观点指数 在7月28日观点指数研究院发布的《需求变革 | 2026年7月商办与办公空间发展报告》中，观点指数认为，办公资产证券化的核心竞争力已从主体增信转向资产运营，具备高出租率、长租约、优质租户结构和稳定现金流的办公资产，将在证券化市场中享有优势。

国家统计局数据显示，2026年1-6月全国办公楼开发投资、销售、新开工及竣工指标全线同比大幅下行。

当期全国办公楼累计开发投资额1411亿元，同比下滑20.4%，且降幅较1-5月进一步扩大，开发企业对新增办公楼项目的投资信心持续走低。

上半年办公楼销售面积1110万平方米，同比下降3.7%，对应销售金额为1388亿元，同比下滑6.6%。对比1-5月市场阶段性修复，销售面积、销售额同比分别上涨5.9%及0.2%，实现止跌回升。6月单月需求快速降温，企业购置节奏放缓，同时缺乏财务投资型买家接盘，单月成交大幅回落，直接抹平前5月修复行情，上半年累计销售数据再度转负。

从销售数据的波动来看，当前办公楼销售需求高度依赖实体产业自用购置，纯金融投资需求长期缺位，缺少持续性支撑，短期脉冲式回暖不具备长期延续基础，销售市场整体偏弱格局仍未发生根本改变。

资产证券化层面，据观点指数监测，2026年6-7月，办公不动产证券化市场迎来多层次产品集中落地，公募商业不动产REITs正式进入常态化批量发行阶段，叠加CMBS、类REITs、绿色/低碳ABS等金融工具同步落地，发行主体以央企、地方城投、国有产业集团为主，绿色低碳认证、核心高出租率甲级写字楼成为市场优质底层资产的标配，行业存量资产资本化进程加速。

公募商业不动产REITs层面，6月18日首批4只商业不动产公募REITs于上交所集体挂牌，公募REITs品类进入基础设施与商业不动产双轮驱动的新阶段。

首批上市产品包含汇添富上海地产商业REIT，是国内首单纯写字楼公募REIT，底层资产为上海黄浦滨江鼎保、鼎博两大甲级办公大厦。

据基金公告披露，2026年上半年，两处不动产项目运营情况保持稳定，鼎保大厦、鼎博大厦上半年合计营业收入约11.02亿元，租赁租金收入约9995.90万元。经营层面，期末鼎保大厦时点出租率为100%，合同租金单价5.89元/平方米/天，租约加权平均剩余租期4.7年，租户以央国企、金融机构为主，长租协议锁定稳定现金流。鼎博大厦出租率为99.33%，合同租金单价5.77元/平方米/天，租约加权平均剩余租期7.6年，长期合约进一步平滑周期波动。

首批产品上市不久，监管层快速批复第二批6单封闭式商业不动产REITs，6月22日至23日集中拿到证监会注册批文，目前合计已有10单商业不动产REITs获批。

第二批获批通过的6只产品分别为华夏凯德商业REIT、华夏保利发展商业REIT、华安陆家嘴商业REIT、创金合信北京国资公司商业REIT、华安锦江商业REIT、光大保德信光大安石商业REIT，底层资产覆盖一线城市核心购物中心、甲级写字楼、综合体，囊括北京、上海、广州、深圳、大湾区核心商圈。

第二批商业不动产REITs中部分产品包含办公业态，但纯办公物业单独发行仍面临市场考验。从首批产品二级市场表现来看，写字楼类资产表现相对靠后，市场对办公资产的估值将越来越依赖底层资产的运营数据而非主体信用。

其中，华安陆家嘴商业不动产REIT采用甲级写字楼+商业综合体混合业态，位于上海前滩国际商务区，办公楼与商场出租率均超93%。华夏保利发展商业不动产REIT采用写字楼+购物中心双资产包模式，是市场首单获批的央企商业REIT。以及创金合信北京国资公司商业不动产REIT包含集智未来项目等办公类资产，是深交所首单获批的商业不动产公募REIT，资产位于北京核心城区，产权清晰合规，运营指标稳健。

另有招商蛇口商业REIT等多只不动产REITs处于申报或问询阶段，供给端持续加速。

商办类REITs的常态化供给，为持有型核心办公物业资产提供了合规、通畅的全新退出渠道，优质核心办公物业自此拥有长期权益型资本化路径。

数据来源：观点指数不完全统计

与此同时，本期同步落地CMBS、类REITs、低碳转型ABS等办公类证券化产品，底层覆盖上海、北京、济南等一线及省会城市办公综合体、单体写字楼等资产，与公募REITs形成互补。

其中CMBS项目不转移物业所有权，适合房企长期持有核心综合体，一次性回笼大额低成本资金。如本期金融街海伦中心35.8亿元三期CMBS足额成立，优先级含税收益率仅2.65%，底层为上海双轨上盖综合办公商业体。同期山东国惠大厦4.92亿元、北京衡水大厦3亿元CMBS完成发行/定价，以省级、市级国资办公楼为底层，依托国企主体强增信，发行利率低至1.79%至1.95%，实现二三线省会存量国资办公物业的盘活。

另外，7月，上海城投控股投资有限公司成功发行西部-上海城投控股2期低碳转型资产支持专项计划。该项目为城投控股储架CMBS旗下第2期CMBS产品，以上海城投控股大厦作为标的物业，发行规模12.64亿元，优先级票面利率1.90%，创全市场低碳转型CMBS利率历史新低。项目以低碳转型为主题，底层资产具备突出的绿色低碳属性，是上海城投体系落地的首单低碳转型CMBS，属于绿色资产支持证券范畴，贴合双碳政策导向。

显然，绿色运营改造已经成为存量写字楼资本化前置标准。同样聚焦绿色/碳中和主题，6月25日，瑞安虹桥新天地二期56.29亿元绿色ABS过审，底层虹桥商务区办公商业综合体依托绿色标签缩短审核周期，推动商业地产企业从重资产开发转向持有资管。

现阶段，公募REITs为办公资产提供了重要的退出通道，CMBS、类REITs、绿色ABS等多元金融工具并行，但资产质量是根本，办公资产证券化的核心竞争力已从主体增信转向资产运营，具备高出租率、长租约、优质租户结构和稳定现金流的办公资产，将在证券化市场中享有优势。

回顾商办资产交易市场表现，据观点指数不完全统计，本期录得8单内地商办资产成交案例，交易总金额超120亿元，商办大宗交易市场活跃度明显提升，交易宗数及交易总金额环比同步上行。

数据来源：观点指数不完全统计

从城市分布来看，本期上海仍维持全国大宗交易核心地位，先后落地共6笔（含1笔一季度补充交易）交易案例，总交易规模超141亿元，标的类型覆盖超甲滨江写字楼、产业园区办公、城市商圈综合体、园区存量商办等资产类别，同时承载产业自用、国资处置及财务投资交易等交易场景。

买家维度，继上期众格智能子公司收购上海维璟中心A座后，本期产业资本持续担当写字楼大宗交易的核心接盘力量，互联网数字经济、实体先进制造两大赛道成交集中释放，同时外资私募、地方AMC等组成的财务投资联合体继续布局城市综合体资产。

具体来看，本期拼多多连续落地两笔整购交易，叠加近期披露的一季度新浪40亿元收购西岸星云1号大厦，互联网科技企业成为写字楼大宗市场最活跃的增量买家。

其中，新浪微博基金40亿元收购徐汇滨江西岸传媒港星云1号大厦，打造游戏、影视IP、直播一体化华东文创总部，锁定文创产业集聚片区核心写字楼。

6月底，拼多多斥资33亿元全款收购陆家嘴滨江一线星展银行大厦整栋4.6万平方米超甲写字楼，企业使用自有资金全款交易，目前已完成交割。物业定位Temu跨境全球总部、自营品牌运营中心，依托陆家嘴国际化商务圈层承接跨境业务、海外品牌对接、高端商务会晤需求，是互联网企业加码一线核心滨江地标写字楼的典型案例。同时，二季度拼多多同步签约雄安数字新消费产业园独栋办公，设立全资雄安子公司、派驻百余人团队落地，承载大数据、内容合规、电商中后台业务，依托新区税收、数字产业扶持政策承接北京数字产业疏解需求。

其中，星展银行大厦由陆家嘴集团主导投资建设，此前由其持有并运营。据观点指数了解，年内陆家嘴集团持续推进存量资产盘活与轻量化转型，2026年上半年大宗资产成交面积达9.03万平方米，除本次星展银行大厦出让外，此前前滩汇S3栋楼宇由海尔产业发展整购自持，持续向产业资本出让核心优质办公资产，通过存量换手实现资产价值兑现与业务模式升级。

叠加本期炼化新材料龙头恒力石化通过旗下平台购入闵行新港国际中心9层独栋办公，总建面9069平方米，成交单价4.57万元/平方米，用作华东区域营销运营总部，产业自用需求持续托举写字楼大宗成交。

从数据来看，头部互联网、实体制造企业、科技企业等产业资本由租转购、整栋自持的趋势持续强化，产业自用需求继续托举写字楼大宗成交。

另外，苏州安益股权投资基金（太盟投资、广州资产、弘毅投资联合体）出资21.98亿元收购上海松江、泉州浦西两座万达广场项目平台99.9995%的股权，实现绝对控股。财务资金选择规避空置压力较大的纯写字楼赛道，优先布局现金流稳定、业态成熟、抗周期能力强的城市商业综合体类资产。

卖方角度，除上文提及的陆家嘴集团外，期内张江高科、市北高新等上市国企集中出让综合体、存量办公等资产以回笼资金、压降重资产、聚焦科创主业。

期内张江高科转让张江科学之门16.51%的股权，交易对价约12.8亿元。该项目为张江中区超大体量综合体，总建面超50万平方米，开发周期长、资金沉淀规模大，持续拖累上市公司现金流。公司向控股股东张江集团协议出让项目的部分股权，交易完成后持股降至34.49%，集团取得绝对控股权。通过股权出售方式回笼12.8亿元资金，减少长期开发资金占用，将资源向科创股权投资、中小企业孵化等核心业务倾斜，实现资产轻量化转型。

本文节选自《需求变革 | 2026年7月商办与办公空间发展报告》
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