需求变革 | 2026年7月商办与办公空间发展报告
资产质量是根本，办公资产证券化的核心竞争力已从主体增信转向资产运营。
（报告期2026.06.23-2026.07.28）
一线城市租金全线上涨，北京写字楼空置率再下滑 核心一线写字楼存量规模底盘高企，市场短期仍面临空置率、租金承压的现实约束，尤其非核心片区、无产业赋能的通用写字楼去化难度更高。办公租赁市场表现上，6月八城写字楼均值租金录得2.52元/平方米/天，较5月2.31元/平方米/天环比上涨8.97%，阶段性租金修复行情显现，但城市间行情分化明显。北京凭借2025年全年及2026年上半年新增供应规模偏低的优势，甲级写字楼市场空置率表现为持续下行走势，2026年Q2北京甲级写字楼空置率降至15.32%
头部资产凸显出租韧性，TMT主导一线核心租赁 2026年上半年商办市场整体仍处于存量承压、租金分化的周期。以瑞安办公、陆家嘴LOFFICE为代表的运营商披露了年中运营数据，成熟项目出租率高于市场平均水平，同时依托租赁去化、产业运营、新品储备、资产证券化等实现稳定租金现金流与长期价值增长。本期重点城市写字楼租赁市场迎来多赛道头部企业集中落地，租户结构表现为高端化、头部化及产业集聚化特征，科创、外资跨国企业、券商金融、央企国企、商贸、区域品牌总部等成为市场核心支撑。
核心办公物业流动性持续改善，拼多多购入陆家嘴滨江超甲写字楼 2026年6-7月，办公不动产证券化市场迎来多层次产品集中落地，公募商业不动产REITs正式进入常态化批量发行阶段，叠加CMBS、类REITs、绿色/低碳ABS等金融工具同步落地，发行主体以央企、地方城投、国有产业集团为主，绿色低碳认证、核心高出租率甲级写字楼成为市场优质底层资产的标配，行业存量资产资本化进程加速。大宗交易市场方面，本期产业资本仍是重要买家，覆盖互联网数字经济、先进制造两大领域，均为长期自持自用，同时外资私募、地方AMC登组成的财务投资联合体继续布局城市综合体资产。
灵活办公成存量写字楼盘活工具，办公空间服务商开启存量焕新之路 本期IWG集团、创富港、高格办公空间、MFG、BEEPLUS、世服宏图等运营商集中落地新店、完成项目签约及空间焕新，行业资源持续向头部品牌集中，中小零散运营商市场份额被进一步挤压。存量商用物业成为品牌拓店的绝对主力，本期大多数新增项目物业类型为存量写字楼、商圈综合体、产业园区存量载体等，不同能级存量楼宇均可通过匹配对应赛道服务商，进行差异化盘活。
一线城市租金全线上涨，北京写字楼空置率再度下滑
