“房东变股东”创投红利对冲销售结转下行，产业园区的“模式大考
传统开发销售模式红利消退，依托“园区运营+硬科技创投”的头部国资平台业绩高增，科创赋能彻底重构园区行业增长逻辑。
观点指数 在7月30日观点指数研究院发布的《科创增长曲线 | 2026年7月产业园区暨基础设施投资发展报告》中，其发现，2026年上半年国内上市产业园区运营企业陆续披露半年度业绩预告，行业盈利格局呈现鲜明两极分化。坚持“园区运营+硬科技创投”双轮战略的头部国资平台迎来投资收益兑现期，业绩大幅预增；高度依赖园区物业销售结转的企业普遍利润下滑乃至陷入亏损，传统开发销售模式增长动能持续弱化。
从业绩预增企业来看，苏州高新预告2026上半年归母净利润区间为5.10亿元至6.90亿元，同比增幅达到190.49%-293.01%。增长核心来自股权投资项目公允价值变动以及科创企业退出收益兑现。公司长期践行“园区运营+硬科技创投”的双轮驱动战略，持续布局半导体、人工智能赛道，多家参股科创企业陆续登陆科创板，产业投资已成为稳定的增长曲线。
上海临港预计上半年实现归母净利润5.00亿元至6.00亿元，同比提升51%-82%。随着被投硬科技企业陆续走向资本市场，盛合晶微、壁仞科技等项目投资收益持续释放。旗下50亿元临港创新投资平台正式投入运作，持续落地“房东变股东”运营模式，依托空间载体资源换取科创企业股权，形成产业招商、园区运营、股权投资相互赋能的良性闭环。
与之对比，大量依靠物业开发销售的园区企业经营承压，利润下行、预亏现象较为普遍。招商蛇口预告上半年归母净利润5.00亿元至6.50亿元，同比下降55%-65%。受低毛利项目集中结转、投资收益同比下滑拖累，整体盈利明显收缩；旗下产业园区租赁业务保持平稳发展，但体量尚不足以对冲传统开发业务的利润收缩。
东湖高新预计上半年归母净利润亏损0.14亿元至0.26亿元，业绩由盈转亏，主要原因是科技园区销售结转面积减少，毛利规模同比下滑。7月26日公司发布公告，董事长因工作调动辞职，任职时长仅一年半，管理层频繁变动或将对中长期经营规划形成扰动。电子城、中电光谷同步发布预亏公告，亏损诱因高度重合——均为园区物业销售收入结转规模下降，充分反映传统园区开发销售模式遭遇阶段性瓶颈。
资金压力更大的企业亏损幅度更为突出，金地集团预计上半年归母净利润亏损24亿元至29亿元，亏损幅度较去年同期有所收窄。报告期内处置金地威新龙岗智造园，股权转让对价1.357亿元，回笼资金约1.904亿元，本次资产处置产生税前亏损约5090万元。
华夏幸福预计上半年亏损50亿元至70亿元，现阶段仍处于债务重组与业务梳理阶段，营业收入持续下行，叠加财务费用刚性支出，新增债务重组收益有限，同时基于市场形势对存量资产计提减值，多重因素叠加导致持续亏损。
在行业盈利模式切换的大背景下，头部运营商持续打造标杆特色园区，垂直赛道专业化载体、新型科创孵化社区不断涌现，载体功能与服务体系持续迭代。
产业赛道项目表现方面，本月中关村（京西）人工智能科技园形成AI产业集聚标杆。园区目前集聚30余家优质AI企业，联合设立总规模10.1亿元人工智能产业基金与0-1原始创新基金，覆盖企业全周期投融资需求。服务层面跳出传统工商财税代理等基础服务，配套900P普惠算力资源，实现即申即用，同步提供模型调优、开源技术对接等AI专属配套。依托北京市专精特新服务站资质，搭建一站式培育平台，持续为科创企业提供资质申报、融资对接、数字化转型综合服务。
招商局智慧城打造链主驱动型产城融合样板，园区现已入驻企业300余家，集聚华星光电、欣旺达、贝特瑞、欧菲光等百亿级龙头企业，带动超十万产业人口集聚，形成“一栋楼宇承载一条产业链”的高密度产业生态，覆盖孵化、加速、企业总部的全生命周期产业培育体系。7月24日，招商蛇口斥资15.05亿元竞得园区相邻地块，重点补足青年人才居住配套，标志企业选址需求持续转向，市场需求从单一生产办公物业，转向“生产+生活+生态”一体化产业社区。
运营模式创新方面，轻量化科创孵化载体模式迎来落地实践，临港集团打造的零界魔方OPC科创社区，是国内首个面向AI超级个体、小型科创团队的专业化载体。园区聚焦人工智能、数字出海、具身智能赛道初创团队，主打低成本、灵活租期的轻量化研发空间，重点吸纳AI算法、智能体开发、机器人软件研发类轻资产科创企业，与临港大型智造园区形成“前端孵化、后端产业化落地”的梯队互补。
截至2026年6月末，社区已集聚超300个科创团队，推行OPC创业扶持政策，提供阶段性办公、人才公寓租金优惠，开放临港公共智算资源并配套算力补贴，持续完善初创团队发展所需创新要素，并提供智算订单对接等资源。
本文节选自《科创增长曲线 | 2026年7月产业园区暨基础设施投资发展报告》
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