科创增长曲线 | 2026年7月产业园区暨基础设施投资发展报告
产业地产传统开发模式承压，“园区+创投”平台收益逐步兑现，专业化科创载体、算力配套、产城融合成为行业新增长曲线。
（报告期：2026.06.29-2026.07.30）
政策护航智造绿色转型，工业复苏呈现结构性机遇 报告期内，国家级及地方配套政策密集落地，围绕工业数字化、绿色低碳、智能工厂、工业互联网构建多层次扶持体系，兼顾大型企业智能化改造与中小企业轻量化转型，同步推动算力设施低碳发展。6月国内工业生产边际修复，规模以上工业增加值提速，高技术制造业成为增长核心引擎。制造业PMI重回扩张区间，市场预期持续改善，但行业大小企业、传统产业与高端制造之间的景气分化格局依旧突出。
业绩分化凸显园区转型拐点，科创赋能重构运营增长曲线 2026年上半年产业园区上市企业业绩预告呈现显著的两极分化。践行“园区运营+硬科技创投”模式的头部国资平台，依托股权投资收益实现业绩大幅预增；高度依赖物业销售结转的传统园区企业，利润下滑甚至陷入亏损。行业加速模式迭代，专业化科创园区、轻量化孵化载体持续涌现，算力配套、产业链培育、科创孵化等增值服务，成为园区突破盈利瓶颈的核心路径。
智造新赛道载体扩容提速，产业投资融资结构持续优化 期内产业载体投资呈现显著的结构性分化，通用园区新增投放放缓，机器人产业园、算力枢纽、智慧能源、大健康等高端赛道成为布局重心。国内算力项目持续落地，科技企业加快海外算力网络布局。融资端优质国资园区平台持续获取低成本债券资金，资产证券化工具加速落地。未来赛道专业化、资本分层、存量盘活将成为行业长期发展主线。
园区REITs租金持续承压，廊坊算力资产成为扩募焦点 2026年二季度产业园区REITs运营呈现明显两极分化。传统产业园区受存量供给过剩影响，普遍面临租金下调、出租率下滑压力，一线及非核心城市园区均出现不同程度经营承压。算力基础设施REIT凭借刚性需求维持高景气，润泽科技、万国数据REIT相继推进扩募，将廊坊数据中心作为收购标的，赛道景气度差异将持续拉大REITs之间的资产估值差距。
政策护航智造绿色转型，工业复苏呈现结构性机遇
