观点指数 在7月28日观点指数研究院发布的《需求变革 | 2026年7月商办与办公空间发展报告》中，其指出，区别于一季度分散化的格局，2026年二季度，北京、上海、广州及深圳四城单季度写字楼需求行业占比首位的均为TMT行业。

数据来源：wind，观点指数整理

办公租赁市场表现上，观点指数筛选重点八城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、南京以及武汉），监测办公物业的平均租金走势情况。

6月，八城写字楼均值租金为2.52元/平方米/天，较5月2.31元/平方米/天元环比上涨8.97%，阶段性租金修复行情显现，但城市间行情分化明显。单月仅成都、武汉租金环比收跌，其余6座城市写字楼租金均实现环比上涨，多数城市迎来阶段性租金修复，核心驱动来自二季度科创企业扩租、总部搬迁签约等释放短期租赁需求，带动优质标杆楼宇报价与实际成交租金回暖。

另外，期内戴德梁行披露了二季度一线城市甲级写字楼的市场表现。

其中北京凭借2025年全年及2026年上半年新增供应规模偏低的优势，甲级写字楼市场空置率表现为持续下行的走势，2026年Q2北京甲级写字楼空置率降至15.32%，环比下降0.5个百分点、同比下降1.6个百分点，较2025年末减少0.57个百分点，是四城中唯一实现空置率稳步优化、供需格局持续收紧的城市。

沪深两城空置率环比有所改善，前者环比大幅下降1.1个百分点至22.5%，后者小幅回落0.7个百分点至29.1%。同期广州成为一线唯一空置率持续攀升的城市，空置率升至22.9%，环比上升0.8个百分点。对比来看沪深广三城空置率水平仍处于高位。

企业运营层面，2026年上半年商办市场整体仍处于存量承压、租金分化的周期。部分运营商以瑞安办公、陆家嘴LOFFICE为代表，披露了年中运营数据，成熟项目出租率高于市场平均水平，同时依托租赁去化、产业运营、新品储备、资产证券化等实现租金现金流的稳定与长期价值增长。

期内瑞安办公全国成熟期项目整体出租率为92%，上海片区项目出租率达94%，同期完成新租及扩租合计租赁面积12.6万平方米，租户结构覆盖国际贸易、金融证券、互联网科技、高端制造、物流航运、专业咨询等高附加值多元赛道，入驻代表企业包括亚马逊、汇丰银行、中银证券、长江养老、物产中大资管、朗盛化学、欧睿咨询、百济神州等。

陆家嘴LOFFICE作为浦东片区国资专业办公运营平台，2026上半年办公及产业园项目累计租赁去化50.49万平方米，成熟自持项目出租率稳定。

同时，旗下子品牌分层承接差异化需求。其中LSPACE陆创营（灵活共享办公）成熟期项目出租率约94%。LHUB陆创空间（产业服务载体），上半年累计接待客户带看近5万人次，活动承办629场，覆盖初创、小微企业临时办公、会务需求，承接市场普惠型增量租赁，以线下活动沉淀企业资源，提升租户粘性。

聚焦产业生态专项运营层面，陆创新域、陆创AI加速器定向服务科技企业，其中上半年举办21场产业生态活动，近千人次参与。后者AI加速器新签约36家科创企业，租赁面积合计12142平方米，精准承接TMT、人工智能新质产业租赁需求，契合当前重点城市写字楼主流需求赛道。

新项目布局层面，陆家嘴办公上半年官宣两大滨江旗舰办公项目。其中前滩滨江国际项目是面积为约22万平方米的独栋商办，面向跨国龙头、大型企业全球总部。

陆家嘴世纪塘桥项目打造约9万平方米滨江总部生态圈，定位金融科技企业集群。据观点指数了解，项目坐落浦东内环塘桥片区，涵盖甲级总部办公、商业楼栋、公共服务设施等。其中T1办公楼总建筑面积约3.9万平方米，T2办公楼总建筑面积约2.5万平方米，两大办公塔楼均按甲级标准打造，T1计划自持租赁、T2计划租售。

两大项目落地后，陆家嘴集团完成陆家嘴、前滩、张江、塘桥等片区办公产业带布局，片区产业集聚效应持续放大，抬升整体租金议价能力。同时年内旗下前滩中心、前滩汇LSPACE陆创营斩获绿色建筑相关认证，进一步匹配TMT、外资企业等的ESG办公选址要求，提升续租率与租金溢价。

数据来源：观点指数不完全统计

需求侧，据观点指数监测，本期重点城市写字楼租赁市场迎来多赛道头部企业集中落地，租户结构表现为高端化、头部化及产业集聚化的特征，科创、外资跨国企业、券商金融、央企国企、商贸、区域品牌总部等成为市场核心支撑，该类企业租期更长、续租稳定、租金议价空间更小，有效对冲行业存量空置压力。

典型租赁案例如启钠新能源、青云科技入驻武汉光谷交通大厦，麦当劳整栋承租广州聚龙湾JFCT4华南总部，长安律师事务所入驻北京平安金融中心等。平安不动产、越秀商管、金地商置、合景泰富商办、瑞安办公等样本运营商旗下多城项目集中导入科创、金融、生物医药、高端制造、物联网、跨境贸易等客群，招商能力表现突出。

其中越秀商管旗下广州、武汉、西安等重点城市的写字楼项目本期入驻企业覆盖金融、生物医药、高端制造、物联网等多元客群。

结合戴德梁行披露的数据分析，2026年二季度，北京、上海、广州及深圳四城单季度写字楼需求行业占比首位的均为TMT行业，改写一季度城市分散化的格局，新质科技产业成为一线办公需求的核心支柱，行业升级趋势全面落地。

其中北京延续科创主导格局，TMT行业持续领跑租赁需求，专业服务业、金融业紧随其后。深圳二季度持续以TMT为第一需求赛道，科创底盘稳固，配套需求迭代升级，专业服务业、住宿餐饮业、金融业占比均突破10%，需求多元性显著提升。

上海一季度以专业服务业为核心需求，二季度完成核心赛道切换，TMT行业跃居首位。同时上海市场多元属性突出，专业服务业、金融业、零售贸易占比均超10%，形成多行业协同发力格局。广州同样告别传统零售贸易主导的需求格局，二季度TMT行业登顶租赁需求首位，同时专业服务业、制造业及金融业占比均超10%，形成科创引领、制造与服务协同的全新需求结构，城市产业升级成效持续落地。

从数据来看，当前租赁需求以头部科创、外资跨国企业、金融机构、央企国企、区域总部等为主，零散小微企业租赁占比持续下降。优质企业租期更长、续租率更高、租金议价更稳定，有效对冲市场存量压力，支撑核心资产价值。

租赁主力行业的迭代与分化，直接传导至办公租赁市场，具备产业资源、品牌势能、全域运营能力的头部运营商，将持续收割优质租赁需求。同时，适配科创企业智慧化、现代化办公需求的甲级楼宇持续享受租赁溢价与去化优势，传统老旧低效楼宇因无法匹配新需求，去化承压、租金持续下行，资产分化差距进一步拉大。

办公空间服务商层面，据观点指数不完全统计，本期IWG集团、创富港、高格办公空间、MFG、BEEPLUS、世服宏图等运营商集中落地新店、完成项目签约及空间焕新，行业资源持续向头部品牌集中，中小零散运营商市场份额被进一步挤压。

数据来源：观点指数不完全统计

观点指数注意到，存量商用物业成为品牌拓店的绝对主力，本期大多数新增项目物业类型为存量写字楼、商圈综合体、产业园区存量载体等，不同能级存量楼宇均可通过匹配对应赛道服务商，实现差异化盘活。

其中，城市核心商圈综合体写字楼、商务楼为本期落地数量最高的物业类型。该类项目多数坐落于城市成熟商圈、地铁上盖，商业、交通、商务配套完善，适配总部型、中小初创企业、跨境小微、异地办事处等灵活办公需求。如本期创富港入驻北京海淀万柳、香港礼顿中心、杭州联合大厦等商圈成熟物业，IWG批量进驻天津、太原、昆明等城市核心金融商圈综合体，均依托商圈稳定客流与成熟配套快速实现招商去化。对于存在楼层空置、空间利用率不足的存量商圈楼宇而言，通过引入灵活办公模式、拆分租赁单元、优化租期结构，能够高效消化存量空置面积、改善现金流表现，是当前存量商办盘活的重要方式。

与此同时，服务商布局边界持续拓宽，逐步跳出传统一二线核心CBD写字楼的单一布局逻辑，地级市科创产业园、先进制造产业园成为全新增量布局场景，适配实体产业升级、专精特新企业发展需求，打开传统商圈之外的增量市场空间，实现商务办公与产业办公双向覆盖。

值得一提的是，办公空间服务商开启存量焕新之路。继上期BEEPLUS完成广州国金中心办公网点项目换新后，期内世服宏图宣布，北京FFC财富金融中心整体升级工程将于2026年6月底全部完工交付。

本次整改聚焦扩容独立办公区间、升级多功能会议中心、迭代前台接待与休闲洽谈配套，同步更新智能办公硬件、高速网络系统。升级完成后，FFC北京财富金融中心将与全球16处全新场地权益互通，国内客户可同步解锁全球所有新开业商务空间，实现国内高端主场+全球移动办公双重资源的加持。

据了解，作为全球化办公空间服务品牌，世服宏图表示本财年扩张节奏将全面加速，新增覆盖泰国、日本两大亚洲市场，澳洲、沙特同步新增高端楼层，多项目分批次签约、收楼、开业。

本文节选自《需求变革 | 2026年7月商办与办公空间发展报告》
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