观点指数 在7月21日观点指数研究院发布的《产住绑定趋势 | 2026年7月住房租赁发展报告》中，观点指数认为，住房租赁企业布局正从广谱覆盖向精准适配升级，越来越多企业选择深耕细分领域。

住宅租金表现上，观点指数筛选重点50城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、武汉等城市在内），监测其住宅平均租金走势情况。

数据来源：Wind，观点指数整理

据观点指数监测，2026年6月50城住宅租金均值为31.44元/平方米/月，环比轻微下滑0.36%，月度租金表现稳定，同比仍下跌7.14%。

城市间的梯队分化显著，一线租金水平遥遥领先，京沪两城6月租金单价分别为98.27元/平方米/月及95.23元/平方米/月，稳居第一梯队，深广杭等核心城市租金紧随其后。天津、成都、武汉、宁波、苏州等重点城市租金处于30-43元/平方米/月元区间，城市能级、产业人口、租赁需求决定租金的基本面差异。

聚焦6月环比变化，部分一线及强二线城市租金环比承压走弱，北上广深四城租金环比均出现小幅调整，核心城市短期租赁需求释放节奏放缓，租金出现阶段性回调。

同比维度，市场尚未摆脱下行周期，样本中82%的城市租金同比低于去年同期，占比较5月有轻微收窄，租金同比深度回调仍是市场的主旋律。

整体来看，6月住宅租金市场底部持续企稳，但城市行情分化加剧，北上广深、武汉等前期热度较高的城市租金环比回落，天津、青岛、长沙等区域中心城市成为本期租金上涨的主力。板块同比下行压力仍存，但跌幅小幅收窄，租金修复节奏表现为明显的区域轮动特征。

从数据来看，供给端持续扩容、毕业季需求阶段性释放持续左右不同城市的租金走势，短期核心城市租金或维持偏弱运行。

企业经营层面，本期住房租赁行业品牌整合、跨界合作、新项目签约、存量改造、门店品质升级等多元动作同步落地，参与主体覆盖地方国企、市场化运营商、互联网科技企业等，企业存量提质与增量拓店双线并行。

数据来源：观点指数不完全统计

品牌运营层面，区域头部企业开启双品牌差异化整合布局。6月初，深圳安居集团旗下安居乐寓与寓见安居品牌运营体系实现整合打通，进一步填补深圳区域供给空缺。其中安居乐寓主打“来深第一站青年社区”，聚焦新市民、应届毕业生与产业青年，以单间、一居室刚需产品为主，布局深圳9大行政区，运营房源超5.2万套，累计服务青年超17万人次。

寓见安居品牌定位高品质租赁社区，面向城市白领与家庭客群，户型覆盖一至四居，落地深圳8个行政区、房源8000余间，双品牌错位运营实现刚需、改善租住需求全覆盖。

市场化头部品牌则由粗放拓店转向存量资产提质升级，产品力与社区体验成为核心竞争抓手。2026年3月龙湖冠寓正式启动全国门店焕新计划，首批20余家门店于6月底完成改造，针对青年租客对自习空间、健身配套、社交会客场景的需求优化公区功能、翻新户内硬件与社区景观，通过存量门店品质改造提升租客粘性与资产长期价值，行业竞争重心从房源规模扩张转向居住体验与产品力打磨。

产业跨界合作、轻资产托管运营成为本期企业扩张的主流路径，产企协同配套公寓持续扩容。6月23日小米集团与泊寓达成合作，将武汉光谷小米科技园990套员工公寓交由泊寓全周期运营，项目总建筑面积约5万平方米，主力户型为26平方米标准化开间，月租均价1099元，包含供暖、网络配套并全屋搭载小米智能生态家电。

泊寓同步输出线上数字化运营、社群运营、便民配套等专业服务。该项目是典型的科技企业自持物业+专业公寓品牌轻资产托管的模式，匹配企业员工安居需求，预计将带动更多产业园区配套租赁项目落地。

同类产企合作模式持续落地，期内亮相的悦享·小鹏之家（珠江嘉苑店）同样依托产业资本与租赁运营结合的模式，服务企业员工安居需求。截至目前，悦享生活公寓已为小鹏集团等30余家企业提供定制化人才安居解决方案，构建“一张床、一间房、一个家”的阶梯式支持体系。

地方国资持续加大保租房长效供给储备，依托TOD复合开发、场站上盖模式打造大体量、规模化租赁社区。本期杭州安居宁巢同步推进六大重点保租房项目建设，涵盖公交场站、地铁TOD等复合型用地开发模式，总建筑面积超31.6万平方米，合计规划保租房超2800套，项目将于2027至2029年陆续分批竣工交付。

现阶段，政企、产企等轻资产合作模式快速复制，产业园区配套公寓成为增量核心，专业运营品牌依靠轻资产输出实现规模扩张。同时地方国资作为保障房源供给核心载体，通过复合地块开发等模式，持续夯实城市保障性租赁住房长期供给底盘。

外拓之外，期内漫柏集团披露2026上半年经营成绩单，规模效益同步走高，期内于上海、南京、宿迁、芜湖、嘉兴新增6个项目，新增管理房源5157套、新增运营面积44.5万平方米，整体管理房量突破3万套，累计项目投资超10亿元，合作国央企、政府平台类甲方30余家。在营项目稳定出租率98.28%，营收同比增长37.2%。

本期以中建幸孚家人才公寓为典型样本，项目是市级人才公寓，也是当前松江区认定规模最大的租赁型住宅项目，同时也是国泰海通中国建筑租赁住房REIT底层核心资产，覆盖产业人才、应届青年、城市一线建设者等多元客群。

项目坐落于松江G60科创走廊核心，总建筑面积近16万平方米，可租房源2432套，配套5000平方米共享空间、4000平方米社区商业，紧邻巨人网络、海尔智谷等产业集群，精准匹配科创园区职住平衡需求，入住人群超3100人，80%以上为90后青年，本科及以上学历租客占比七成，依托稳定企业的定向租住需求，持续夯实出租基本盘。

产品端构建“一张床、一间房、一套房”全梯度分层体系，形成差异化定价矩阵，其中包括面向快递、环卫、产业工人打造建设者床位房，单床位月租低至600元，面向单身青年推出26-53平方米精装一居室，民用水电、拎包入住，月租区间1700-2700元，以及针对双人居住、小型家庭配套两至三室户型，覆盖高端科创人才、普通青年、基层务工群体的租住需求。

项目依托社群运营大幅提升租户粘性，已自主孵化台球社、宠物社等11个特色租户社群，年均落地300余场自主社群活动。联动地方人才局、科创企业设立青年成长驿站，常态化开展政策宣讲、职业培训、就业对接等60余场人才赋能活动。目前社区矛盾源头化解率98%，租户综合满意度96.5%，房屋续租率连续三年超75%，运营成果显著。

在新增项目开业层面，本期观点指数监测的样本企业累计新增开业项目19个，涵盖11家主流品牌、10座重点城市。对比上期，开业项目数量、品牌参与度、城市覆盖度等均实现小幅提升，行业整体外延扩张的节奏有所提速。

数据来源：观点指数不完全统计

新增开店品牌包括安居宁巢、辰寓、承寓、城发美寓、华润有巢、融通融寓、上海城方、珠光集团·琴澳青年城、龙湖冠寓、保利和寓、雅诗阁等。

新开业项目运营主体以地方国资安居平台、央企租赁品牌、区域本土国企为主，市场化专业公寓品牌同步加码布局。

从单项目房源规模来看，本期新开项目体量分化明显，超六千套产业大盘、千套级人才社区及百套级城区精品门店同步落地，产业配套型租赁项目成为新增供给的绝对主力。

新增项目覆盖上海、深圳、珠海、郑州、杭州、合肥、重庆、成都、南京、武汉等重点城市，涵盖一线、新一线、区域产业强二线城市。可以看到这些租赁房源的投放节奏、供给规模、项目定位分化明显，其供给与各地产业发展、人才安居政策深度绑定。

值得一提的是，住房租赁企业的布局正从广谱覆盖向精准适配升级，越来越多企业选择深耕细分领域，其中为产业工人、青年人才等特定群体提供服务的蓝领公寓、产业配套公寓是重要方向。产住绑定将住房供给与产业用工需求深度绑定，这种模式正在成为一种趋势。

典型代表为珠海珠光琴澳青年城两大富山工业园项目，合计投运6721套保租房，为园区规模最大的集中供给项目，搭建覆盖产业工人至企业管理层的全层级租住体系，多人间集体宿舍最低月租仅200元，主打普惠型产业配套供给。

深圳华润有巢宝龙OPC人才家园落地710套科创定向公寓，紧邻宝龙科技城、比亚迪等智造载体，公共区域按6:4的比例划分交流、办公空间，适配科创从业者职住共生需求。

现阶段，租赁企业运营管理产品分层逐步趋于成熟，普惠产业宿舍、科创人才公寓、品质公寓等形成错位供给，行业告别同质化粗放拓店，转向贴合区域客群需求的精细化落地。

本文节选自《产住绑定趋势 | 2026年7月住房租赁发展报告》
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