观点指数 在6月30日观点指数研究院发布的《2026年6月房地产市场分析报告·观点指数》中，其指出，本轮房地产市场修复呈现出鲜明的结构性分化特征：需求端回暖高度集中于高能级核心城市，改善型置换需求与二手房流通成为支撑成交上行的核心动力；供给端边际改善主要由存量在建项目提速驱动。

5月单月房屋新开工面积环比增长，销售回款环比改善

房地产开发投资单月环比首次小幅转正。1—5月份，全国房地产开发投资30356亿元，其中住宅投资23426亿元，住宅投资占比77.2%。

新开工环比明显修复，供给收缩节奏边际放缓。1—5月份，房地产开发企业房屋施工面积548775万平方米，其中住宅施工面积380830万平方米，较4月末分别增加3659万平方米、2825万平方米，施工总规模保持平稳运行，存量项目施工节奏未出现明显中断。

新开工端边际改善信号最为突出，5月单月房屋新开工面积4029万平方米，较4月环比增长约14.2%，反映出核心城市优质项目加快入市、房企针对热点城市补库存的意愿边际提升。

累计层面，1—5月新开工面积17929万平方米。竣工端受项目交付周期错峰影响出现短期波动，5月单月房屋竣工面积2201万平方米，环比有所回落，1—5月累计房屋竣工面积14087万平方米、住宅竣工9999万平方米。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

国资房企主导融资市场格局，信用资源加速向头部央国企集中

从融资动作来看，上半年国资房企融资节奏持续加快，4月以来珠海华发、保利发展、保利置业、首开股份等密集启动公司债与中期票据发行，单只发行规模普遍在13-16亿元区间。境内债券市场融资成本持续下行，5月22日保利发展发行25亿元债券，其中5年期固定利率品种实际发行规模10亿元，票面利率低至1.96%，认购倍数2.65倍；7年期品种发行规模15亿元，票面利率2.36%，认购倍数1.80倍。

6月10日，越秀地产完成发行19亿元公司债，票面利率1.97%；11日招商蛇口2026年第一期公司债票面利率确定为1.50%，创行业新低。4月完成发行的珠海华发“26珠华03”13亿元公司债，票面利率仅2.80%，网下认购倍数达3.37倍，充分体现机构投资者对国资主体的配置意愿。境外市场方面，5月11日越秀地产获得期限364天的5亿港元循环贷款；5月3日及12日，绿城中国先后订立3亿美元优先票据认购协议，票面利率分别为7%和7.55%，募资全部用于现有债务再融资。

同时，股权融资工具持续发力，2月2日华发股份宣布拟向控股股东华发集团定向增发A股股票，募集资金不超过30亿元，专项用于珠海、绍兴、成都、杭州等地的9个重点项目开发。保利发展计划向超过35名特定对象发行不超过50亿元可转换公司债券，6月获证监会通过，募集资金专门用于已预售未交付的存量房地产项目的后续开发。

纾困路径多元迭代，股东资源成为影响企业纾困进程的变量

2026年上半年，房企债务重组进入分层落地阶段，境外债务处置是出险企业的核心推进方向，行业整体呈现梯队化分化特征。

从进展维度来看，头部出险民营房企已陆续进入司法审批与生效环节，宝龙地产重组计划获高比例债权人支持通过后，已于6月中旬取得法院批准并正式生效；中骏集团重组方案获法定大多数债权人赞成，同步推进香港高等法院认许程序；龙光集团已向开曼群岛及香港法院提交协议安排申请，并将债权人支持协议截止日期延长至2027年以保障操作周期。部分企业重组推进节奏相对滞后，花样年因监管审批进度未达预期两度调整重组截止日期，合景泰富刚与初始债权人达成支持协议、清盘呈请获延期以预留谈判空间，中国奥园仍存在债务违约及交叉违约情形，尚未形成实质性重组方案，企业间的处置效率差距持续显现。

房企债务重组工具体系日趋成熟，企业信用资质与股东背景直接决定纾困路径选择，市场形成债务减记与流动性修复两类差异化模式。出险民营房企的重组方案普遍以债务本金调整为核心，组合运用强制可转换债券、新旧票据置换、债转股、现金要约收购等工具优化债务结构，世茂集团于6月3日完成债务资本化发行，按每股6.00港元配发7154.05万股新股份，募资净额4.29亿港元，用于清偿公司结欠债权人的部分债务，主要是置换“21沪世茂MTN002”债券份额。路劲基建设置现金折价收购与债股组合两类清偿选项，多数境外重组方案均纳入转股条款实现债务出表。万科采用流动性纾困方式，一方面通过持有人会议表决延长境内中期票据兑付期限，另一方面获得第一大股东深铁集团的关联借款补充资金，未涉及债务本金折减，清晰体现出不同信用层级房企债务处置策略的分化，股东资源成为影响企业纾困进程的重要变量。

上半年重点城市市场成交边际回暖，下半年修复节奏分化

回顾2026年上半年，全国住宅市场整体呈现“筑底企稳、逐季回升”的运行轨迹。一季度市场处于预期修复初期，买卖双方博弈氛围较浓，成交规模维持在年内相对低位。进入二季度后，各地因城施策力度持续加码，核心城市限购限贷优化、公积金贷款额度提升、房贷利率下行等政策组合拳逐步见效，市场预期持续改善，成交规模逐月抬升，6月前三周的放量成交进一步夯实了二季度的修复成果。

据观点指数监测，6月前三周，全国重点监测城市商品住宅累计成交2.12万套、252.38万平方米，带动2026年内累计成交规模达到15.04万套、1758.80万平方米，二季度以来的上行趋势得到延续与强化。

一线城市作为全国市场的核心风向标，6月前三周新房与二手房市场同步走强，改善型需求成为核心支撑。北京新房成交2821套、34.57万平方米，环比分别上升4.71%、18.20%，成交面积涨幅显著高于套数，反映出改善型房源入市带动成交结构升级；二手房市场成交11445套、104.65万平方米，套均面积达109.36平方米，置换需求持续释放，支撑市场流通活力。上海新房市场稳步扩容，前三周成交6929套、73.01万平方米，环比分别增长5.88%、12.06%，供应端放量与需求端修复形成共振；二手房成交规模稳居重点城市前列，达18795套、154.78万平方米，套均面积121.43平方米，充分体现一线城市高端改善需求的韧性。

粤港澳大湾区核心城市展现出更强的修复弹性，政策利好效应加速落地。广州新房前三周成交3673套、42.08万平方米，成交面积环比大幅上升41.28%，政策松绑对需求的撬动作用持续显现；二手房成交5887套、60.01万平方米，套均面积98.09平方米，刚需与首次改善需求构成市场主力。深圳新房市场反弹力度居一线城市首位，成交1845套、21.61万平方米，套数与面积环比分别上涨37.89%、68.15%，面积端涨幅远超套数，核心区高端项目集中入市推动成交结构显著上移；二手房成交4039套、40.15万平方米，套均面积100.59平方米，市场流通性稳步修复。

核心城市市场分化延续，杭州、成都两大强省会城市表现突出。杭州新房市场实现同比、环比双增长，前三周成交2352套、33.47万平方米，同比分别大幅上升65.98%、39.33%，环比分别回升44.21%、52.83%，低基数效应叠加政策优化共同推动市场强势反弹；二手房成交2762套、28.47万平方米，套均面积97平方米，刚需属性较为鲜明。成都二手房市场保持高位运行态势，成交16070套、154.47万平方米，套均面积104.03平方米，凸显强省会城市人口集聚带来的旺盛居住需求；新房市场成交3590套、47.65万平方米，供需两端整体保持平稳运行。

从结构特征看，上半年市场分化格局进一步固化，一线核心城市凭借产业、人口与资源优势，需求支撑力更强，修复节奏显著领先；二手房市场活跃度整体优于新房市场，置换链条的畅通成为激活市场循环的关键抓手，而套均面积的稳步提升，也印证了改善型需求已成为本轮市场修复的核心主线。

展望下半年，全国住宅市场修复动能有望持续释放，但城市间分化格局仍将长期存在。政策端来看，“因城施策、精准托底”的导向不会改变，核心城市在限购放松、交易税费减免、公积金支持等方面仍有优化空间，将为市场修复提供持续的政策支撑。需求端来看，随着市场预期逐步企稳，积压的改善型与刚需型需求有望继续入市，叠加“金九银十”传统销售旺季的带动，重点城市的成交规模有望维持在景气区间。

本文节选自《2026年6月房地产市场分析报告·观点指数》
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