从“二房东”到“合伙人”，产业投资正从副业逆袭为利润主力
园区由地产开发向产业投资转型，主要聚焦硬科技企业培育与产业集群打造。
观点指数 在6月29日观点指数研究院发布的《前沿赛道发展加速 | 2026年6月产业园区暨基础设施投资发展报告》中，其指出本期国内产业园区市场持续调整，全国园区平均租金跌破百元关口、下行周期拉长，市场入住率小幅回暖但去化压力仍存，传统租金经营模式遭遇瓶颈，广东落地标准化租金认股权园区模式，为行业转型提供可复制方案。
本期国内产业园区市场延续深度调整态势，全国产业园区平均租金降至99元/㎡/月，环比下降2.94%，首次跌破百元关口并创下阶段性新低；自2022年以来，园区租金累计调整幅度已达28%，下行周期持续拉长。
租赁端与出租率呈现分化特征，当期园区整体入住率68.2%，环比小幅提升0.1个百分点，终结连续十四个季度下滑的态势，市场需求显现边际修复信号。但行业整体去化压力并未实质性缓解，在后续新增项目集中入市的预期下，园区空置率存在再度走高的可能。
而单纯依靠租金差价的传统运营模式可持续性减弱，推动行业加快向产业投资、全链条生态运营转型。
数据来源：企业季度报告，观点指数整理
在租金业务盈利空间收窄的背景下，产业投资逐步从园区配套业务转变为核心盈利板块，国资头部园区平台率先完成战略调整，依托专业资本布局搭建新收益增长曲线。
上海临港集团作为区域国资园区转型标杆，于4月29日注册设立上海临港创新投资发展有限公司，注册资本50亿元。该平台是上海开发区体制改革、推动园区由地产开发向产业投资转型的核心载体，主要聚焦硬科技企业培育与产业集群打造。
据披露，平台前期已储备数十家高成长科创项目，规划五年内资产管理规模突破150亿元。截至2025年末，临港集团累计实缴出资47只产业基金，合计114.25亿元，撬动千亿级社会资本投向集成电路、生物医药等赛道，基金体系覆盖早期孵化与成长期专项投资，搭建完整的产业投资链条。
张江高科则进一步打磨“产业投资+园区运营”的协同模式，公司相关负责人在6月4日的业绩说明会上表示，公司正积极构建特色产业投资逻辑与生态赋能模式，强化前沿科技与早期项目的布局能力，提升直投业务精准度，系统性培育未来产业生态。
同期，张江高科联合合作方设立规模2亿元的合伙企业，专项投资布局集成电路领域。产业投资除带来财务收益外，也是园区链接入驻企业、完善产业配套的重要手段，投资收益在整体利润中占比稳步提升，与物业租赁、园区开发业务协同互补。
行业标准化投资工具同步落地，6月3日广东股权交易中心在全省推出“认股权+园区”业务模式。区域股权交易中心统一制定业务规则与操作流程，解决以往园区与企业私下签订认股权协议存在的权属模糊、估值争议、退出渠道不清晰等行业痛点。
该模式将应收租金、物业服务等要素折算为对企业的股权投资选择权，进行登记确权、区块链存证和全生命周期管理。未来，当企业价值提升、引入外部股权融资时，园区可按事先约定条件行权，获得企业股权或通过转让、回购等方式退出。
标准化机制降低园区开展股权投资的门槛与风险，运营方可依托认股权分享企业的成长收益，弱化对租金收入的依赖，为行业轻资产转型提供可复制的方案。
与此同时，专业化产业载体与配套公共服务，构成产业投资生态的重要支撑，形成“空间集聚企业、配套留住企业、资本赋能企业”的良性循环。
运营模式创新方面，园区配套服务同步走向精细化，夯实产业投资生态基础。苏州工业园区联合天翼云上线公共算力服务平台，整合二十余家云厂商资源，建成包含55万核通用算力、4800P智能算力、500P超算的规模化算力集群。
平台提供统一调度运维服务，面向入驻科创企业推出按需租用、阶梯定价、算力券补贴等政策，有效降低AI企业模型训练成本超30%。这类配套服务既提升了园区对科技主体的吸纳能力，也为园区投资板块筛选优质项目、深度服务企业提供渠道，进一步巩固园区差异化竞争优势。
本文节选自《前沿赛道发展加速 | 2026年6月产业园区暨基础设施投资发展报告》
阅读报告全文请点击
免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。
