观点指数 在6月26日观点指数研究院发布的《长效治理 | 2026年6月城市更新发展报告》中，其指出，居住类更新中，北京丰台马家堡、成都金牛区两大危旧楼项目均采用原拆原建模式，构建居民自筹、财政补贴、产权单位支持的三方资金机制。针对老旧改造资金缺口的共性痛点，两个项目均搭建多元化筹资结构。通过责任分层降低单一主体的资金压力。

“原拆原建”破局微型居住改造，责任分层降低单一主体资金压力

北京丰台马家堡与成都金牛区的两个危旧楼改造项目，均以“原拆原建”为核心路径，为国内存量危旧房改造提供参考样本。

北京丰台区马家堡危旧楼原拆原建项目于5月26日正式交付，这是丰台区首个危旧楼房拆除重建试点项目，采用“原拆原建+平房上楼”的创新模式。

据了解，马家堡路68号院2号楼始建于1977年，是一栋4层砖混结构的筒子楼。随着岁月流逝，楼体结构老化、管线破损严重、公共设施匮乏等问题日益突出。居民长期面临“无独立厨卫、安全隐患突出”的居住困境。

转机出现在2023年。依据《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》等政策精神，该项目被正式纳入丰台区危旧楼改建试点。

经过反复调研和论证，确定了“原拆原建+平房上楼”的改建模式。这一模式的核心在于“两个不减少”，即原住户的户数不减少，每户原有的居住面积不减少。项目资金通过“居民自筹一部分、政府财政补助一部分、产权单位支持一部分”的方式共同筹集，破解老旧小区改造的资金难题。

项目建设资金由三部分组成：总投资约4384万元，由市区两级政府补贴、产权单位出资地下室建设及90户居民自筹，其中居民自筹部分占地上投资比例约70%，居民同时自行负担周转费用等。

改建后的新楼，已从昔日的筒子楼升级为现代化的成套住宅。每户都拥有独立的厨房和卫生间，楼体抗震等级也大幅提升，水电燃气等配套设施全面焕新，户型设计更加优化合理。

成都首个危旧房成套化自主改造项目启动，这是成都首个居民主导、原拆原建、产权不变的危旧房改造项目。项目位于金牛区白马寺片区，涉及上世纪六七十年代建成的D级危房，总建筑面积1655平方米，重建后为8层建筑，3-8层为35户居民原址住房，1-2层为便民服务设施。

居民选举产生自改委全程参与方案设计、施工监督和资金管理。项目建立财政补贴、居民出资、企业投资三方资金共担机制。

据观点指数观察，两个项目为重度老化楼宇，探索出彻底改造的可行路径。针对建成年代早、结构安全隐患突出、基础功能缺失的危旧楼宇，传统外立面修缮、管线更换等微改造无法从根源解决问题。两个项目均采用原址重建模式。针对老旧改造资金缺口的共性痛点，两个项目均搭建多元化筹资结构。通过责任分层降低单一主体的资金压力。

两个项目改变了“政府大包大揽”的传统改造逻辑，强化居民的参与权与决策权。这种模式既提升居民的认可度与责任感，也大幅减少改造过程中的协调阻力，为老旧小区改造的基层治理提供可复制的思路。

但是，两个项目均为单栋楼宇的微型改造，涉及户数少、协调半径小，组织与管理成本可控。一旦扩展到成片危旧楼、大规模片区改造，产权关系、居民诉求、资金平衡的复杂度将上升，现有模式的组织效率与资金机制或难以支撑。

商业方面，深圳市福田区住房和建设局发布《2026年深圳市福田区城市更新单元计划第一批计划（草案）》，香蜜湖街道沃尔玛片区城市更新单元被列入该计划。

根据公示信息，该项目申报主体为深圳沃尔玛百货零售有限公司，拟拆除范围用地面积约34745平方米，拟更新方向为商业功能，商业、办公及旅馆业建筑全部由实施主体自持使用。项目需预留不少于3000平方米且不低于拆除范围15%的土地用于建设城市基础设施等。

信息显示，该项目位于福田区香梅北路原深圳山姆会员店，地处香蜜湖豪宅片区核心地段，毗邻地铁2号线香梅北站。该址曾为1996年开业的全国首家山姆会员店所在地，2005年底山姆搬迁后改建为沃尔玛购物广场运营至今。

据观点指数观察，大批建成年代较早的传统商场、大卖场面临业态淘汰、资产闲置贬值的困境。项目通过纳入官方城市更新单元计划，可合法实现规划功能调整、建筑指标优化与空间重构。这为持有大宗存量商业的零售企业、实体商业运营商提供资产盘活的制度化通道，避免资产低效沉淀。

产业方面，成华区八里庄工业遗址片区曾是老工业基地集中区，厂房闲置、土地低效。成都坚持“留改拆”并举，将工业遗存保护利用与新兴产业发展、文旅融合进行紧密结合。

其中，红仓·天府设计产业园由原101仓库改造而成，保留红砖墙、大跨度厂房等工业元素，按照“一馆、一院、一基地”规划，集聚工业设计、创意设计等上下游企业，累计引进企业201家，其中国家级、省级工业设计中心6家，形成“上下楼就是上下游”的产业生态圈。红仓·101数创新港总建筑面积10.6万平方米，集精品商业、特色办公与文创空间于一体。

红仓片区还打造成都东北部首座现代化综合性剧院，引入国家级演艺资源，填补高端文化演出设施空白，带动周边餐饮、住宿、旅游消费。该片区以“工业遗址+文创产业+演艺经济”融合模式，推动产业焕新与城市更新双向赋能。

从红仓板块样本可知，传统工业遗址不必一味拆除，通过功能适配改造，工业风貌本身就能成为吸引文创、设计类企业的核心吸引力。这样既保留了城市工业记忆，又为新兴产业提供低成本的承载空间。

但是，如果该样本复制到产业基础薄弱、人口外流的三四线城市或远郊片区，极易出现招商困难、企业留存率低的问题，最终沦为单纯的网红打卡商业体，失去产业更新的核心价值。

空间功能复合化升级，提升单一功能片区活力

《北京市人民政府关于推动城市高质量发展的实施意见》指出，将“全面实施城市更新”单列成章，作为首都高质量发展的核心抓手。

北京直接将全面实施城市更新在高质量发展实施意见中单列成章，明确其首都发展核心战略的定位，跳出传统市政工程的范畴，成为统筹民生改善、产业升级、空间优化、城市韧性提升的综合性发展载体。

成都金牛区发布《危旧房自主更新操作指南》，明确原拆原建项目的申请条件、审批流程和资金支持政策，居民自筹部分可提取住房公积金。清晰可执行的规则标准可以解决过往更新中流程模糊、合规性不足等问题。

期内，广州也有相关的条例启动。2026年5月26日《广州市城镇房屋更新条例》立法启动。这是广州首部专门针对城镇房屋更新的地方性法规，将填补老旧住房自主更新的法律空白。建立政府引导、市场运作、公众参与的可持续模式。重点征集方向为老旧住房、老旧小区、低效商办楼宇功能转换、历史建筑与工业遗产保护活化利用。

深圳于2026年5月22日入选2026年度中央财政支持实施城市更新行动拟支持城市名单。作为东部地区城市，可获得不超过8亿元的中央财政定额补助。

此外，深圳城市更新项目产融对接会上，11个城市更新重点攻坚项目分场次与商业银行、资产管理公司等开展深度对接。12个新开工、续建等城市更新项目与金融机构进行意向融资签约，签约金额达155亿元。

目前来看，城市更新无法长期依赖财政单一投入，也不能完全交由市场主导而偏离民生导向。实现长效更新的关键是构建权责匹配的多元共治格局。

城市项目方面，广州市黄埔区九佛街枫下村城中村改造项目中标结果正式公示。由中电建路桥集团有限公司牵头的电建系六企联合体，以约40.05亿元的报价成功中标，成为这一体量超百万平方米的超级工程的总承包方。四个地块合计总建筑面积暂定103.05万平方米，相当于10个标准足球场的占地面积，盖出超100万平方米建筑。

随着城市更新从前期规划转向大规模建设落地，项目对施工管理、工期管控、工程质量的要求持续提高。以知名企业为核心的总承包模式，能够充分发挥专业工程能力优势，有效降低大体量项目的建设风险，如规避建设周期失控、交付难的问题。

上海徐汇区最大旧住房拆除重建项目，既田林路65弄小区于6月17日正式竣工交付，1044户居民实现回迁。该项目是全国规模最大的模块化建造城市更新项目，也是上海市首个混凝土模块化建造工程。

田林路65弄原为上世纪五六十年代建成的工人新村，房屋老化、厨卫合用、无电梯等问题长期困扰居民。2022年10月，项目被纳入徐汇区“三旧”变“三新”重点工程，并于2023年8月实现100%签约，创下超千户旧改项目签约纪录。

深圳龙岗区新坡塘片区及新园路石化塑胶城城市更新单元规划修改（草案）》正式对外公示。本次规划修改涵盖地块布局、建设时序与公共配套等多项内容，总规划容积调整为672433平方米。

该项目位于龙岗区园山街道保安社区，2010年4月纳入深圳市城市更新单元计划，2012年3月取得首次规划批复，并于2021年取得规划修改批复。项目整体拆除用地面积约24.2万平方米，开发建设用地面积约13.5万平方米，分三期实施开发。

信息显示，项目将配建住宅建筑面积486724平方米、保障性住房62940平方米、商业配套54349平方米及商务公寓46000平方米，并将配建一所54班九年制学校及2所18班幼儿园。公共配套设施建筑面积同步扩容至22420平方米，进一步完善区域民生服务功能。

据观点指数观察，单一居住功能的改造难以支撑片区长期活力，而居住兼容商业、配建公建的复合开发模式，能够将居住人口转化为消费动能。商业配套提升居住吸引力，公建配套补齐民生短板，从而形成居住、消费、服务的良性循环。

本文节选自《长效治理 | 2026年6月城市更新发展报告》
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