观点指数 在6月24日观点指数研究院发布的《债务结构持续优化 | 2026二季度不动产资本金融报告》中，其指出，二季度不动产市场去化进程深化、边际修复信号逐步显现，金融与资本市场结构分化特征突出，硬科技成为股权市场核心主线，不动产板块整体表现偏弱且内部分化显著。

不动产市场去化进程持续深化，商品房待售面积延续同比下降态势。进入二季度后，随着全国去库存政策密集落地，叠加重点城市限购放松、公积金优化等新政出台，销售端降幅逐步收窄，市场边际修复信号持续释放。2026年1-5月，全国新建商品房销售面积31320万平方米，销售额29366亿元。 5月末，商品房待售面积77182万平方米，同比下降0.4%，保持同比下降格局；其中，待售3年以下商品房面积57152万平方米，同比下降2.8%，短期库存压力持续缓解。

结合销售与库存数据来看，商品房待售面积连续三个月环比下降且连续两个月实现同比负增长，表明去库存政策成效持续显现，市场供求关系正在逐步改善。不过，全国商品房销售面积和销售额仍处于负增长区间，市场修复节奏存在分化，需求的全面回暖仍需时日，后续走势将取决于政策力度的进一步加大以及居民收入预期的实质性改善。

金融数据二季度走弱，货币政策保持适度宽松基调。进入二季度后，受实体有效需求不足、居民融资意愿偏弱与季节性回落因素叠加影响，4-5月信贷投放节奏明显放缓，带动前5个月累计增速边际回落。但居民部门融资意愿仍偏弱，其中，前5个月住户贷款整体减少6314亿元，结构上短期贷款减少6942亿元，中长期贷款增加628亿元。

A股复苏港股调整，硬科技成共同主线。IPO数量从一季度20家翻倍至44家，募资总额增长168%至421.2亿元。信息技术行业以52%的募资占比成为绝对主导，半导体与电子设备双轮驱动，其中盛合晶微以50.28亿元成为全市场最大的募资项目。

数据来源：WIND，观点指数整理

二季度港股IPO数量从31家上升至33家，实际募资总额从1031.62亿港元下降至731.28亿港元。期内，凭借胜宏科技174.93亿港元的超大额募资，硬件设备行业占据45.9%的市场份额，AI产业链成为新的资本焦点。

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债券主导A股融资，港股募资规模偏小。二季度，A股不动产行业融资延续“债券主导”的特征，全部963.37亿元融资均通过债券发行完成，共发行137只债券。其中住宅开发板块发行规模最大，达847.61亿元，占比88%；产业地产和商业地产分别发行77.80亿元和37.96亿元。此外，保利发展50亿元定向可转债于二季度获得证监会批准，为行业股权融资带来新的突破。

二季度，香港不动产企业主要通过配售方式融资，募资净额合计7.57亿港元。其中，世茂集团于6月3日完成债务资本化发行，按每股6.00港元配发7154.05万股新股份，募资净额4.29亿港元，所得款项用于清偿公司结欠债权人的部分债务，主要是置换“21沪世茂MTN002”债券份额。

佳兆业集团于4月15日通过发行新股的方式支付票据利息，募资净额1.80亿港元，这是公司境外债务重组后实施的“以股代息”方案，旨在降低短期现金支出，为“保交付”创造现金流空间。碧桂园于4月14日发行2.19亿股专案小组工作费用股份，用以结付通函所披露的现有贷款及费用，公司未因此收取任何现金款项。

二级市场板块分化加剧，不动产板块表现承压。二季度不动产板块区间涨跌幅为8.42%，延续下行走势，在各行业中表现偏弱，行业估值持续走弱，和板块融资偏紧、市场信心不足的基本面相呼应。

数据来源：WIND，观点指数整理

不动产细分板块全线回调，内部分化显著加剧。二季度不动产各细分赛道均呈现下跌态势，其中产业不动产和物业管理板块跌幅居前，区间涨跌幅分别为10.58%和9.90%；商业不动产板块跌幅次之，下跌6.22%；住宅不动产板块相对抗跌，仅小幅下跌1.73%。细分板块的表现差异与各自基本面高度匹配：产业地产面临局部区域供给过剩与优质招商资源不足的双重压力，物业管理板块则持续受部分房企母公司关联风险传导与基础物业费提价难度加大拖累，住宅开发板块因核心城市政策托底效应逐步显现，跌幅相对收窄。

数据来源：WIND，观点指数整理

港股市场成交结构高度分化，地产建筑业量价背离显著。二季度港股资金向高景气赛道集中的趋势进一步强化，资讯科技业以34702.15亿元的成交金额稳居全行业首位。

地产建筑业二季度成交量达1157.19亿股，位列全行业第三位，与金融业、资讯科技业成交量基本持平，但成交金额仅为4135.10亿元，不足资讯科技业的12%，量价背离现象极为突出。

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内需复苏支撑行情，内房板块强于港资。二季度（3月末至6月初）恒生地产分类指数走出“震荡修复—加速冲高—快速回调”的三段式行情，区间累计涨幅3.75%，振幅高达18.21%，板块波动率显著抬升。指数自3月31日19470.76点的阶段性底部启动，4月单月上行7.7%，领涨恒生综合行业板块；5月上半月进入加速上行通道，于5月14日触及23015.73点阶段高点，创2025年11月以来的新高；随后指数快速回落，截至6月8日收报20201.22点，较阶段高点回撤超12%，基本回吐5月以来的全部涨幅，回落阶段成交持续放量，抛压集中释放的特征明显。

指数上行由基本面修复、政策预期升温与流动性宽松三重逻辑共振驱动。香港本地楼市量价同步复苏，4月楼宇买卖合约录得8692份，环比提升12.3%、同比增长20.2%，住宅楼宇合约同比涨幅达29.4%，中原城市领先指数稳步上行，楼市复苏趋势确立。内房央企龙头一季度销售与盈利修复超预期，带动板块估值修复。宏观层面，美联储4月FOMC维持利率不变，市场降息预期持续升温，港元流动性保持充裕；叠加五一假期内地买家集中入市（4月内地买家占香港一二手住宅成交比重达32%，一手豪宅占比近70%）、内地地产刺激政策预期发酵，共同催化指数加速冲高。

5月中旬后多重利空集中兑现，触发板块深度调整。政策端，香港豪宅加税法案三读通过，价值超1亿港元住宅交易印花税由4.25%上调至6.5%，高端市场情绪受到直接冲击；内地《对外投资管理条例》正式发布，首次将涉港交易纳入统一监管框架，内地购房资金来源核查趋严，直接弱化市场对内地购买力的核心预期。宏观层面，美国5月通胀数据超预期，市场将美联储首次降息时点由9月延后至12月乃至2027年初，港元流动性收紧预期升温。交易层面，指数一个半月内累计涨幅超18%，获利盘积累丰厚，多重因素共振引发集中止盈抛售。

板块内部分化程度处于近年高位，呈现“内房强于港资、住宅强于商业”的清晰格局。内房央企凭借稳健的财务基本面与销售修复弹性取得相对显著的收益，中国海外发展、华润置地区间分别上涨19.31%、15.92%，成为指数正向贡献的核心；港资本地房企普遍承压，恒基地产、新鸿基地产、恒隆地产分别下跌8.54%、10.27%、10.92%，主要受商业地产空置率高企、租金修复乏力与本地需求疲软拖累。商业地产赛道整体表现偏弱，九龙仓置业、华润万象生活跌幅均超6%，反映市场对线下消费复苏持续性的谨慎预期；领展房产基金依托多元化资产组合与稳定的现金流，区间上涨3.32%，防御属性凸显。

数据来源：WIND，观点指数整理

政策预期持续升温，基本面改善刺激内房股板块修复。2026年3月末至6月初，内房股板块整体走出“底部盘整—脉冲反弹—回落归位”的行情，最终重回低位震荡区间。板块3月末下探445.81点的阶段低点后，4月持续窄幅震荡，未形成趋势性修复。

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5月起，随着城市更新、深圳限购放开等利好政策刺激，加之内地一线城市商品房销售价格指数连续三月环比反弹，叠加板块估值处于低位具备修复弹性，市场乐观情绪推动指数快速冲高，阶段高点达555.18点，区间最大涨幅超24%。进入6月后，截至6月8日板块收报476.13点，整体重心再度下移。

本文节选自《债务结构持续优化 | 2026二季度不动产资本金融报告》
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