观点指数 在6月23日观点指数研究院发布的《低效资产功能重构 | 2026年6月商办与办公空间发展报告》中，观点指数判断，随着国产硬科技企业持续规模化发展，科创企业整栋购置办公资产或将成为未来3年商办大宗市场稳定的自用型增量。

2026年1-5月，全国办公楼开发投资额累计1130亿元，同比下降19.5%，延续下滑趋势，降幅相较1-4月进一步走阔，开发端观望情绪持续加重，房企持续压缩商办新增开发投入。

供给建设端收缩节奏同步提速，1-5月办公楼新开工面积400万平方米，同比下滑35%，跌幅较上期进一步扩大，新开工规模持续深跌，预示未来1-3年行业新增办公供给将持续锐减，从源头优化市场长期供过于求的基本面。同期办公楼竣工面积446万平方米，同比下降20.1%，存量在建项目收尾交付形成少量短期新增供应，但行业整体供给扩张动能已逐步消退，办公楼行业逐步进入供给收缩通道。

销售端则逆势企稳，1-5月，全国办公楼销售额累计达1034亿元，同比小幅上涨0.2%，实现由跌转涨，办公楼销售面积为‌856万平方米‌，同比增长‌5.9%‌。观点指数认为其核心支撑主要源于当前卖方去库存意愿强，物业折价出售成为常态，这为自用型企业（如硬科技、制造企业等）提供了配置资产的窗口期。同时，机构资金持续布局核心城市办公资产，推动整体销售数据小幅回暖。

资产证券化层面，据观点指数监测，2026年5-6月，写字楼资产证券化以商业不动产REITs及大体量ABS为代表的金融产品密集落地，底层资产多为一线及新一线城市核心商务区优质甲级写字楼与综合体办公资产。

发行主体以各类国资体系为主，央企、省市属国资平台、国有头部房企等占据市场主导地位。

数据来源：观点指数不完全统计

商业不动产REITs层面，本期办公类项目申报节奏显著加快，多城多主体同步推进储备项目，底层办公资产布局模式不断丰富。

具体来看，6月11日，招商蛇口商业不动产REIT正式递交深交所申报材料，采用深圳核心办公+昆山区域商业跨城市、跨业态组合模式。其中底层资产深圳太子广场地处蛇口核心区位，为5A甲级写字楼。昆山项目地处核心商圈，是昆山首个一站式时尚体验中心。

另外，招商蛇口此前已有博时蛇口产园REIT及招商基金蛇口租赁住房REIT在交易所上市，本次申报将实现REITs全品类闭环。

同期蜀道资本集团启动商业不动产REITs中介服务商公开招标，拟将成都主城甲级写字楼、科创园区办公载体纳入底层资产池，同步规划交易所公募REIT与银行间并表类REIT两套发行路径，底层资产兼顾总部自用办公与科创产业载体。另外，红土创新茂业商业不动产REIT自5月7日受理后，5月27日进入交易所反馈阶段，底层为成都高新区成熟办公楼宇，强二线城市核心区存量办公物业也持续借助公募REITs工具实现存量资金回笼。

叠加6月18日正式挂牌上市的汇添富上海地产商业不动产REIT，项目是市场首单以甲级写字楼为核心底层资产的公募REITs，办公业态正式打通从储备申报、审核反馈到挂牌上市的完整闭环，办公资产不再是公募REITs的稀缺品类，一线、强二线成熟存量办公载体进入常态化申报周期。

公募REITs之外，债权类ABS、类REITs等产品同步形成有效补充，核心城市总部办公、区域国资办公载体持续落地大额低成本证券化项目，绿色主题、区域创新等亮点突出。

5月31日中信证券通用时代中心绿色碳中和ABS完成审核，并于6月9日顺利定价发行，规模高达75.42亿元。项目底层资产为北京丽泽商务区超高层总部办公物业，项目兼具央企总部自用与对外出租双重现金流支撑，并依托LEED金级绿色认证贴上碳中和标签，优先级票面利率低至1.87%。

武汉市场同步落地两单大体量办公相关证券化产品。5月27日华泰资管财通瑞安新天地ABS获交易所受理，拟发行规模达57.92亿元，底层资产为武汉新天地综合体，涵盖高端商业与甲级办公，地处武汉核心老城商圈，运营成熟、现金流稳定。

6月12日长江产业大厦类REITs成功发行，规模18亿元，优先级票面利率1.89%，创下湖北省同期限产品利率新低，全场认购倍数达2.68倍。该项目是湖北省属企业首单类REITs，底层资产为武汉武昌核心区域长江产业大厦。

从数据来看，国内首单纯甲级写字楼公募REIT正式上市形成示范效应，打通了优质办公资产权益端长期退出通道，全国核心城市存量优质办公物业REITs申报节奏预计将进一步提速，兼具办公、商业的综合体打包模式会被更多发行主体复制。

同时，债权类ABS、类REITs等中长期融资工具，是存量办公资产阶段性置换、过渡盘活的重要载体。后续写字楼资产证券化资本将持续向优质标的集中，核心区位、高出租率、产业集聚型办公资产的资本流动性持续优于普通零散写字楼，资产分化在资本市场端进一步放大。

回顾商办资产交易市场表现，据观点指数不完全统计，本期录得2单内地商办资产成交案例，交易总金额超60亿元，对比上个报告期，交易单数出现下滑，交易总金额有所上升。

数据来源：观点指数不完全统计

从城市分布来看，本期交易标的集中于北京、上海核心城市，其中优质科创办公、研发办公资产成为资本布局的首选。需求侧，本期机构财务投资与实体产业自用购置需求并行，双轮驱动成交落地。

北京市场，5月25日，由大家人寿、友邦人寿、中宏人寿联合启城投资组建的天津家鼎股权投资基金正式落地，规模61亿元，并接手中关村鼎好DH3科创办公综合体。

项目由原电子卖场城市更新改造而来，当前A座入驻率90%、B座入驻率突破50%，已吸引豆包、米哈游、创新工场、银河通用机器人、零一万物等头部科技企业入驻，项目运营基本面扎实、租金现金流稳定。

目前项目已完成整体改造与业态焕新，出租率稳步抬升，科创产业集聚效应持续兑现，资产后续增值空间充足。本轮险资组团入场，看中中关村核心地段稀缺性与硬科创赛道的长期增长确定性，叠加项目成熟运营基底与稳健租金现金流，底层资产已搭建起资本化退出的可行路径。

区别于险资等长线金融资本聚焦成熟运营资产，配置收益，期内硬科技上市公司加速获取商办物业用作总部与研发载体，自用属性突出。5月28日，上海维璟中心A座以2.85亿元完成股权收购，由科技企业美格智能通过全资子公司众格智能，收购慧欣物业管理100%股权，间接获取办公楼完整所有权。

标的物业坐落于上海闵行区，建筑面积1.54万平方米，定位产业研发办公，交易对价包含股权款及承接存量项目贷款，资金来源于企业自有及自筹资金。

据观点指数了解，该项目去年市场报价约3.75万元/平方米，本次实际成交价较去年下滑约50%，资产大幅折价，成为驱动上市科创企业由长期租赁转向整栋自持购置的核心诱因。本次收购具备明确的产业自用属性，主要满足美格智能研发办公扩容、高端人才招揽及区域总部形象升级需求，这也是当前市场环境下，科技实体企业由租转购、锁定长期经营成本、规避租金波动的主流策略。

结合过往统计案例，观点指数判断后续商办资产市场分化逻辑将持续深化。中关村、前海、上海科创聚集区等产业高地的优质办公资产，将继续收获保险机构的大额并购资金，同时承接科创企业的整购自用需求，租金与资产价值抗跌属性突出。

同时随着国产硬科技企业持续规模化发展，科创企业整栋购置办公资产或将成为未来3年商办大宗市场稳定的自用型增量。

本文节选自《低效资产功能重构 | 2026年6月商办与办公空间发展报告》
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