低效资产功能重构 | 2026年6月商办与办公空间发展报告
办公转酒店、轻量化改造、绿色认证等存量盘活方式将在一线及强二线城市持续普及，更多老旧低效商办物业将完成功能重构。
（报告期2026.05.27-2026.06.23）
办公楼销售走出独立行情，单月办公租金环、同比继续下降 2026年1-5月，全国办公楼供需两端数据走势表现为明显分化，开发投资、新开工面积及竣工面积等供给侧指标延续大幅下行的态势，行业新增开发收缩力度持续加剧。同期销售端逆势修复，同比由跌转升，行业存量博弈属性进一步凸显。办公租金表现上，2026年5月，八城办公租金均值为2.31元/平方米/天，环比下跌5.46%，同比下滑14.54%，虽延续4月环比下行的趋势，但环比跌幅较4月（-8.29%）有所收窄，同比跌幅仍处于高位，市场尚未企稳。北京和上海绝对值领先，两者单月租金分别收于3.96元/平方米/天和3.09元/平方米/天。
上海第二座K11办公楼预租率近七成，核心老旧商办开启业态重构潮 本期商办运营商业务布局覆盖烂尾存量盘活、老旧楼宇业态转换、存量焕新、运营体系战略升级、绿色健康认证、全新综合体入市等，业务布局涵盖深圳、上海、广州、西安等多座核心城市。针对建成年限久、传统办公收益乏力的城市核心老旧楼宇，办公转酒店成为老城核心区存量资产价值重塑的主流选择之一。近期，上海古北CBD片区启动片区级大规模存量楼宇功能转型，片区首批三大改造项目包括安泰大楼、万都中心及阳光新业中心同步落地，主要转型方向为长租公寓和酒店/会议中心，合计盘活低效存量商办体量突破10万平方米。
核心办公资产资本化提速，险资组团购入中关村科创办公资产 2026年5-6月，写字楼资产证券化以商业不动产REITs及大体量ABS为代表的金融产品密集落地，底层资产多为一线及新一线城市核心商务区优质甲级写字楼与综合体办公资产。大宗交易上，据不完全统计，本期录得2单内地商办资产成交案例，交易总金额超60亿元，对比上个报告期，交易单数出现下滑，交易总金额有所上升。本期交易标的集中于北京、上海核心城市，其中优质科创办公、研发办公资产成为资本布局的首选。需求侧，本期机构财务投资与实体产业自用购置需求并行，双轮驱动成交落地。
中小企业发展指数单月小幅回落，办公空间服务商扩张路径差异化 5月，中小企业发展指数回落至89.7，环比4月下降0.2个百分点，结束此前连续六个月上行的态势，直观体现中小企业经营压力再度抬头，中小企业弱复苏格局出现阶段性扰动，复苏节奏由稳步改善转为震荡调整。本期以IWG集团、WeWork中国、创富港、BEEPLUS等为代表的头部服务商集中落地新项目，成为当前市场最主要的增量来源。从城市布局来看，一线核心城市仍是主战场，服务商优先抢占地铁枢纽、成熟商圈、科创园区、会展片区等核心区位，同时单店面积灵活搭配，以适配不同片区的企业密度与需求结构。
办公楼销售走出独立行情，单月办公租金环、同比继续下降
