观点指数 在6月30日观点指数研究院发布的《2026年6月房地产市场分析报告·观点指数》中，其指出，报告期房地产政策框架中央层面以降交易成本、存量优先供地、防范化解风险、构建发展新模式为核心形成四维政策体系，地方层面因城施策推进限购梯度松绑、公积金全周期支持与好房子建设落地；宏观环境端输入型通胀持续上行，制约货币政策宽松空间。

《住房公积金管理条例》迎来修订，稳市与转型双线并行

2026年作为“十五五”规划开局之年，从年初全国两会重申“着力稳定房地产市场”，到4月中央政治局会议调整为“努力稳定房地产市场”，表述变化清晰反映了市场企稳基础仍不牢固，需要保持政策连续性、稳定性，同时将工作重心从单纯市场托底转向与城市发展、民生改善的深度融合，形成“需求端全面激活、供给端结构重塑、风险端底线防控、模式端系统构建”的四维政策体系。

需求端全面降本激活流通，供给端确立存量优先导向。需求侧以降低交易成本、释放消费潜力为核心，形成税收、金融、公积金三大领域协同发力的完整工具箱：二手房增值税从5%降至3%、换购住房个税退税延长至2027年底，直接激活改善性需求，商业用房首付比例下调至30%助力商办去库存，住房公积金提取范围拓展至装修、物业费等全生命周期住房消费。

供给侧则实现转变，自然资源部明确“存量优先供地导向”，严格控制新增建设用地规模；国务院发布《城市更新“十五五”规划》，明确11.5万个老旧小区、50万套危旧房改造目标，首次在国家级规划中支持老旧住房自主更新、原拆原建；中央财政为入围城市设立每城最高12亿元的城市更新专项资金，同时加快保障性住房建设，收购存量商品房用作保障房。

房地产发展新模式加速成型。中央始终将防范化解房地产风险作为政策底线，金融监管总局明确提出加快制定与房地产发展新模式相适应的融资制度，重构过去支撑高杠杆高周转的融资体系，未来将形成以经营性物业贷款、REITs为核心的多元化融资体系，同时统筹推进房地产风险、金融风险和地方政府债务风险的协同化解。

在此基础上，房地产发展新模式的顶层设计日益清晰，核心是让房地产回归居住属性，通过全面摸清存量资产底数、推动已供未开发土地和在建项目分类处置、系统推进“四好”建设，实现从“有没有”向“好不好”的转变，推动行业向持有经营型和高质量发展转型。

政策体系形成长短结合闭环，市场将平稳迈向高质量发展新阶段。2026年中央房地产政策构建了一套“短期托底市场、中期化解风险、长期构建新模式”的完整闭环，既立足当前通过供需两端协同发力稳定市场预期，防止市场大起大落；又着眼长远通过城市更新、保障性住房建设、融资制度改革等措施，推动房地产市场彻底告别高杠杆高周转的增量发展时代。

展望未来，中央保持政策连续性稳定性，进一步完善“市场+保障”的住房体系，城市更新、住房租赁、“好房子”建设将成为房地产市场的核心增长点，中国房地产市场将逐步实现软着陆，平稳过渡到以存量提质和民生保障为核心的高质量发展新阶段。

而从地方角度来看，城市主要围绕限购放开，住房公积金制度改革、以旧换新，好房子建设等方面展开。

一线城市实施梯度化限购松绑，形成“全域放开-分区施策-定向优化”的差异化格局。广州作为先行者2024年9月已全面取消限购，2026年进一步加码“卖旧买新”最高3万元/套补贴，并试点国企收购二手房转保障房，政策力度最为彻底。上海采取“外环外彻底放开+外环内梯度松绑”的策略，2026年2月“沪七条”将非沪籍外环内购房社保要求从5年降至1年，居住证满5年直接获全市购房资格，精准区分不同区域市场供需差异。深圳4月30日定向放开福田、南山、宝安核心区限购，深户家庭可买3套、缴1年社保非深户可买2套、持居住证非深户无需社保可买1套，兼顾市场活力与核心区域稳定。北京则延续谨慎稳健风格，2025年12月优化五环外限购，非京籍社保年限缩短至1-2年，多子女家庭额外获得增购名额，政策调整更为温和。

公积金政策全面升级扩围，构建覆盖全生命周期的住房支持体系。四城同步大幅提高公积金贷款额度，形成阶梯式差别化支持：上海家庭最高贷款额度为240万元，符合多子女家庭或购买绿色建筑条件的可进一步上浮，最高可达324万元；深圳家庭最高贷款额度为130万元，首套住房且有多子女的家庭可享受叠加上浮政策，最高可达351万元；广州家庭最高贷款额度为200万元，三孩家庭额度上浮50%，最高可达360万元。政策支持范围从购房向全链条延伸，广州还将公积金提取范围扩大至装修、物业费、车位等，并支持用于城市更新和原拆原建。深圳创新性引入“初婚初育家庭”额度上浮50%的政策，将住房支持与国家生育政策深度结合。

二、三线城市除了推进公积金制度系统性改革外，亦在同步推进“好房子”建设标准落地与现房销售制度推广。

“好房子”建设已从行业理念转向可落地的建设标准与财政激励机制，成为供给侧改革的核心抓手。佛山发布《关于推进“好房子”建设的实施指引》，从规划指标端释放空间，取消阳台面积限制，提升住宅层高标准至3.1米，明确首层架空层净高不低于4.5米，从空间维度夯实居住品质基础。绍兴则建立土地端约束与财政端激励的双重机制，新出让土地须执行《住宅品质提升设计导则》，对星级“好房子”项目给予最高300元/平方米的建设补助，并将全屋AI智能纳入交付标准，对安装成本给予50%的补贴，降低房企品质升级的成本压力。

此外，重庆、山东等地则公布了2026年的好房子建设计划。6月份，重庆市住房和城乡建设委员会发布《好房子技术导则（城市更新住房）》，提出2026年，重庆计划改造完成600个老旧小区，推动“老房子”变成“好房子”。同时，力争2026年推动新开工“好房子”项目40个，新打造示范项目10个。1月份召开的山东省住房城乡建设工作会议披露，2026年山东省加快推进“好房子”建设，每个县（市、区）将打造至少1个“好房子”样板项目，新建保障性住房也将按照同一标准建设，从设计、选材、建造到运维，实现住房品质全链条提升。

现房销售制度推广同步配套差异化激励，成为化解交付风险、提振市场信心的重要路径。烟台针对现房项目出台专项支持政策，购买现房项目的公积金贷款额度上浮30%，最高可达200万元；同时在购房套数认定中可核减1套自有住房，降低改善群体的准入门槛。苏州则对现房销售项目给予50%的公积金贷款额度上浮，可与绿色建筑、品质住宅的上浮政策叠加，形成显著的价格引导效应。

整体来看，二三线城市的政策体系已脱离单一需求刺激的传统路径，转向短期托市与长期转型的协同推进。公积金制度改革承担释放购买力、托底市场成交的功能，好房子建设与现房销售则指向房地产发展新模式的构建。

住户贷款持续收缩，降息空间受压制

2026年前5个月我国人民币贷款累计增加9.11万亿元，其中，前5个月住户贷款整体减少6314亿元，结构上短期贷款减少6942亿元，中长期贷款增加628亿元。从单月来看，减少571亿元。

回顾1-5月数据来看，其中单月居民住户中长期贷款数据1、3月为正增长，2、4、5月环比变动为负。

数据来源：中国人民银行，观点指数整理

6月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5%。这是LPR自2025年6月起连续13个月保持不变。

回顾本轮货币政策环境及导向来看，3月CRB现货指数、工业生产者购进价格指数（PPIRM）、工业生产者出厂价格指数（PPI）同比同步转正。此后上游涨价压力沿产业链快速向下传导：4月PPI同比涨幅迅速扩大至2.8%，PPIRM同步升至3.5%；5月二者进一步上行至3.9%和5.8%，其中PPI创下2022年10月以来近4年的新高，且已连续8个月环比上涨。上游源头端的CRB指数同比涨幅同步扩大，4月同比约上升28.1%、5月升至34.2%， 5月中下旬指数虽自阶段高点小幅回落，但同比仍处高位区间，输入型涨价的源头压力尚未完全消退。

货币政策层面，2026年央行仅在1月落地了再贷款、再贴现等结构性工具的利率下调，MLF、LPR等核心政策利率连续保持不变，公开市场操作始终以中性流动性对冲为主，未释放全面降息信号。主要原因还是由于总量宽松会扩张总需求，与输入型成本涨价形成供需共振，进一步推升生产端的压力；

数据来源：中国人民银行，观点指数整理

后续降息政策窗口的开启，仍需等待PPI向下拐点确认。基准情形下，若大宗商品价格企稳回落，PPI同比有望在年中附近见顶，届时物价约束边际放松，以降低一般加权贷款利率为目标的总量宽松工具将重新具备落地条件，三季度或成为重要观察窗口；若地缘冲突等超预期因素推升大宗商品价格再度上行，PPI见顶时间延后，全面降息的时间线则将同步后移。

本文节选自《2026年6月房地产市场分析报告·观点指数》
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