观点指数 在6月26日观点指数研究院发布的《长效治理 | 2026年6月城市更新发展报告》中，其指出《城市更新“十五五”规划》部署了培育城市发展新动能、营造高品质生活空间等6方面重点任务及14项重大工程，并提出城镇危旧房改造50万套等量化指标。多地密集出台配套举措构建全维度更新支撑体系。地方政策均围绕存量资产盘活、民生配套补短板、投融资体系优化三大核心方向发力。

首部国家级更新规划印发，产业空间和公共空间更新力度明显上升

6月8日，住房城乡建设部在国务院政策例行吹风会上表示，《城市更新“十五五”规划》是我国城市更新领域的第一部国家级专项规划，明确“十五五”时期的目标指标、重点任务和重大工程，接下来各地还要按照《规划》部署细化本地区城市更新的目标指标、任务措施。

根据公开资料，国务院于5月28日印发《城市更新“十五五”规划》，明确到2030年城市更新行动取得重要进展，到2035年基本建成现代化人民城市。文件部署了培育城市发展新动能、营造高品质生活空间等6方面重点任务及14项重大工程，并提出城镇危旧房改造50万套等量化指标。

据了解，这是首次在全国层面设置量化目标，如五年累计完成城镇危旧房改造50万套/间、新开工改造城镇老旧小区11.5万个、老旧街区厂区改造提升1500个、城中村改造4000个、城市地下管网改造36.5万公里。

改造方面，明确“留改拆并举，以保留利用提升为主”的原则，严禁大拆大建，因城施策，不搞一刀切。资金渠道则是要构建多元化投融资体系，允许地方政府专项债券支持符合条件的城市更新项目建设，并可用作项目资本金；支持发行REITs、引入社会资本与政策性金融工具。

与“十四五”相比，居住空间更新规模有所下降，产业空间和公共空间更新力度明显上升。国务院常务会议此前明确，未来五年城市更新相关投资规模不低于15万亿元。

实施机制上，规划确立先体检、后更新的前置逻辑，要求对建成20年及以上的住宅小区开展专项体检。这种机制设计既防止低效投资，也为项目和资金分配提供数据，有利于规划精准落地。

此外，国家明确安排2026年中央财政支持城市更新的资金规模为970亿元，推动改善居民居住条件，完善公共服务设施，惠及居民户数大约有800万。

自2024年起，财政部会同住建部启动了支持部分重点城市实施城市更新行动有关工作。连续3年，累计支持北京、上海、沈阳、洛阳、乌鲁木齐、成都等50个重点城市先行先试。

据了解，中央资金通常配套地方财政联动、社会资本跟投的要求，能够撬动数倍于本级的地方资金与市场化资金共同参与。三年持续支持的安排，规避短期资金脉冲式投入的弊端，稳定的资金预期能够让试点城市制定中长期更新规划。

地方政策多点突破，存量更新限制松绑

江苏《关于进一步支持城市更新行动的若干政策措施》聚焦规划、土地、产权、融资、税费、多元参与、审批七大领域，推出23 条务实举措。

值得注意的是，《措施》提及，对公共服务、基础设施及老旧住宅成套化改造等项目，在不产生负面影响的前提下，新增建筑面积可不受容积率指标制约。工业用地提高容积率不再增收地价，存量用房转型服务业可享受5年过渡期政策，地下空间三层以下减免使用费。

容积率豁免政策精准击中老旧小区改造、公共配套补短板的痛点。过去老旧小区加建养老托育设施、便民服务点位、消防配套，常因容积率指标限制难以推进，政策松绑后民生类更新项目的实施阻力显著降低，项目落地周期有望大幅缩短。工业用地提高容积率不增收地价的规则，则直接降低制造业企业技改扩容、产业升级的土地成本，引导企业在存量厂区内挖潜增效，避免土地资源闲置。

资金方面，统筹财政专项资金，用好政府专项债券，支持发行REITs、引入社会资本与政策性金融工具。多元融资渠道可以破解城市更新项目周期长、回报慢的融资难题，有助于摆脱对财政资金的单一依赖，形成政府引导+市场主导的长效更新模式。

重庆发布《重庆市城市更新条例（征求意见稿）》，面向社会公开征求意见至7月3日。条例共七章四十九条，明确九大核心更新任务，首次以立法形式为城市更新划定规则。

《条例》将老旧厂房、闲置商业商务楼宇、城中村等低效资产改造纳入核心任务，明确支持存量空间功能转换。这意味着商业从业者可通过合规改造获得经营载体，大幅降低拿地和新建成本，为文创园区、沉浸式体验店、特色市集、共享办公等创新业态提供广阔落地空间，同时激活闲置资产的商业价值，实现多方共赢。

其中，城镇老旧小区改造将系统补齐停车、充电、消防、无障碍等基础设施短板，完整社区建设则要求完善公共服务设施体系。这将直接激活社区便民零售、养老托育、家政服务、邻里社交等刚性消费需求，提升社区商业的客流稳定性和消费频次。

此外，重庆还发布城市更新住房“好房子”技术导则。2026年，重庆计划改造完成600个老旧小区，推动“老房子”变成“好房子”。同时，力争2026年推动新开工“好房子”项目40个，新打造示范项目10个，以高品质住房供给满足群众多样化住房需求。

据观点指数观察，“好房子”建设与存量改造双轮驱动，将推动本地房地产企业跳出传统拿地开发的高周转路径。行业中的企业转向品质开发、存量运营、城市更新服务等多元赛道，倒逼行业提升产品力与长期运营能力，加快房地产发展模式的转型节奏。

期内，湖南集中发布133个城市更新片区，总投资2215亿元。根据公开资料，长沙市占据49个重点片区，约占全省总量的37%，位居全省首位。

此次发布的49个长沙片区包括太平街、西文庙坪、下碧湘街、高铁西城、观沙岭、火车站、红星、黑石铺、月亮岛等。根据公开资料整理，城市更新共分为住区、商区、厂区、历史文化街区、基础设施连片区域、综合片区六大类型，涵盖老旧小区改造、城中村整治、历史文化保护、基础设施升级、文旅融合等八大领域。

就目前地方实践来看，存量资产盘活成为核心方向，重点盘活老旧厂房、闲置商业商务楼宇、城中村等低效资产，为文创园区、沉浸式体验店、特色市集等创新业态提供低成本载体。

城市更新聚焦城镇老旧小区改造、基础设施补短板等民生需求，系统完善停车、充电、消防、无障碍设施。商业需求方面，通过更新激活社区商业潜力，推动便民零售、养老托育、家政服务等业态规模化升级。

本文节选自《长效治理 | 2026年6月城市更新发展报告》
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