观点指数 在6月22日观点指数研究院发布的《多元赛道提供新动能 | 2026二季度代建管理发展报告》中，其指出，代建项目赛道分化特征鲜明。住宅代建集中布局低密高端赛道，主动规避刚需价格内卷，提升盈利弹性，但需警惕区域供给过剩与品牌透支的风险。商用代建核心竞争力转向资产价值提升与产业资源整合。工业代建绑定精准产业定位，赋能地方产业升级，开辟差异化增长空间。城市配套代建覆盖教育、体育等民生领域，回款稳定，或成为企业业务的压舱石。

赛道结构分化显著，住宅代建向高端低密升级

不同细分赛道的发展逻辑差异显著：住宅代建向高端低密升级，商办代建向资产增值延伸，工业代建绑定产业属性，城市配套代建成为稳定的基本盘。

中国金茂中标武侯区金花桥街道花龙门社区64.25亩住宅项目全过程开发委托管理服务，将以代建模式操盘悦湖64亩住宅开发。该地块为武侯区国企于2025年10月底价拍得，成交楼面地价14100元/平方米，容积率1.9，占地面积约64亩。该项目是金茂在成都落地的首个代建项目。

金地代建成功中标苏地2025-WG-Z33号地块项目代建管理服务，首次进驻苏州太湖国家旅游度假区，为其提供全过程代建服务。该地块项目总用地面积3.6万平方米，总投资约9.07亿元。地块拥有1.02的超低容积率，具备稀缺自然禀赋，金地拟将其打造为区域低密住宅标杆。

龙湖山湖颂首批房源正式取得预售许可证。该项目位于苏州吴中郭巷，由天鸿伟业置地开发，龙湖龙智造代建，此次取证房源共194套，房源建面约114.36-180.7平方米，整体备案均价约32424元/平方米，备案总价区间303-710万。信息显示，项目约1.6低容积率，打造约114-139平方米洋房及约159-188平方米叠墅产品。

据观点指数观察，这些代建住宅项目高度聚焦低密高端住宅赛道，多数项目均为低密改善型产品，这表明代建企业正集中布局溢价能力强、市场需求稳定的高端住宅市场。代建企业做出这一选择，本质是主动逃离低价内卷，向高价值赛道迁移，未来低密高端代建占比或将持续提升。

值得注意的是，若同一区域低密代建项目扎堆入市，也可能造成高端供给阶段性过剩，加剧改善市场的竞争烈度。部分项目如果过度依赖品牌背书，而实际产品兑现未达预期，那么将透支房企的品牌价值，反噬代建业务的信任基础。

商用代建项目核心竞争力不再是项目管理规模，而是资产价值提升能力与产业资源整合能力。

金地浙江地区公司近日与古茗正式签订杭州总部大楼全过程开发管理服务合同。该项目位于杭州市萧山区世纪城核心区，总建筑面积11万平方米，拟建一栋34层超高层办公楼，建筑高度181.8米，建成后将成为世纪城标志性天际线建筑之一。

金地浙江地区公司此前已与古茗签订前期服务合同，顺利完成拿地配合、前期管理、规划设计等环节的前期服务，服务成果获得委托方认可。基于前期合作积累的信任与实效，古茗再次委托金地提供全过程开发管理服务。

与住宅代建普遍采用的全过程开发管理不同，商用代建可根据委托方需求提供定制化服务。从这个项目可以了解到，金地先为古茗提供拿地配合、规划设计等前期服务，凭借成果获得信任后，再升级为全过程开发管理。

绿地智造联合绿地集团山东事业部近日成功中标济南历下城市发展集团城市更新有限公司商办销售项目，将为济南历下城发集团旗下商办项目提供营销综合服务。

工业代建方面，绿地智造、广西建工携手签约河南郑州检测产业园项目，由广西建工承接EPC总承包，绿地智造负责代建（含策划与运营）。公告显示，此次签约的郑州检测产业园项目位于郑州经济技术开发区内的郑州国际物流园区，园区规划面积约86平方公里，主导产业为汽车及装备制造业与现代物流业。

远洋建管与台州凯地智能制造产业园正式签约，承接项目全过程代销与招商运营服务。远洋建管表示，本次合作继前期工程建设管理服务后再度深化，远洋建管将输出标准化服务体系，组建专业招商团队，提供形象定位、营销策划、市场推广、招商管理等一站式服务。台州凯地智能制造产业园位于浙江台州仙居县，总建筑面积21.3万平方米。

工业代建项目有清晰的产业定位，能够更好地吸引上下游企业集聚，形成产业生态。这不仅为代建企业提供了新的发展机遇，也是地方政府推动产业升级、实现高质量发展的重要抓手。

城市配套方面，北京城建集团工程部及北京住总集团连续中标北京工业大学房山新校区（一期）三个标段，总中标额达33.55亿元。

观点指数观察到，教育类公建项目回款由财政预算保障，坏账风险极低。代建企业并不排斥此类项目的获取。而地方政府也需要专业的代建企业去完成项目。专业化代建模式通过标准化的管控体系，能有效控制投资、缩短工期、保障工程质量，避免传统自建模式常见的超预算、延期、品质参差不齐等问题。

期内，合肥全民冰雪运动训练基地项目正式开工建设。该项目采用“社会资本投资+市场化运营”模式，由热雪奇迹负责专业化运营，而今管理为项目提供“咨询-投资-建管-运营”全生命周期管理服务。根据公开资料整理，项目位于合肥高新区北雁湖西南侧，总投资8.3亿元，占地98.6亩，室内滑雪场面积近4万平米。

目前来看，城市配套代建项目主要覆盖教育、体育、医疗、市政等民生刚需领域。项目选址均与城市空间发展战略高度契合。对代建企业而言，城市配套项目规模大、合同额高、回款稳定，为代建企业提供了长期可靠的业务来源。此外，参与重大民生工程建设能够显著提升企业的社会形象和品牌影响力，为后续获取更多政府项目奠定基础。

本文节选自《多元赛道提供新动能 | 2026二季度代建管理发展报告》
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