债务压力成为资产出售核心推动力 流拍资产的多重“劝退”逻辑
首批商业不动产REITs全部一日售罄、提前结募并启动比例配售，整体热度高但内部分化明显，合计募资超200亿元。
观点指数 在6月18日观点指数研究院发布的《资金热度分化 | 2026年6月商业地产零售业态发展报告》中，观点指数指出，大宗交易方面，债务压力成为零售商业资产出售的核心推动力。
期内，富力地产与合景泰富同日发布公告，分别以1.6亿元初始代价，将持有的广州天汇广场项目公司的股权悉数出售予新鸿基地产旗下全资子公司。
资料显示，天汇广场为广州珠江新城区域标杆综合体，三方合作运营近二十年，此番股权变更主要源于富力、合景泰富面临较大的流动性与偿债压力。
交易完成后，新鸿基将以100%持股全盘接管这座总建面约45.95万平方米、涵盖IGC高端商场、广州康莱德酒店及地下车位的综合体。
从资产价值角度来看，天汇广场虽有稳定的经营收益，但资产回笼周期长，无法匹配持有方企业短期偿债、债务重组的迫切需求，因此快速出让股权、回笼资金纾困，成为主要选择。
而收购方新鸿基则有望完成核心商业资产整合，并依托自身成熟的商业运营能力长期持有获利。据了解，拿下天汇广场之后，新鸿基在广州的商业资产布局也愈发完善。除运营成熟的天环广场、天汇广场两大王牌外，2026年下半年，其在广州南站打造的超百亿级TOD综合体广州南站ICC的商场部分“天环·广州南”也即将落成运营。
不过需注意到，期内市场上有不少资产再次流拍。合肥庐阳苏宁广场迎来第二次司法拍卖，起拍价相较首次拍卖下调，但仍以流拍收场。
资料显示，该项目虽地处城市核心区域，但体量较大且早已停工烂尾，需要接盘方投入巨额资金完成复工改造，加之当地商业市场存量饱和、竞争激烈，市场参与意愿低迷，不少投资机构对其望而却步。
再次拍卖的深圳佳兆业金沙湾大酒店，起拍价较评估价也大幅折让，起拍价降至5.53亿元，不过最终仍未成交。
据了解，该酒店为正常运营的高端文旅类物业，受佳兆业债务重组推进影响被纳入处置范围。不过需关注到，当前文旅酒店行业整体回报率下行，加之项目位于城市远郊，区位与业态属性使其抗风险能力弱于中心城区商业，因此劝退了不少潜在买家。
期内，商业不动产REITs申报热潮仍在延续，招商蛇口开展商业不动产REITs申报发行。此举是招商蛇口继产业园、租赁住房REITs后的第四单REIT，有望成为业内少数覆盖全业态公募REITs的房企。
若成功发行，招商蛇口将形成覆盖产业园、租赁住房、商业不动产的全品类REITs矩阵，实现“投融建管退”全链条闭环，强化资产运营与资本运作能力。
底层资产方面，招商采用“零售+办公”的业态组合，深圳太子广场为甲级写字楼，地处蛇口核心区域，运营成熟、出租率及租金表现稳定；昆山招商花园城则是区域标杆购物中心，位于昆山核心商圈，客流与现金流状况良好。
不过需要注意到，与产业园、保障性租赁住房REITs相比，商业不动产REITs更考验原始权益人的持续运营能力，办公依赖租户结构与续租管理，购物中心则取决于招商能力与消费客流稳定性。
新上市方面，5月25日发售的首批商业不动产REITs全部一日售罄、提前结募并启动比例配售，整体热度高但内部分化明显，合计募资超200亿元。
数据来源：公开市场，观点指数整理
从核心发行数据来看，4只产品网下认购倍数分化显著。国泰海通砂之船REIT达103.8倍，热度最高；中信建投首农REIT以80.2倍、中金唯品会REIT以68倍居中；汇添富上海地产REIT的38.6倍则相对偏低。
其中，国泰海通砂之船商业REIT以网下有效认购103.8倍居首，吸引资金约2410亿元，该REITs的底层资产为西安砂之船奥特莱斯，西部标杆奥莱、现金流稳定。
分化背后是业态与区位的差异，奥莱类资产（砂之船、唯品会）因消费韧性强、现金流稳定，更受资金青睐；北京核心区购物中心（首农）依托区位优势热度次之；上海办公资产则因市场空置率压力，认购热度最弱。
二级市场表现上，上市消费REIT在统计区间内均呈现下跌态势，平均跌幅为2.73%，中位数跌幅为2.27%，显示消费REIT板块整体承压。
数据来源：同花顺，观点指数整理
跌幅最大的是嘉实物美消费REIT，降幅为6.18%，而抗跌相对较好的是华夏华润消费REIT，价格波动幅度仅1.62%，稳定性最佳。
整体来看，消费REIT板块在统计区间内呈现系统性回调。不同品种表现差异较大，抗跌性强的品种普遍具有底层资产优质、运营稳定的特征，而跌幅较深的品种或面临基本面或估值层面的压力。
本文节选自《资金热度分化 | 2026年6月商业地产零售业态发展报告》
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