观点指数 在6月24日观点指数研究院发布的《债务结构持续优化 | 2026二季度不动产资本金融报告》中，其指出房企二季度债务结构持续优化，境内外融资成本、主体资质分化加剧；长租公寓、产业园区、仓储物流细分资产获得资本青睐，商业大宗交易由国资、自用企业主导，持有型不动产多元化融资渠道持续拓宽。

房企有息负债加速去化，债务结构持续优化。2022年以来，有息负债规模前100家地产公司整体呈现持续深度去杠杆的态势，2026年二季度去化速度明显加快，行业债务压力显著缓解。有息负债均值从2022年的982.34亿元降至2026年Q2的567.25亿元，累计降幅达42.26%；其中2026年Q1至Q2单季度大幅下降266.41亿元，创近三年单季度最大降幅，行业财务风险持续收敛。

银行借款作为核心融资支柱，整体呈波动下行趋势，2026年Q2出现大幅回落。银行借款均值从2022年的478.60亿元降至2026年Q2的292.28亿元，累计降幅38.93%；2026年Q1受年初信贷集中投放及保交楼资金支持影响，短暂回升至481.39亿元，但Q2快速回落，反映房企主动加速偿还存量债务，信贷投放节奏也有所调整。境内债券规模相对稳定，2026年Q2降至132.36亿元，较Q1下降33.64亿元；境外债券持续出清，从2022年的5.41亿元降至2026年Q2的1.09亿元，境外融资渠道基本关闭。

总体来看，近三年房地产行业债务结构优化成效显著，呈现“有息负债大幅下行、境外债基本出清、非标融资持续压缩”的特征。融资进一步向境内标准化、低成本渠道集中，行业整体财务状况持续改善，为房地产市场企稳回升和新模式转型创造了条件。

地产债融资成本分化，境内票面利率持续下行。2025年至2026年二季度，境内外地产债融资成本走势明显分化。境内债券综合融资成本逐年走高，从2025年的2.08%升至2026年Q2的2.99%，反映市场对房企主体资质的定价更加审慎，风险溢价有所抬升；但境内债券平均票面利率保持稳步下行的态势，同期由3.74%降至3.27%，体现房企持续置换存量高息债务，新发债券定价不断走低，债务结构优化效果持续显现。

境外债券融资成本波动幅度更大，2025年至2026年Q1持续走高至7.69%，海外融资环境持续收紧，2026年Q2回落至6.49%，不过境外平均票面利率逆势上行至5.34%，海外债券发行成本依旧处于高位。

整体来看，行业融资进一步向境内标准化渠道倾斜，优质房企依托境内低票面利率持续压降综合融资成本，境内外市场估值分化格局进一步固化。

出险房企债务重组持续推进方案呈现差异化特征。2026年二季度，多家出险房企密集披露境外及境内债务重组进展，行业风险处置稳步开展，不同企业根据自身资产、债务结构推出了差异化方案，重组节奏与落地进度出现明显分化。

整体来看，当前出险房企债务重组以展期、债转股、现金+新票据为主要模式，多数项目仍处于谈判、司法审批阶段，短期完全出清风险的难度较大，房企经营修复仍需较长时间。

持有型公寓资产证券化提速，市场化高端赛道获资本认可。据观点指数不完全统计，报告期内共录得3起相关事件，涉及资金约30.46亿元。

2026年以来，持有型长租公寓资产证券化通道持续拓宽，保租房ABS发行常态化的同时，市场化高端服务式公寓首次实现持有型ABS突破。太保资产-新黄浦筑梦城保租房ABS成功挂牌并获机构超募，验证了保障性租赁住房资产的现金流稳定性与投资价值；博邻长租公寓持有型ABS获批，标志着纯市场化运营的中高端服务式公寓资产正式进入资本市场，为企业盘活存量租赁资产、拓宽融资渠道提供了新路径。

此外，学生公寓、高端服务式公寓这类资产，也成为目前机构投资者的重要关注对象，例如6月3日，高瓴通过旗下长租公寓平台Dash Living，斥资约3.86亿港元，拿下了香港湾仔摩理臣山道39号整栋酒店。而此前于今年1月，招商房托以2.06亿港元收购九龙柯士甸路2号的Residence G酒店，计划改造成85个床位的学生公寓。

6月初，市场又传出消息称，招商局集团正洽购香港仔南寓酒店，涉资约9.5亿港元，每间房估值约200万港元。

在当下传统甲级写字楼、商业地产等面临供应过量、空置率提升、租金下行、资产贬值等压力的背景下，服务式公寓、学生公寓等越来越成为机构投资者找寻差异化赛道的新选择。

资产交易活跃度回升，自用需求与国资接盘成市场主力。据观点指数不完全统计，报告期内在商业不动产领域共录得8起大宗交易及融资事件，涉及资金约62.98亿元。

2026年二季度，商业地产大宗交易市场呈现结构性活跃特征。一方面，出险企业资产处置进程加快，万达通过股权变更引入保险与科技资本，富力旗下酒店资产由地方国资底价接盘，成为化解行业风险的重要方式；

另一方面，核心城市优质办公资产受到自用型买家的青睐，东亚银行回购陆家嘴核心楼层、泡泡玛特收购北京太古坊写字楼、海尔集团购置前滩区域总部，均体现了企业对核心地段长期自持价值的认可。同时，专业运营商抄底存量商业资产，砂之船收购上海烂尾商业项目进行改造升级，国企也通过向母公司转让非核心资产优化资产结构。

产业园区企业融资需求旺盛，多渠道融资工具加速落地。据观点指数不完全统计，二季度产业园区类不动产领域共录得8起融资事件，涉及资金约74.7亿元。

产业园区上市公司近期融资动作频繁，债券与资产证券化成为主要融资方式，且融资成本处于低位。厦门国贸、张江高科、苏高新等企业先后发行超短期债、中期票据、可续期公司债券及产业园ABS，有效补充了运营资金，为园区开发与产业投资提供了资金支持。

与此同时，头部企业加速向新经济领域转型，凯德腾飞房地产信托收购日本大阪数据中心49%的股权，布局算力基础设施赛道，契合产业升级与新质生产力发展趋势。

仓储物流资产持续受资本追捧，基金化运作模式日趋成熟。仓储物流资产仍是不动产投资的核心赛道之一，外资与产业资本持续加码布局。据观点指数不完全统计，二季度仓储物流类不动产领域共录得3起融资事件，涉及资金约45.71亿元。

ESR联合国内头部保险集团设立16亿元专项基金收购长三角核心物流资产，体现了机构投资者对高标仓资产长期收益的信心。此外，产业资本通过收购物流企业完善产业链布局，方大炭素收购通达环宇物流全部股权，将进一步提升其原材料与产品的物流配送效率，降低供应链成本。

本文节选自《债务结构持续优化 | 2026二季度不动产资本金融报告》
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