观点指数 在6月23日观点指数研究院发布的《低效资产功能重构 | 2026年6月商办与办公空间发展报告》中，观点指数认为，办公转酒店、轻量化改造、绿色认证等存量盘活方式将在一线及强二线城市持续普及，更多老旧低效商办物业将完成功能重构。

办公租赁市场表现上，观点指数筛选重点八城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、南京以及武汉），监测办公物业平均租金走势情况。

数据来源：同花顺，观点指数整理

从数据来看，2026年5月，八城办公租金均值为2.31元/平方米/天，环比下跌5.46%，同比下滑14.54%，延续4月环比下行的趋势，但环比跌幅较4月（-8.29%）有所收窄，同比跌幅仍处高位，市场尚未企稳。

2026年1至5月八城均值持续在2.3元/平方米/天至2.7/平方米/天元区间震荡，底部特征明显，下行节奏放缓。

从整体数据来看，短期内重点城市办公租赁市场仍将受供应过剩、企业选址降级等因素影响，租金维持调整走势，但调整幅度将有所收窄。

同时，随着经济结构调整和产业升级，办公市场需求将逐渐回暖。核心城市核心地段的优质项目租金将继续保持稳定增长，非核心区域、运营能力较弱的存量项目租金可能将继续调整，直至与市场需求相匹配。

企业运营层面，本期商办运营商业务布局覆盖烂尾存量盘活、老旧楼宇业态转换、存量焕新、运营体系战略升级、绿色健康认证、全新综合体入市等，业务布局涵盖深圳、上海、广州、西安等多座核心城市。

数据来源：观点指数不完全统计

期内瑞安办公战略焕新，从存量运营端重构行业服务范式，在原有X Space空间产品、X Service全周期运营服务两大底盘之上，新增X Content生态链接作为第三支柱，表明瑞安办公逐步脱离楼宇出租方的传统身份，转向全周期生态平台服务商。

新增高端综合体项目则延续办公+商业+文化复合开发模式，依托品牌影响力与场景创新实现快速去化。新世界发展打造的上海第二座K11，即K11 ELYSEA进入建设收尾阶段，项目坐落于淮海中路核心地段，总建筑面积约13万平方米，包含3.8万平方米K11 ATELIER Huaihai办公楼。

截至目前，项目办公楼预租率已接近七成，成功吸引Marsh、立杰律所等企业，涵盖零售、金融、律所、咨询等领域，预计2026年下半年陆续入伙。

在大型历史遗留存量项目盘活领域，华润置地以市场化手段化解大体量商办烂尾风险。近期，华润置地以70.45亿元底价拿下深圳龙岗大运新城原世茂深港国际中心核心地块，该地块曾规划700米超高建筑，是深圳知名的历史遗留烂尾商办项目。

据了解，该项目将原宗地拆分为四块住宅用地、一块纯商业用地及一所幼儿园。项目商业地块规划11.6万平方米集中商业，计划落地万象系高端商业产品，与已运营的大运天地连片打造商圈协同效应。该项目通过调整用地结构、拆分开发单元、分期落地建设，有效降低单一商业办公业态的运营风险，也为全国同类停工、闲置大型商办地块处置提供了可复制思路。

与此同时，针对建成年限久、传统办公收益乏力的城市核心老旧楼宇，办公转酒店成为老城核心区存量资产价值重塑的主流选择之一。

近期，上海古北CBD片区启动片区级大规模存量楼宇功能转型，片区首批三大改造项目包括安泰大楼、万都中心及阳光新业中心，同步落地，主要转型方向为‌长租公寓‌和‌酒店/会议中心，合计盘活低效存量商办体量突破10万平方米。

同时，广州、上海两地已有实际落地案例，政策支撑与市场需求形成双向助力。

据企业官微披露，近期越秀集团耗时17个月、投入5.3亿元完成广州大厦整体改造，这座传统办公及政务接待楼宇正式转型为粤港澳大湾区首家希尔顿启缤精选酒店。

上海市场同步推进整栋楼宇改造，华润置地联合上海地产集团将陆家嘴滨江中心S3栋独栋写字楼整体交由朗廷酒店集团运营，项目依托陆家嘴密集的总部企业商务差旅需求，规划265间客房，预计2026年底开业。

现阶段，全国写字楼市场存量为主、提质增效的核心不会改变。办公转酒店、轻量化改造、绿色认证等存量盘活方式将在一线及强二线城市持续普及，更多老旧低效商办物业将完成功能重构。与此同时，具备生态运营、资源整合能力的头部商管企业将持续占据市场优势，办公生态化服务模式、绿色健康楼宇标准等将逐步成为行业标配。

数据来源：观点指数不完全统计

需求侧，据观点指数不完全统计，写字楼租赁需求结构性分化特征进一步强化，硬科技、跨境服务、专业服务、智能制造企业、文化娱乐等行业成为本期写字楼需求主力。

其中，新质生产力企业（如半导体、机器人、AI、网络安全、生物医药、智能硬件等）是本期市场的核心增量需求，入驻企业案例包含磊菱半导体、钧舵机器人、卓识网、诺思兰德、连芯御光等，以设立区域研发中心、本地总部为主要租赁目的。

从标杆项目租赁表现来看，前海片区依托专属政策红利持续集聚优质总部企业。期内华润前海大厦迎来欧税通、泰科斯、毕司克多家全球化运营总部集中落地，项目深度受益于深港合作区定位，以及延续至2027年底的15%企业所得税优惠政策。截至当期，华润前海大厦已集聚科技实体、金融机构、政企平台超百家入驻主体，覆盖海内外500强、境内外上市企业、高新专精特新、独角兽及港澳台外资多元企业类型，产业圈层效应持续兑现。

同期，前海数智空间于2026年5月29日正式启用，空间位于前海合作区核心地段，以鸿荣源前海金融中心为启动区，首批入驻企业‌包括北京深度制耀科技、钧舵机器人（深圳）、会芯（深圳）半导体等12家科技企业。其中钧舵机器人（深圳）有限公司已成功入驻数智空间前海鸿荣源中心。

结合本期重点城市写字楼入驻租赁案例来看，具备政策红利、产业圈层、智慧硬件配套的标杆楼宇去化韧性显著优于普通通用写字楼，资产租赁韧性差距持续拉大。

办公市场细分领域，据中小企业协会发布的数据显示，5月，中小企业发展指数回落至89.7，环比4月下降0.2个百分点，结束此前连续六个月上行的态势，直观体现中小企业经营压力再度抬头，中小企业弱复苏格局出现阶段性扰动，复苏节奏由稳步改善转为震荡调整。

办公空间服务商层面，据观点指数监测，本期样本企业内地办公中心外拓数量有所提升，但外拓企业覆盖面同步收缩，市场资源持续向头部品牌聚拢，行业马太效应持续强化。

数据来源：观点指数不完全统计

据观点指数不完全统计，本期IWG集团、WeWork中国、创富港、BEEPLUS等头部服务商集中落地新项目，包揽行业绝大部分新增供给，成为灵活办公市场核心增量支撑。

从城市布局来看，一线核心城市仍是主战场，服务商优先抢占地铁枢纽、成熟商圈、科创园区、会展片区等核心区位，同时单店面积灵活搭配，以适配不同片区的企业密度与需求结构。此外，存量写字楼、商业综合体等成为灵活办公的主要载体，也是商办存量资产轻量化盘活的重要路径之一。

定价层面，本期各品牌产品体系与定价策略形成明显梯队，精准匹配不同规模、不同类型企业的预算与使用需求，其中大众普惠型产品以创富港为主，主打高性价比，面向个体创业者、小微企业、小型初创团队等，IWG、BEEPLUS、WeWork聚焦中高端商务、科创、文创等客户群体，形成错位竞争格局。

整体而言，当前头部办公空间服务商依托精准赛道定位、规模化拓店节奏、一体化服务体系持续拉开差距，行业集中度进一步提高，叠加传统写字楼租赁需求分化、企业混合办公需求升温等，头部灵活办公运营商的价值持续凸显。

本文节选自《低效资产功能重构 | 2026年6月商办与办公空间发展报告》
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