“肥瘦不均” 头部代建企业吃肉，区域型房企新签面积陷暴跌困境
企业纷纷向多元盈利模式、细分赛道延伸，行业分化与转型升级特征愈发显著。
观点指数 在6月22日观点指数研究院发布的《多元赛道提供新动能 | 2026二季度代建管理发展报告》中，其指出，样本企业传统住宅代建业务收缩，基础费率持续下行，企业盈利承压，市场分化加剧。行业盈利模式向多元化升级，如形成多元收益结构。不良资产代建成为新增量赛道，但其高门槛进一步增强了头部优势，加速行业格局固化。
行业增长放缓叠加盈利承压，多元赛道提供发展新动能
期内，样本企业新签面积同比增长放缓，传统开发型代建业务承压，行业告别高速增长。费率内卷加剧行业盈利压力。在此背景下，企业纷纷向多元盈利模式、细分赛道延伸，行业分化与转型升级特征愈发显著。
2025年年度业绩公告显示，中原建业2025年度收入为人民币1.88亿元，较2024年减少25.5%；年度净利润为人民币5170万元，同比减少29.4%；净利润率为27.5%。营收、净利润连续三年腰斩。
营运数据方面，2025年内新签代建项目14个，新增合约建筑面积87.38万平方米，较2024年同期减少65.3%。业务高度依赖河南本土住宅商业代建，全国化拓展停滞，新签规模连续三年大幅萎缩，2025年新签面积仅为2023年12%。项目储备新增乏力，中长期增长承压。
绿城管理2025年实现收入约人民币31.2亿元，毛利率约40%。公司拥有人应占净利润约为人民币4.19亿元，上年同期为8亿元。2025年新拓代建项目总建筑面积3535万平方米，较2024年下降约3.1%；新拓代建项目代建费93.5亿元，较2024年增长约0.4%。
不过，绿城管理利润连续三年下滑，主要受商业住宅代建费率下行、行业竞争加剧拖累，但政府代建毛利率维持在50%以上，成为利润池中的稳定锚。
绿城管理以绝对优势领跑行业，市场份额持续扩大；而中原建业等区域型代建企业市场份额不断萎缩，面临业务压力。
大量企业涌入赛道，市场内卷加剧，基础代建费率持续下行，单纯管理费利润不断收窄，企业必须拓宽收益渠道。
在目前的行业实践中，收益结构多元化可以提升费率水平，以此夯实利润。比如由固定管理费拓展为基础管理费、结余奖励、运营分成、品牌增值服务费等。
业内企业也有实行分层差异化定价。政府公建项目费率偏低但体量稳定、回款安全，但是城市更新、产业、标杆文旅项目具备溢价空间，综合收益更高。
传统的仅输出施工管理的模式无法适配最新的需求，企业的“代建+”多元融合成为标配。
如产业代建附加产业导入服务：老旧园区、产业楼宇改造不再只做土建，同步配套产业招商、业态规划、运营托管，收益新增运营分成。企业搭建全过程数字化管控平台，统一成本、质量、进度台账，适配各地精细化考核要求，降低成本，提升效率。
传统增量业务竞争加剧，不良资产盘活成为代建行业新的项目来源，代建企业联合 AMC 机构承接烂尾项目、参与资产重整，拓展业务空间。
信达地产等AMC系代建企业依托股东资源，在不良资产代建赛道快速崛起。2026年第一季度，公司新获取项目计容建筑面积约3.22万平方米（其中代建项目面积约3.22万平方米）
据了解，中国信达运用重组重整、操盘代建等手段，参与房地产行业风险化解。2025年落地房地产风险化解项目45个，投入资金177亿元，实现保交房4.8万套，带动货值超1200亿元项目复工复产。而信达地产则是这些不良资产盘活的最大操盘手。信达地产2025年新获取项目计容建筑面积约161.83万平方米，其中代建项目面积118.54万平方米，合作项目权益面积22.28万平方米。
期内，融创中国华中区域成功中标“武汉光谷湖畔捌号项目”的开发管理及销售服务，并已与中信金融资产正式签约。该项目位于武汉汤逊湖核心的湖畔科创板块，定位为45万方运动有氧公园住区，坐拥8万方社区园林。黄金1公里内，地铁2号线藏龙东街站、九年一贯制学校（已动工）及商业配套一应俱全，市场潜力良好。
目前，项目案名已公布为“武汉湖畔大观”。融创中国引入AMC、合作方等新增资金进行盘活；对于短期内不能通过引入资金形成重组和盘活的项目，继续全力沟通债权人，尽力维护资产稳定，推动债务展期降息。
当前不良资产代建虽然有市场，但高门槛和复杂程度过滤了缺乏能力的代建企业，头部企业的优势地位进一步强化。实际上，只有具备强大品牌影响力、全链条操盘能力、丰富债务重组经验与良好AMC合作关系的企业才能在该赛道立足。
本文节选自《多元赛道提供新动能 | 2026二季度代建管理发展报告》
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