观点指数 在6月18日观点指数研究院发布的《资金热度分化 | 2026年6月商业地产零售业态发展报告》中，观点指数指出，企业运营重心聚焦存量盘活与轻资产转型，领展零售物业租金小幅承压，但通过品牌迭代、场景改造稳住出租率与经营基本面。

企业业绩方面，领展房产基金期内公布了2025/2026全年业绩。财年内，领展中国内地零售、办公室及物流物业录得租金收入15.53亿港元，按年下滑1.9%；续租租金调整率也录得负数，零售物业组合的续租租金调整率为-14.3%。

不过，值得肯定的是，中国内地零售资产的租用率维持在96.6%的水平，相较上一财年95.9%略有提升，是领展积极引入品牌门店的正面结果。

相关数据显示，在生活零售及休闲餐饮需求的带动下，领展内地零售物业于2025/2026年度引入了逾174个品牌，主要聚焦当前消费偏好的潮流生活、文创潮品相关零售及休闲餐饮等业务类型，但后续租金能否提升还有待观察。

数据来源：企业财报，观点指数整理

在上述品牌调整的趋势下，内地零售物业组合的业态占比也发生了新的变化，餐饮、时装的租金占比均有小幅提升，截止2026年3月的业态租金占比分别提升至39%和25.5%。

此外，为应对日益激烈的市场竞争及新增供应，领展持续推行针对性租赁、重新定位及小规模资产提升。

其中，广州天河领展广场历时两年九个月完成两期改造，投入3.81亿元，涉及外立面翻新、楼层空间重组、引入“平川好味foodie+”美食街区及户外生活街区“平川夜巷”等。改造后投资回报率（ROI）达10.7%，客流和销售额显著增长，品牌焕新率超80%。

北京通州领展广场也投入6300万元完成整体翻新，调整超80个品牌，改造面积3000㎡，重点打造“拾味街foodie+”沉浸式“逛吃”体验空间，并释放挑空共享空间“星舞台”。投资回报率10%，出租率回升至96%，日均客流增长2.5倍，成为通州刚需社区消费的核心场所。

除传统零售商业企业外，电商巨头京东也继续加码线下零售业务发展，推出复合商业空间JDSPACE京东天地。据了解，从2026年9月起，JDSPACE京东天地将陆续在宿迁、北京、深圳、上海四座城市落地，随后推向全国各地。

在自营板块，JDSPACE将集中聚合京东101HOME、京东全球购、京东医美、七鲜超市等既有自营门店，同时落地全球首家京东美妆集合店、京东户外运动集合店、京东酒世界超级体验店、京东高端音频相机游戏集合店和京东乐器旗舰店。

选址逻辑上，JDSPACE所有门店将毗邻京东职场，依托京东自有的职场客群与土地资源，以员工消费为圆心，再寻求向周边社区和城市人群辐射。

观点指数认为，目前线上电商的渗透率增长已进入平稳期，JDSPACE可视为京东在京东MALL的基础上寻找新增量的最新尝试。不过，其是否能取得较好的市场表现还有待观察。

轻资产业务方面，在商业地产由“重资产开发”转向“轻资产运营”的大环境下，破产烂尾存量商业、法拍闲置物业已经成为头部商管企业拓展新项目的核心载体。

金科旗下金思远商管正式接管佛山顺德嘉信城市广场，该项目为2005年开业的老牌区域地标，因开发商破产清算长期闲置，历经三次流拍。

金思远商管于2025年底通过招标获得至2040年的运营权，统一管理约60%商铺。接管后，团队聚焦“安全整改+社区化运营”，完成设施修缮与亮化升级，并引入美团旗下快乐猴超市等主力店，主打“接地气、人情味”的邻里商业定位。

同样以存量项目切入新市场的还有龙湖，期内其与广州百盛就番禺“白宫”项目签约，通过轻资产方式首入大湾区，该项目也将成为广州第二座“天街”。

据了解，番禺白宫项目原为破产的丽江明珠酒店，由广州百盛通过法拍获得。此次合作，龙湖将以轻资产模式输出“天街”品牌、招商资源与运营能力，将其重建为约10万㎡的非标商业体。

此外，深业商管期内也竞得河套中心商业委托运营项目，体现国企商管依托资源优势抢占产业与口岸配套商业的战略导向。

资料显示，河套中心位于深港科技创新合作区核心，总建面约26万㎡，商业面积约2.2万㎡，毗邻皇岗、福田两大口岸，深业商管将其定位为“深港双城智慧生活实验场”，打造“商业+公园+口岸”融合的国际化社区生活标杆，预计2027年开业。

观点指数认为，深业商管此前有操盘综合体、枢纽商业、口岸科创配套、旧城社区商业等不同类型商业体的成熟运营能力，旗下有深业上城这类标杆项目，成为其拿下河套中心口岸商业的核心支撑。

除新增轻资产合作外，也有部分项目传来退出消息。华润万象生活与厦门磐基中心、磐基莲花里的轻资产运营合作宣告终止。按照双方安排，项目运营管理权将于6月中旬完成全面移交。

合作方磐基为厦门本土老牌高端商业地产商，手握两个核心地段的稀缺资产，一个是扎根莲花路口多年的老牌奢华商场磐基中心，另一个是毗邻的社区精品商业磐基莲花里。

合作初期，依托华润成熟的会员体系、运营打法与渠道资源，磐基中心迅速激活客流与消费活力，首年会员规模增长35%，会员消费人数同比大涨124%，客流、品牌更新率均实现明显提升。

不过项目发展后期，受厦门万象城的分流影响，磐基中心原本的高端奢品阵容弱化，多家国际名品陆续撤场出走，加之自身硬件亟需升级等因素，项目表现不及预期。

据悉，磐基中心收回自营后，将由原福州世欧广场核心团队接手操盘，未来项目将重新梳理定位，探索新的发展方向。

本文节选自《资金热度分化 | 2026年6月商业地产零售业态发展报告》
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