观点指数 在6月15日观点指数研究院发布的《承压回调| 2026年二季度REITs发展报告》中，其指出，期内美国REITs整体震荡走强且呈现显著结构性分化，AI 算力需求驱动的数据中心等成长赛道展现突出韧性；上半年新加坡REITs收购活动明显回暖，头部机构加速资产组合优化并重点布局物流与数字基础设施；同期香港REITs整体业绩承压，工业物流类资产表现相对稳健，管理人普遍通过处置非核心资产、控制成本与优化运营以应对市场挑战。

美国REITs整体震荡走强，数据中心REITs等赛道展现出强劲韧性

期内，2026年第二季度，标普美国房地产投资信托（REIT）指数整体呈现先强势上行、冲高后快速回落的震荡走强走势，季度整体录得正向收益，从4月初364.82的阶段低点稳步攀升，于5月26日触及401.78的季度高点，月末虽出现回调，但整体涨幅可观，市场韧性凸显。本季度行情核心由预期与基本面双重驱动。

季度初期，市场对美联储降息的乐观预期修复了高利率压制下的REITs估值，叠加资金板块轮动流入，推动指数快速拉升；随后通胀数据超预期扭转市场对货币政策的预期，降息预期消退、加息担忧升温，指数进入区间震荡整固阶段，而AI基础设施需求爆发带动的数据中心REITs、供需格局向好的工业物流REITs基本面强势亮眼，抵消了利率上行的利空影响，支撑指数再度突破新高。

5月末市场获利盘集中了结，叠加美债收益率走高、加息预期升温，指数出现阶段性快速回撤。

整体来看，二季度美国REITs行情转向基本面分化定价，成长属性较强的数据中心REITs，传统写字楼、零售REITs持续承压，优质资产的基本面韧性已成为支撑行业走势的核心中坚力量。

数据来源：WIND，观点指数整理

2026年二季度美股REITs板块呈现显著的结构性分化，多户住宅与酒店REITs领涨，医疗保健与木材REITs承压，核心驱动因素是各细分赛道基本面差异与AI算力需求爆发：多户住宅REITs以22.14%的涨幅居首，主要得益于美国西海岸及东北部核心城市新建公寓供给大幅回落，供需格局改善推动租金与入住率双升；

酒店及度假村REITs上涨12.65%，受益于休闲与商务旅行需求持续复苏，世界杯等大型赛事活动提振预期，多家企业上调全年RevPAR（单房收益）指引；例如Apple Hospitality REIT（APLE）二季度股价大涨29.8%领跑行业，一季度RevPAR同比增长6.8%并上调全年净利润指引，叠加6.46%的高股息率吸引资金流入。在AI算力需求爆发对数据中心需求的热情持续驱动下数据中心REITs上涨7.20%。

数据来源：WIND，观点指数整理

2026年上半年新加坡REITs收购活动显著回暖，头部机构主导大额交易并加速资产组合优化。随着融资环境趋于稳定，新加坡REITs收购交易节奏较去年同期明显加快。

其中，凯德综合商业信托4月20日宣布39亿新元收购乌节路永久地契综合项目百利宫，这也成为近年来新加坡REITs市场规模最大的单笔交易之一。该交易采用“资产置换+私募配售”的融资模式，通过出售亚洲广场二号写字楼回收24.76亿新元资金，将资本从成熟租赁办公资产重新配置到核心商圈稀缺的永久地契零售与医疗综合物业，精准捕捉奢侈品消费和医疗服务的结构性增长机遇。

本轮收购呈现出清晰的资产配置偏好，物流与数字基础设施成为重点布局方向，同时优质核心商业资产也备受青睐。凯德腾飞房产信托在3月宣布总额约14亿新元的一揽子收购计划，包括新加坡本地的物流资产和商务空间，以及日本大阪的数据中心49%的股权，持续强化其在工业与数字基础设施领域的全球布局。

恒生房地产信托基金指数下跌，香港REITs整体业绩承压

期内，恒生房地产信托基金指数整体呈现“先深跌、后反弹、再震荡回落”的三阶段走势，累计下跌约4.4%。3月指数单边下行近10%，核心驱动是美联储3月议息会议大幅下调全年降息预期、港元拆息维持高位显著抬升REITs融资与估值压力，同时内地房地产销售疲软及内房股债务风险传导，引发高股息资产的短期资金撤离。

4月初至5月中旬，指数进入震荡反弹通道，先后形成两轮冲高并在5月14日触及3272.4的阶段高点，主要受益于香港楼市“撤辣”政策持续释放利好、美联储下半年降息预期重新升温，提振市场流动性信心。

5月中旬后，指数逐步震荡回落，主要因美联储6月降息预期落空、部分龙头REITs一季度业绩不及预期，引发市场下行。

数据来源：WIND，观点指数整理

工业物流类REITs表现相对稳健，REITs管理人聚焦核心资产

香港上市REITs普遍面临续租租金下调的压力，多数产品收入和物业收入净额出现不同程度下滑。作为香港最大的REIT，领展房产基金2026财年实现收益139.38亿港元，同比下降2.0%；物业收入净额102.30亿港元，同比下降3.7%。置富产业信托2025年总收益同比下降3.7%至16.82亿港元，物业收入净额同比下降5.2%；冠君产业信托2025年租金收益同比下降9%，物业收入净额同比下降11.4%。与此同时，不同资产类型和区域布局的REITs表现出明显的差异，持有优质核心资产和多元化布局产品的抗风险能力更强。

零售物业出租率保持高位但租金持续承压，社区商业与核心商圈表现分化。领展香港零售物业整体租用率维持在97.8%的高位，置富产业信托物业组合整体出租率也达到95.8%，阳光房地产基金零售物业组合租用率从89.6%升至90.6%。然而，受电商冲击和消费模式转变影响，续租租金调整率普遍为负，领展香港零售物业续租租金调整率为负8.2%，内地零售物业续租租金调整率更是达到负14.3%。核心商圈优质物业表现相对较好，太古广场租用率保持96%，而部分非核心区域物业租金下行压力更大。

写字楼市场整体仍处调整期，但优质资产表现优于整体市场。阳光房地产基金一季度报显示，其写字楼物业组合平均租用率从91.2%升至91.9%，但平均租金仍从31.0港元/平方呎降至30.7港元/平方呎。冠君产业信托旗下花园道三号写字楼2025年出租率为81.6%，下降1个百分点，平均现收租金为每平方尺73.7元，下降约15.3%。值得注意的是，领展旗下九龙东海滨汇办公大楼租用率高达99.6%，显著优于整体市场表现，显示出优质写字楼资产的稀缺价值。

工业物流类REITs表现相对稳健，成为市场中的亮点板块。受益于电商和供应链需求的持续增长，工业物流物业展现出较强的抗周期能力。顺丰房托2025年实现收益4.61亿港元，同比基本持平，其持有的物流物业出租率保持在95%以上，租金收缴率接近100%。领展内地物流物业出租率达到97.9%，成为其业绩表现最好的资产类型之一。泓富产业信托旗下的工业及工商综合物业也表现出较好的稳定性，有效对冲了写字楼和零售物业的下行压力。

财务状况整体稳健，融资成本下降部分抵消了收入下滑的影响。截至2026年3月末，领展净负债比率为23.9%，虽较上年度21.5%有所上升，但仍处于行业较低水平；置富产业信托资产负债比率为26.9%，阳光房地产基金加权平均融资成本也从4.2%降至约3.6%。受益于香港银行同业拆息的回落，港股REITs的融资成本普遍下降，置富产业信托的实际借贷成本已降至3.5%，利息开支的大幅节省，有效抵销了物业收入净额的下滑。受租金收入下滑影响，多数REITs可分派收入出现下降，领展2026财年可分派总额65.77亿港元，同比下降6.4%；冠君产业信托2025年可分派收入同比下降10.4%。

REITs管理人普遍调整经营策略，聚焦核心资产并探索多元化转型。面对市场挑战，领展明确提出“聚焦核心业务”的战略，优先出售非核心资产，专注于在亚太区拥有及积极管理商场与停车场的核心优势。同时，各REITs积极推进成本优化措施，领展一般及行政开支下降9.4%，部分抵消了收入下滑的影响。在资产运营方面，通过引入新品牌、进行资产翻新和提升租户体验等方式增强竞争力，领展年内在内地物业组合引入了超过174个新品牌，重点关注潮流生活方式、IP相关零售和休闲餐饮领域。

未来香港REITs市场仍面临挑战，但也存在结构性机会。短期内，续租租金下调的压力仍将持续，尤其是内地物业市场的调整可能对部分REITs业绩产生影响。不过，随着香港经济逐步复苏、利率环境进一步改善以及旅游消费的持续回暖，核心区域优质零售和写字楼资产的租金有望逐步企稳。同时，REITs管理人通过资产优化、成本控制和审慎的资本配置，有望提升长期回报水平。

本文节选自《承压回调 | 2026年二季度REITs发展报告》
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