承压回调 | 2026年二季度REITs发展报告
基础设施REITs常态化发行，纳入“十五五”规划纲要，二级市场承压回调且板块分化显著。
（报告期：2026.03.16-2026.06.15）
REITs纳入十五五顶层设计，地方差异化支持格局成型 行业正式纳入“十五五”顶层设计，常态化发行制度全面落地，行业发展迈入深化阶段。中央持续拓宽REITs底层资产边界，相继放开清洁能源、生态环保、服务业基础设施、算力新基建、城市更新等领域准入，将REITs从存量资产盘活工具，升级为引导社会资本对接能源转型、数字经济、城市更新等国家战略的核心抓手。地方层面紧密跟进，以激活民间投资为核心，通过机制优化、财政补贴、项目储备等方式破除发行堵点，同时结合区域禀赋出台差异化政策，形成多维度、全生命周期的行业扶持生态，完善REITs市场发展闭环。
年内公募REITs拟发行规模破千亿，首批商业不动产REITs获准通过 2026年以来国内公募REITs市场扩容节奏大幅提速，截至6月4日，沪深交易所挂网REITs项目达40单，拟募资总规模突破1162亿元，市场发展势头强劲。当前市场形成商业不动产与基础设施REITs双轮驱动的格局，其中商业不动产REITs成为核心增长引擎，五个多月拟募资规模达714亿元，占整体挂网规模超六成。首批4只商业不动产REITs顺利发行，机构认购热度极高，网下平均认购倍数超100倍。同时基础设施REITs持续落地创新项目，市场审核效率、资产丰富度与成熟度均稳步提升。
C-REITs二级市场整体承压回调，板块跌幅显著分化 2026年二季度国内基础设施REITs整体震荡承压、价格回调，中证全收益REITs指数区间累计下跌3.12%，市场呈现明显的板块分化走势，核心源于各赛道基本面与现金流稳定性差异。其中园区基础设施板块跌幅居首，平均跌幅达12.21%，受企业扩张需求疲软、园区供给过剩、估值回归及资金分流影响最大；仓储物流板块同步调整，平均下跌8.46%，行业租金增长动能持续弱化。消费基础设施小幅回调，抗跌性中等；保障性租赁住房凭借稳定的现金流与政策支撑，仅下跌2.54%，防御属性凸显，成为市场调整中的稳健板块。
美国REITs震荡上行，香港REITs整体业绩承压 二季度全球REITs市场行情割裂，美国REITs依托降息预期与细分赛道基本面支撑整体震荡上行，板块结构性行情突出，AI算力驱动的数据中心、供需改善的住宅与酒店标的领涨，传统地产赛道表现疲软。反观香港REITs受海外高利率、内地地产景气偏弱双重约束，整体业绩承压下行，续租普遍下调，零售、写字楼资产盈利走弱，仅工业物流板块凭借稳健需求形成避险亮点，市场依靠融资成本下行、核心优质物业韧性对冲业绩利空。
市场综述
