观点指数 在6月16日观点指数研究院发布的《择优补充增量 | 2026年1-6月房地产企业新增土地储备报告》中，其指出，企业主要以存量盘活为主、择优补充增量的土地策略来开展投资工作。核心城市优质土储的占比将直接决定企业的经营韧性。布局失衡、低效土储占比过高的企业仍将面临较长的资产出清周期，而手握核心城市优质存量的企业将率先实现经营修复。

企业存量土储分类处置，增量择优补充

观点指数发布的房地产企业新增土地储备报告显示，报告期内前50房企1-5月新增土地建筑面积1823.23万平方米，同比下降28.54%。

单月来看，5月前50房企新增全口径土储为397.34万平方米，环比上升101.9%，同比上升52.74%。

数据来源：观点指数整理

1-5月，华润置地、保利发展控股、中海地产新增的全口径土地储备分别为211.44万平方米、106.89万平方米、74.03万平方米，处于领先位置。

从权益拿地金额来看，1-5月土地投资力度最大的企业为华润置地、越秀集团、保利发展控股、中国金茂、滨江集团，权益拓储金额分别为290.82亿元、236.04亿元、205.27亿元、103.89亿元、95.48亿元。

从新增货值来看，1-5月土地新增货值最多的企业为华润置地、越秀集团、保利发展控股、中国金茂、滨江集团，新增货值分别为596.71亿元、567亿元、325.38亿元、249.85亿元、165.35亿元。

本报告期，少数房企举行股东大会。总体来看，企业主要实行存量盘活为主、择优补充增量的土地策略，以此来开展土地投资工作。

如首开股份择优布局优质地块；招商蛇口一方面顺应市场变化调整销售、投资、开发的节奏，另一方面则坚持聚焦核心、量入为出、以销定投的策略；万科则明确，2026年将继续推进存量盘活与土地收储两项工作。一方面，项目“盘”而要“活”，将按照“一地一方案”的原则，加强对存量土地的统筹规划和开发阶段的经营策划。另一方面，因地制宜推动无法开发项目的处置退出，结合土地具体情况、当地财政状况等，争取通过地方政府专项债券资金等政策工具，推动公司存量闲置土地以合理价格退出。

碧桂园约60%的土储位于三四线城市，其认为核心处置原则是实现这些城市的项目资产价值最大化与现金回笼。

新城控股表示，存货需要加以区分。一部分是有价值、可销售的项目；另一部分则是没有市场的无效资产，若强行开发，不仅无法实现销售，甚至连工程款本身都难以收回。目前，其正在积极与地方政府协商土地回购事宜。

因此，实际未售存货含土地约是500亿左右。公司预计2026年可去化100亿至140亿元存货。按此节奏，到2027年初，未售存货可能降至约300亿元；到2028年初，可能仅剩约100亿元。

据此可以了解到，增量开发空间持续收窄，存量资产的盘活与处置能力或将成为房企的核心经营壁垒。未来房企的土储竞争将不再是比拼总量规模，核心城市优质土储的占比将直接决定企业的经营韧性。布局失衡、低效土储占比过高的企业仍将面临较长的资产出清周期，而手握核心城市优质存量的企业将率先实现经营修复，行业资产质量与生存能力的分化会进一步固化。

核心优质地块市场化竞争激烈，非核心维持底价成交

据观点指数不完全统计，2026年5月20日-2026年6月11日期间，6个重点城市一共有33宗宅地供应，面积108.55万平方米，起始价416.02亿元。

期内，北京市发布了2026年第五轮拟供应商品住宅用地清单，共涉及4宗地，土地面积约16公顷，建筑规模约23万平方米，上述用地拟于近期供应。

上海发布上海市国有建设用地使用权出让公告沪告字[2026]第043号、第044号。其中，沪告字[2026]第043号涉及静安区、浦东新区、闵行区、松江区共计4幅居住用地，沪告字（2026）第044号涉及嘉定区共计2幅居住用地（组合出让），总出让面积约为18万平方米，总起始价达到104.22亿元，现场交易将于2026年6月30日举行。

其中，静安区N070402单元081a-08地块出让面积3.64万平方米，容积率2.45，起始价为56.23亿元。

该地块位于大宁板块核心辐射区，北临中环两翼产城融合发展集聚带。交通方面，2公里范围内有1号线汶水路站、在建的20号线，中环高架和南北高架环绕。商业配套上，大宁音乐广场、久光中心、大宁国际商业广场等均在生活圈内。此外，大宁公园、上海市第十人民医院、上海马戏城等成熟配套齐全。板块内目前在售的两个新房项目为大华静安年华和中建玖上琅宸。大华静安年华上一次开盘时间是去年9月份，均价约13万元/平方米。

广州挂牌出让琶洲中二区AH041208地块及番禺洛浦BA0206303地块。其中，琶洲地块总建面22650平方米，起始价93998万元，折合楼面价41500元/平方米；洛浦地块总建面54738.73平方米，起始价66361万元，楼面价约12123元/平方米。推出两类差异化地块满足不同的需求。

深圳挂牌一宗住宅用地，位于宝安区新安街道，是宝中西组团北街坊地块。该宗地编号A002-0113，用地面积3.74万平方米，建筑面积11.95万平方米，容积率3.19。地块起拍总价52.8亿元，起拍楼面价约4.4万元/平，采用价高者得的方式，无最高限价。深圳未官宣全面取消土地出让限价政策，但‌实际操作中已对优质地块试点“价高者得+不限售”‌，体现从“房地联动限价”向“市场化定价”过渡的局部转向。

供地节奏加快，优质地块集中入市。仅杭州一市就计划在6月份分三批出让9宗涉宅地块，总起始价107.34亿元。重点城市正逐步摆脱限价的束缚，并从优质地块向普通地块扩展，从核心城市向二三线城市延伸，最终实现土地价格由市场供需决定。

成交方面，据观点指数不完全统计，2026年5月20日-2026年6月11日期间，6个重点城市一共有22宗地成交，成交价324.64亿元，成交土地面积59.63万平方米。

期内，北京迎来多宗宅地出让，但仅有一宗溢价成交。丰台区蒲黄榆地块吸引招商蛇口、保利发展等6家房企竞价。经过165轮举牌，河北鑫界以总价10.476亿元竞得，成交综合楼面价5.28万元/平方米，溢价率16.4%。

地块位于丰台区东铁匠营街道，‌南二环与三环之间‌，距离二环仅200-300米，北侧紧邻天坛公园 。距离地铁‌5号线与14号线换乘站蒲黄榆站‌仅300米左右，步行可达。商业配套‌周边有NTP新城广场、GOGO新世代商业中心、方庄购物中心等。教育方面‌邻近方庄第二小学、北京一师附小等学校；医疗方面有‌三甲东方医院‌步行可达，天坛医院在3公里范围内。

上海第四批次住宅用地共成交5宗涉宅地块，成交金额合约110.4亿元。闵行区MHP0-1305单元1-4-12地块（浦锦地块）经过136轮竞价，由大华集团以总价36.55亿元+商品住宅装修标准4000元/平方米+计容公共服务设施1670平方米+高端人才房配建比例2%竞得，成交楼面价43623元/平方米，溢价率40.72%。

虹口区C080301单元hk306-08地块（瑞虹地块）吸引12家竞买人，经63轮竞价，由上海城投置地以总价19.3亿元竞得，成交楼面价108502元/平方米，溢价率35.63%。

从成交结果来看，本轮土拍呈现出明显的“核心聚集”特征。本轮5宗地块中有4宗溢价率超过15%，其中两宗达到40%以上，显示出上海核心区域及改善型产品用地仍具有较强的吸引力。

成都出让2宗宅地，总成交金额16.1亿元，其中1宗溢价成交、1宗底价成交，两宗地块均位于成都二圈层。其中，龙泉驿区宅地吸引2家竞买人现场竞拍，最终由新绿色以楼面价11400元/平方米、总价11.66亿元竞得，溢价率8.57%。宗地临近地铁惠王陵站。双流区宅地由嘉禾兴和空港兴城联合体以楼面价7300元/平方米的底价竞得，成交总价4.43亿元。

期内，杭州多宗地块溢价成交。萧山北干西单元XSCQ1204-18住宅地块（杭政储出[2026]30号），经过49轮竞拍，由杭州滨符房地产开发有限公司（滨江集团）以总价24.3亿元竞得，楼面价28419元/平方米，溢价率42.09%。

该地块出让面积53亩，容积率2.4，建筑面积8.55万平方米，起价17.1亿元，楼面起价20000元/平方米。共吸引了滨江、绿城、大家、保利、金帝、伟星、荣安、兴耀、中天&海威、华润、建杭、建发、招商、越秀、英冠15家房企参与竞拍。

九堡单元SC120401-04地块经过65轮竞价，由杭州浙谦置业有限公司（绿城）以总价207430万元竞得，楼面价22801元/平方米，溢价61.51%。

据观点指数观察，非核心、低热度地块基本由地方国企、城投平台托底拿地，保障供地节奏稳定，如本期北京底价成交地块均由北京城建、顺义城发、未来科技城昌信置业等地方国资主体摘得。核心优质地块则进入完全市场化竞争，聚集了全国性头部央企、民企与区域型房企等。

在行业整体投资审慎的大背景下，即使核心一线或强二线城市，土地市场结构性分化的趋势也并未改变，全面普涨难现。房企资金会优先选择配套成熟、需求支撑扎实、去化确定性高的地块。远郊、配套不完善、供需失衡的板块，土拍将长期维持底价成交、国企托底的状态，部分弱区位地块甚至可能出现流拍。

本文节选自《择优补充增量 | 2026年1-6月房地产企业新增土地储备报告》
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