观点指数 在6月16日观点指数研究院发布的《精准适配 | 2026年6月住房租赁发展报告》中，观点指数指出，轻资产托管、政企联手、品牌输出成为行业主流发展路径。

住宅租金表现上，观点指数筛选重点50城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、武汉等城市在内），监测其住宅平均租金走势情况。

数据来源：同花顺，观点指数整理

据观点指数监测，2026年5月，50城租金均值收于30.04元/平方米/月，环比4月上行1.83%，延续修复趋势，重点城市住宅租金整体迎来阶段性企稳抬升，行业修复节奏持续提速，但同比仍普遍承压，城市之间的行情分化进一步加剧。

一线城市持续领跑修复行情，北上广深四城延续上月全线上涨的走势，单月环比涨幅区间为3.98%至6.33%。凭借稳固的人口基本面、核心产业支撑与租住刚需等，叠加毕业季前置看房需求集中释放，核心城市租赁客源快速放量，带动租金阶段性强势修复。其中北京租金稳居榜首，单月租金收于100.82元/平方米/月，上海次之。

观点指数认为，季节性刚需是本轮租金修复的核心动力。5月临近毕业窗口期，高校应届生、异地求职人群提前启动租房置换，刚需集中释放，有效托底核心城市租金，推动一线及强二线城市率先回暖。6-8月为传统租赁旺季，毕业生集中入市将持续释放增量需求，核心城市租金有望延续温和上行的态势。

企业经营层面，本期住房租赁企业对外合作、新项目落地动作密集，覆盖上海、北京、江苏、广州等多个重点城市，参与主体包含国际资管机构、专业运营机构、服务式公寓运营商及地方国资企业等。

数据来源：观点指数不完全统计

从合作模式来看，轻资产托管、政企联手、品牌输出成为行业的主流发展路径。5月28日，睿星资本GREYSTAR携手上海国存基金、光大金瓯，以纯轻资产模式承接上海前滩驻在云湾LIV'NTheCove独家运营管理。该项目由上海国存基金与光大金瓯共同持有，资产100%归国资所有，睿星资本负责品牌打造、招商定位、物业改造、租客运维等全流程运营工作。

地方国资运营主体动作同样活跃，期内城方宣布全面接手上海宝山璟晗社区运营，该项目是其打造的首个新时代城市建设者管理者之家，落地上海宝山高新技术产业园区，精准面向新市民、青年人以及城市一线建设从业者。

服务式企业以雅诗阁为例，6月9日，雅诗阁中国与英广集团签约，在广州黄埔鱼珠CBD落地区域第五家、黄埔首家雅诗阁高端服务公寓。依托鱼珠CBD产业集聚优势，项目聚焦商务旅居、企业高管等高端客群。

据观点指数监测，本期住房租赁新品牌/中小品牌参与主体呈现多元化、覆盖群体精细化的发展特征。

数据来源：观点指数不完全统计

期内佛山南海“暖新公寓”正式投入运营，这是佛山市首个由政府、平台企业、园区企业多方协同共建，专门面向外卖员、快递员等新就业群体的全生态公寓项目。

“暖新公寓”的落地，标志着住房保障覆盖从新市民、青年人进一步延伸至新就业群体，民生兜底更加精准。

同时，各地国资平台加速自有租赁品牌布局，依托资源优势持续扩大市场份额，成为区域租赁市场供给的核心力量。包括西安安居集团、海口产投集团、北京化工集团、福州新投海瑜等均有项目亮相，进一步完善区域保租房供给网络。

其中，“安居·乐筑”是西安保障房公司打造的保障性租赁住房品牌，主要运营保租房项目55个，分布于未央区、雁塔区、长安区、浐灞国际港等多个区域，运营房源约1.5万余套。

除传统租赁企业外，跨界主体持续入局，进一步丰富行业产品业态。酒店品牌加速切入长租赛道，5月万豪国际进驻嘉兴科技城，推出万怡酒店与源宿行政公寓双品牌组合。其中源宿行政公寓主打长租场景，适配长期差旅、企业外派人群，形成“商务住宿+长租公寓”的组合形态，补足中高端长租市场供给。互联网企业则聚焦内部员工安居需求，腾讯深圳新总部配套推出梯度优惠公寓，租金档位约2000元，定向解决1.4万名在职员工的居住问题，以此降低人才流失率。预计后续将有更多科技企业跟进布局员工配套公寓，持续壮大产业配套租赁房源规模。

在行业租金承压的背景下，住房租赁新品牌与中小品牌进一步填补蓝领租赁、区域化普惠租赁、中高端服务式租赁等细分空白，推动住房租赁市场从广谱覆盖向精准适配升级。

项目层面，本期报告选取以润景家·新时代产业青年社区为典型样本，探究超大型产业配套租赁社区的运营逻辑。

项目坐落于成都高新西区核心电子信息产业集聚区，总建筑面积约200万平方米，供应保障性租赁住房及产业配套公寓超2.5万套，是目前全国单体规模最大的产业配套租赁住房项目。

依托区域电子产业集群，项目明确服务成都高新西区‌万亿级电子信息产业集群‌的超10万产业员工（含一线工人至高端技术人才），不面向社会公开摇号，需通过企业或指定渠道申请。现已与英特尔、华为、京东方、中航无人机等多家头部龙头企业达成长期战略合作，成为企业人才安居的指定配套。

也就是说，区别于一般性保租房项目，该大型产业配套租赁住房项目的核心逻辑是职住一体，支撑“立园满园”落地的载体，而非普惠性配租。

从产品结构来看，整个社区构建了“一张床、一间房、一套房”的阶梯式住房保障体系，全方位覆盖从一线产业工人到高端技术人才的多元居住需求。

运营层面，截至2026年5月，高新西区店出租率约96%，西芯汇城已满租，‌新增或腾退房源极少，配租高度依赖企业端协调‌。若有空缺，通常由有巢公寓联合成都高投电子集团、西园街道按企业名单定向推送。

在新增项目开业层面，本期观点指数监测的样本企业累计新增开业项目12个，涵盖9家主流品牌、9座重点城市。对比上期，开业项目数量、品牌参与度出现轻微下滑，城市覆盖度与上期基本持平，行业外延扩张节奏逐步放缓。

数据来源：观点指数不完全统计

新增开店品牌延续多元化发展格局。其中，国资租赁平台成为本期开店的核心支撑，城投宽庭、城发安居、招商伊敦、合肥承寓、成都国资联动有巢公寓等锚定保租房、产业人才安居赛道，筑牢区域租赁房源底盘。

方隅公寓、乐乎公寓持续深耕一线及强二线城市青年租住市场。服务式运营商雅诗阁期内布局海口高端服务式公寓，补齐区域高端租住业态。

其中，泊寓是本期新增开店项目数最多的运营主体，跨北京、深圳、济南三城连开三店，聚焦科创、产业园区布局。

事实上，差异化产品线、分级定价体系已成为头部租赁运营商底层发展共识，构建‌多维产品矩阵以及精准城市匹配能力已成为企业标配的运营能力。

城市布局维度，本期新项目覆盖上海、北京、深圳一线城市，以及杭州、郑州、济南、合肥、海口、成都新一线及核心二线城市，贴合住房租赁需求集聚于人口流入型核心城市的行业特征，企业优先布局人口净流入、租赁基本面稳健的核心区域。

同时项目选址高度绑定科创园区、产业片区、城市轨道交通枢纽，项目类型以产业配套公寓、人才社区为主，辅以高端服务公寓、城区青年公寓，精准匹配青年白领、科创人才、企业高管等分层客群租住需求，市场错位竞争格局清晰。

整体来看，本期样本企业外延分散拓店节奏有所收敛，但单项目房源供给规模大幅提升。超大体量产业租赁社区集中落地，大体量连片社区精细化运营管理能力，逐步成为住房租赁运营商的核心竞争与布局抓手。

本文节选自《精准适配 | 2026年6月住房租赁发展报告》
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