观点指数 在6月15日观点指数研究院发布的 《承压回调| 2026年二季度REITs发展报告》中，其指出，截止2026年6月，全市场上市的REITs产品达到82只，总市值达到2219.25亿元，较2025年二季度增长11.79%，首批4只商业不动产REITs顺利发行。

二季度REITs募资超80亿元，REITs市场扩容至82只

市场整体数量方面，据观点指数统计，截止2026年6月，全市场上市的REITs产品达到82只，总市值达到2219.25亿元，较2025年二季度增长11.79%。

报告期内，共有3只公募REITs完成募集上市，其中东方红隧道股份高速公路REIT募集资金46.8亿元，易方达广西北投高速REIT募集资金24.75亿元，中航北京昌保租赁住房REIT募集资金9.27亿元，三支基金合计募集资金80.82亿元。

从市场结构来看：园区基础设施REITs为20只，市值321.40亿元，占比14.5%；消费基础设施REITs是12只，市值410.84亿元，占比约18.5%；仓储物流类11只，市值约238.68亿元，占比10.76%；保障性租赁住房9只，市值约199.94亿元，占比9.01%。

数据来源：WIND，观点指数整理

REITs纳入十五五顶层设计，地方差异化支持格局成型

中央层面，REITs政策已完成“常态化发行”的制度搭建，资产边界沿着国家战略重点方向持续有序拓展。3月发布的“十五五”规划纲要将基础设施REITs常态化发行纳入国家中长期发展顶层设计。此后中央政策逐步拓宽REITs的资产覆盖范围，4月出台的中国（内蒙古）自由贸易试验区总体方案，明确支持清洁能源、生态环保领域符合条件的项目发行REITs；同期发布的推进服务业扩能提质的意见，将REITs支持范围延伸至服务业基础设施领域。5月发布的促进人工智能与能源双向赋能行动方案，首次鼓励算力设施申报基础设施REITs，进一步打开了数字经济新基建的资产证券化空间。

5月底印发的城市更新“十五五”规划，再次明确推动符合条件的城市更新项目发行REITs及资产证券化产品。

从政策思路导向来看，中央对REITs的定位已不再局限于单纯盘活存量资产，而是将其作为引导社会资本精准流向国家急需领域的重要抓手，通过REITs工具串联起能源转型、服务业升级、数字经济发展、城市更新等多项国家核心战略，推动形成存量资产与增量投资相互促进的良性循环机制。

地方层面REITs政策紧密承接中央战略部署，以激活民间投资为核心发力点，不断完善全链条服务保障体系，差异化支持格局逐步形成，政策重心也向项目全生命周期管理延伸。各地普遍针对民间投资项目发行REITs的痛点难点出台举措，通过健全协调服务机制、建立专项项目储备库、加大前期辅导力度、提供财政资金补贴等方式，破解流程堵点与成本障碍。

同时各地结合自身发展禀赋推出差异化支持政策，江苏重点推进城市更新项目REITs探索，并加强对已发行项目的跟踪服务与扩募支持；甘肃通过省级重大项目前期费激励撬动民间投资参与REITs发行；内蒙古则聚焦本地优势的清洁能源与生态环保领域。地方政策已从单一推动新项目发行，拓展至覆盖发行、运营、扩募的全流程服务，助力市场构建完整的生态闭环。

3.年内公募REITs拟发行规模破千亿，首批商业不动产REITs获准通过

截至2026年6月4日，沪、深交易所REITs挂网项目共计40单，拟募集总规模约1162亿元，较2025年同期实现大幅扩容，市场发展态势迅猛。

从结构来看，市场已形成商业不动产REITs与基础设施REITs双轮驱动的发展格局，两类项目数量各20单，其中2025年12月底启动试点的商业不动产REITs成为核心增长引擎，仅五个多月便实现拟募资规模714亿元，占整体挂网规模的61.4%，远超基础设施REITs（拟募资规模448亿元、38.6%的规模占比），其底层资产覆盖购物中心、写字楼、酒店等多元业态，首批4只产品顺利完成发行、合计募资超200亿元，剩余16只项目正推进审核反馈工作；而基础设施REITs涵盖高速、能源、仓储物流、产业园等传统及创新业态，包含2单扩募项目，近期亦有华夏龙岗城投产业园REIT等新增项目落地申报。

整体来看，当前REITs市场不仅审核效率显著提升，首批商业REITs审核周期大幅短于传统基础设施REITs，底层资产也持续丰富，新增燃煤发电、绿色低碳产业园等创新类型，同时首批商业REITs网下平均认购倍数超100倍，充分体现了机构投资者对优质不动产资产的高度认可，市场热度与成熟度持续攀升。

4.REITs指数震荡下行破千点，供给与基本面双重压制市场

报告期内，中证全收益REITs指数整体呈现震荡下行的态势，累计下跌约3.12%，核心受供给扩容冲击与顺周期板块基本面走弱的双重压制，期间仅因指数基金申报等政策利好出现短暂反弹。3月初指数在1030点附近震荡，4月中旬一度反弹至阶段高点1030.36点，但随后受4月24日首批四只商业不动产REITs集中获批影响，供给扩容预期显著升温，叠加产业园、仓储物流等权重板块一季度业绩不及预期，部分项目出现大租户降租退租的情况，指数开启加速下跌，5月15日首次跌破1000点关口。

5月中下旬市场波动加剧，政策利好与供给压力反复博弈，指数在探底后呈现小幅回升态势。5月18日首批四只中证REITs全收益指数基金正式申报，带来近百亿增量资金预期，推动5月19日指数单日大涨2.37%创年内最大涨幅，但利好效应短暂，随后受首批商业不动产REITs集中发售资金分流影响，指数继续下探并于5月28日触及981.93点的阶段低点。5月28日国务院印发《城市更新”十五五”规划》，明确将城市更新项目纳入REITs发行范围，指数在6月初小幅反弹。

数据来源：WIND，观点指数整理

2026年二季度基础设施REITs整体承压回调，板块跌幅显著分化，园区基础设施与仓储物流领跌，消费基础设施温和调整，保障性租赁住房相对抗跌，反映市场对宏观经济预期、行业供需格局与资产现金流稳定性的重新定价。

园区基础设施平均跌幅为12.21%，主要受宏观经济增速放缓、企业办公与生产扩张需求走弱的影响，部分区域产业园区空置率有所抬升，叠加板块前期估值修复较为充分，资金获利了结压力较大，成为调整幅度最大的板块。仓储物流平均下跌8.46%，市场对其未来现金流增长预期趋于谨慎，估值出现明显回调。

消费基础设施平均下跌3.49%，整体呈现温和调整的态势。保障性租赁住房平均下跌2.54%，跌幅相对最小，主要得益于其稳定的现金流与明确的政策支持，防御属性凸显，成为二季度市场调整中相对抗跌的板块。

换手率方面，园区基础设施为20.21%，消费基础设施为23.49%，仓储物流为27.18%，保障房为26.84%。

数据来源：WIND，观点指数整理

5.核心指标承压，盈利仍需蓄力

2025年至2026年一季度，产权类公募REITs延续稳步修复的态势，核心经营指标全面企稳，但盈利能力与现金分派能力尚未完全恢复至历史高位。

运营质量方面，出租率2025年回升至92.89%，已超越2022年的水平，2026年一季度小幅回落至91.94%，仍维持在90%以上的健康区间；收缴率2025年提升至98.71%，基本回归正常水平，2026年一季度虽小幅回落至96.04%，但租户支付能力与意愿持续改善。

盈利能力上，息税折旧摊销前利润率2025年回升至72.60%，2026年一季度进一步提升至73.59%，修复态势明确，但仍未回到2022年高点。现金分派率2025年维持在3.83%的低位，2026年一季度小幅回升至4.06%，随着运营收益持续修复，未来分派能力有望逐步改善。

本文节选自《承压回调 | 2026年二季度REITs发展报告》
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