观点指数 在5月31日观点指数研究院发布的《2026年5月房地产市场分析报告·观点指数》中，其指出，受“五一”假期与深圳、广州等一线城市4月末出台的限购放开、公积金政策优化等利好叠加影响，5月前三周重点城市楼市成交迎来集中释放，呈现出明显的政策驱动特征。行业销售梯队加速重构，产品力成为市场核心标尺，多个高品质项目实现热销，同时部分企业也在积极探索“主动现房战略”等房地产新发展模式。

投资信心逐步修复，资金面仍存在较大压力

2026年1—4月全国房地产开发投资保持基本稳定，住宅投资依然占据绝对主导地位，成为房地产开发投资的核心支撑。1-4月份全国房地产开发投资额累计达23969亿元，其中住宅投资完成18464亿元，占全部开发投资的比重约为77.0%。

房地产开发企业施工节奏呈现明显的分化特征，竣工端保持较强韧性，而新开工端则延续谨慎态势，企业投资信心仍处于逐步的修复过程。1-4月份房地产开发企业房屋施工面积达545116万平方米，其中住宅施工面积378005万平方米，占比约69.3%。

同期房屋新开工面积为13900万平方米，其中住宅新开工面积10057万平方米，占比约72.4%，新开工规模仍处于相对低位，表明开发企业在拿地和新项目启动方面仍较为审慎；房屋竣工面积为11886万平方米，其中住宅竣工面积8473万平方米，占比约71.3%。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

房地产开发企业到位资金规模稳步增长，资金来源结构持续优化，但对销售回款的依赖度依然较高，企业整体资金压力仍未得到根本性缓解。1—4月房地产开发企业到位资金累计26697亿元，从资金结构来看，国内贷款4199亿元，占比约15.7%；自筹资金9838亿元，占比约36.8%；定金及预收款7975亿元，占比约29.9%；个人按揭贷款3087亿元，占比约11.6%。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

2026年1—4月，全国地产债累计发行量达到1649.81亿元，同比小幅回升0.1%，房企融资环境出现微弱的边际改善迹象，但市场分化格局依然显著，从当前融资格局上来看，依旧是国资背景房企在唱“独角戏”。

近期多家国资房企接连完成融资动作，补充流动性并优化债务结构，越秀地产于5月11日获得期限364天的5亿港元循环贷款，绿城中国于5月12日订立3亿美元2029年到期优先票据认购协议，票面利率7.55%，募资净额约2.96亿美元全部用于现有债务再融资，城建发展子公司也拟申请19.6亿元3年期开发贷用于“龙樾海序”项目建设，以项目土地使用权及在建工程作为抵押担保。

作为行业头部企业，万科通过温和的展期方案缓解短期流动性压力，其“23万科MTN002”中期票据采用“10万元以下小额全额兑付+40%本金立即兑付+60%本金展期1年+增信措施”的方案将兑付日延后一年，不过截至目前万科年内虽已完成3笔公司债展期，但后续仍有合计72.66亿元的5笔公司债即将到期，其中47亿元集中在7月份，其能否顺利走出困境，主要取决于全国楼市能否实质性回暖、存量低效资产处置进度以及新管理团队对经营基本面的稳定能力。

假期+利好政策效力双叠加，5月重点城市成交迎来显著放量

2026年5月以来，全国重点城市房地产市场延续回暖态势，受“五一”假期影响，叠加深圳、广州等一线城市4月末出台限购放开、公积金政策等优化利好政策，据观点指数监测数据，5月前三周重点城市楼市成交迎来集中释放，商品住宅累计成交2.26万套、263.38万平方米，同比分别回升5.91%、3.91%。2026年内累计成交11.91万套、1394.33万方。

分城市来看，5月前三周，北京新房市场成交2694套、29.25万平方米，同比分别上升22.79%、9.38%；二手房市场成交11498套、102.94万平方米，套均面积89.53平方米。

上海新房市场5月前三周成交7142套、74.02万平方米，成交面积环比上升2.22%，同比分别上升11.42%、6.34%；二手房市场成交19935套、160.04万平方米，套均面积80.28平方米，在重点城市中二手房成交量位居首位。

5月前三周，广州新房市场在政策利好带动下表现亮眼，成交5241套、57.79万平方米，环比分别上升37.70%、34.40%，二手房市场成交6644套、64.98万平方米，套均面积97.80平方米。

4月29日，深圳住建局宣布“松绑”该市最后三个核心区（福田区、南山区和宝安区新安街道）限购，对新房市场带来的政策效应尤为显著。成交2077套、23.74万平方米，环比分别上升61.13%、65.49%，二手房市场成交4158套、41.30万平方米，套均面积99.32平方米。

5月前三周杭州新房市场成交1417套、24.02万平方米，同比成交面积上升4.13%；二手房市场成交2997套、30.21万平方米，套均面积100.81平方米，为重点城市中套均面积最大的城市。成都新房市场成交4096套、54.57万平方米；二手房市场成交16002套、153.01万平方米，套均面积95.62平方米。

整体来看，5月前三周重点城市房地产市场呈现出明显的政策驱动特征，深圳、广州作为本轮政策优化的核心城市，新房市场成交环比大幅上升，同比保持正增长，展现出较强的市场韧性。

销售梯队加速重构，产品力成市场核心标尺

在核心城市市场，多个高品质项目实现了热销，展现出强劲的市场韧性。建发成都海耀项目位于锦江区金融城三期核心腹地，紧邻成都七中金融城校区，占地约49亩，容积率仅2.5，建筑限高约100米，拥有无遮挡的开阔视野。该项目自今年1月开盘以来，累计签约销售额已达30.19亿元，成交均价约7万元/平方米。

5月10日，保利发展位于广州海珠区的全新项目保利海韵正式开盘，推出超300套房源，开盘当日去化率高达96%，认购金额18亿元，成交均价约5.97万元/平方米。据了解，保利海韵项目地处海珠区南泰路，首推户型涵盖92平方米三房、112平方米及129平方米四房，以及170平方米大平层，主流售价区间在5.5万至6.4万元/平方米之间。

在行业探索新发展模式方面，美的置业率先在徐州发布“主动现房战略”，提出“先建后售、全实景呈现、一次性整体开发”的创新模式。旗下君兰玥项目作为全国首个试点，以完全建成的小区实景直接面向购房者，摒弃了传统的沙盘和效果图展示方式，同时还为业主提供选装封窗、全生命周期物业服务等增值配套。

深圳市场同样表现亮眼，多个项目开盘即热销。4月19日和26日，位于前海桂湾的招商海晏府及宝安中心区的观潮府先后入市。其中，海晏府推出108套建筑面积约139-194平方米的大户型产品；华润置地与招商蛇口联合开发的观潮府则推出138套144-189平方米的四房，以及80多套257-537平方米的大平层。两个项目开盘当日整体去化率约为90%，5月23日，深圳观潮线上开盘，加推8单元共40套建面约198/257平方米湾海宽幕园景藏品，开盘即告售罄。

5月3日，深圳龙湖观萃项目首次开盘，主推92套103平方米和138平方米的四房户型，折后均价约3.33万元/平方米，成为2026年深圳首个“日光盘”。值得注意的是，招商海晏府、观潮府和龙湖观萃三个项目均是深圳当前执行2025年5月正式实施的新版《住宅项目规范》的新楼盘。在升级建设标准后，三个项目的得房率均接近100%。其中，招商海晏府与观潮府属于深圳核心区域的高端豪宅项目，而龙湖观萃则位于非核心区域，主打刚改需求。

本文节选自《2026年5月房地产市场分析报告·观点指数》
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