观点指数 在5月28日观点指数研究院发布的《系统性提质 | 2026年5月城市更新发展报告》中，当前城中村改造、老旧住房更新、文旅商业融合、产业升级四大核心赛道形成一批可复制、可推广的创新模式。根据存量资产的特点，创新业态发展，以不同业态融合的方式提高低效空间的利用效率，切实寻求空间价值的最大化。

推动存量提质增效，挖掘不同业态组合价值

广州南沙坦尾更新改造项目于5月4日正式启动第一批回迁安置房交付工作，789套品质新居迎来主人，标志着这项广州市重点民生工程、南沙区首批旧村改造项目迎来关键兑现时刻。

该项目由中铁建南沙投资公司打造，规划提供1876套安置房，涵盖多种户型，同步配建幼儿园、商业中心等完善公建配套。信息显示，项目采用南沙区首批“村留用地捆绑旧村庄改造”模式。

观点指数观察，该模式主要是为了防止出现城中村旧改问题。解决旧村改造‌成本高、融资难‌问题，利用留用地通常区位较好、开发强度可调（如容积率较高）的收益反哺拆迁安置和公共配套投入。同时，盘活‌零散、闲置、低效的留用地‌，避免“先拿留地自建、后推旧改难”导致的城市空间碎片化问题。‌‌

产权问题是改造项目的一大阻碍。而原拆原建可以减少因产权问题所带来的改造冲突。

期内深圳首个老旧住房自主更新原拆原建试点项目开工。深圳市第一幼儿园宿舍楼自主更新原拆原建项目正式开工，标志着深圳首个老旧住房自主更新原拆原建试点项目迈入建设阶段。

商业项目的城市更新主要在于活化和功能调整。期内，泉州发展集团权属的福建省五建集团原总部大院旧址经过改造后以高端度假酒店“泉州花间府·五建院子”正式开门迎客。该项目是泉州发展集团携手华住集团旗下花间堂品牌打造的项目，成为泉州城市更新与文旅融合的亮点。这个项目既实现了资产的保值增值，又通过文旅融合激活老城消费活力，解决传统商业更新同质化的问题。

广州越秀区南洋电器厂旧改项目重启招标，计划建设188米地标。该项目位于越秀区黄华路西侧，紧邻环市东商圈，总用地面积约为1.91万平方米，总建筑面积高19.28万平方米，其中地上建筑面积约15.26万平方米，地下建筑面积约4.02万平方米。

产业方面，产业功能的提升是主流方向。

近日，位于北京沙河地区东部的沙河医药健康产业园项目迎来新的阶段性进展，一期项目主体建筑施工进度已达95%，预计将在7月底完成。预计一、二期完全达产后可实现年产值26亿元、利税1.55亿元。

该项目是昌平区城市更新与产业升级的重点项目。项目创新采用“城市更新+土地一级开发”复合开发模式，依托国企统筹协同机制，实现一体化高效推进。同时，该项目为全市首个采用“涉地资产调拨+补缴土地价款”划转模式的工程。

该项目是昌平区城市更新与产业升级的重点项目。项目创新采用“城市更新+土地一级开发”复合开发模式，依托国企统筹协同机制，实现一体化高效推进。同时，该项目为全市首个采用“涉地资产调拨+补缴土地价款”划转模式的工程。

该项目破解存量工业用地权属复杂、流转低效的痛点。通过盘活低效土地导入高端医药产业，既实现了土地价值的重估，又提升区域产业能级。

城市配套方面，长沙奥体新城规划获批，规划建设6.5万座主体育场。《长沙奥体新城片控制性详细规划》，明确该片区总面积21.2平方公里，规划人口约27.3万人，集高端赛事、总部服务、文化休闲和高端居住等多功能于一体。城市建设用地约为19.03平方公里。

该项目不仅填补长沙顶级体育公共服务的空白，更通过公共资源的集中投放，推动城市空间从边缘区向现代化新中心跃升。

在城中村改造、老旧住房更新、文旅商业融合、产业升级四大核心赛道，当前形成一批可复制、可推广的创新模式。这些模式表明，城市更新的价值创造逻辑已发生根本转变，从过去依赖土地出让溢价的一次性收益，转向通过存量资产运营实现长期稳定的增值收益。根据存量资产的特点，创新业态发展，以不同业态融合的方式提高低效空间的利用效率，寻求空间价值的最大化。

规划引领，分批次推进城市更新目标

全国城市更新市场保持平稳较快的发展态势，各地按照既定的原则，分批次实施城市更新项目。本月，多个城市公布了年度城市更新计划和项目进展，重点片区更新、老旧小区改造、危旧房治理等民生类项目，成为市场的主流。

武汉市城市更新已进入全面提速和片区化攻坚的关键阶段。从推进节奏看，首批80个片区开工率高达97.5%，基本实现应开尽开；第二批102个片区总投资额达1957亿元，目前已开工44个、完成投资752.5亿元，占总投资的38.4%，并明确提出9月底前全面开工的硬目标。

在区域布局上，武汉坚持因地制宜，避免“千城一面”。东部高新区聚焦产城融合，依托高校资源打造华科创新发展带等科创载体；黄陂区立足民生需求，重点提升汉口北等片区居住环境；新洲区深挖文化生态优势，建设文化长廊等特色片区。同时，集中资源推进汉阳大道、武珞路等城市主干道沿线更新，加快南湖硅巷、广埠屯锦里等标杆项目落地。

整体而言，武汉的城市更新已从早期的单点改造升级为系统性的城市功能重塑，将为城市高质量发展注入持久动力。

西安市老旧小区改造已进入全面收尾攻坚、系统性提质的关键阶段，其改造覆盖广度、推进速度和内容深度，均彰显了民生优先的城市更新理念。

从整体进度看，西安已实现 2000年底前建成且符合改造条件小区的100%全覆盖。全市3831个目标小区中，1281个国有企业老旧小区通过 “三供一业” 改造解决历史遗留的后勤社会化问题。2550个纳入专项改造计划的小区已完成2429个，整体完成率达 95.3%。剩余121个小区明确了清晰的时间节点：2026年6月完成 75个，10月实现全部竣工，标志着历时多年的大规模老旧小区基础改造任务即将圆满收官。

2026年，郑州将着力优化提升城市能级，推动城市内涵式发展，深入开展城市更新行动。新增入库项目45个以上，力争完成投资1200亿元。

根据征求意见稿，郑州将从城区、街区、小区（社区）、住房四个维度深入开展城市体检工作，将街道体检覆盖率提升到70%以上，聚焦专项领域和重点片区开展专项体检，编制城市体检报告。

老旧小区改造、危旧房治理、基础设施完善等民生类项目成为市场主流。城市更新将在改善民生、拉动投资、促进经济增长方面发挥更加重要的作用。

政企合作深化，多元主体参与格局形成

期内，企业主要以拓展新项目的动态为主。据观察，这些企业主要是国央企和头部企业，涉及城市更新的项目包括老旧小区改造、安置房建设等。

中建六局（中建丝路）宣布，其2026年一季度城市更新业务市场中标金额近百亿元。根据公开资料，这批中标项目分布广泛，包括北京市海淀区、朝阳区、西城区的央企老旧小区综合整治项目，以及四川省德阳市凯州新城片区城中村改造项目等。

中交一航局牵头，联合中建一局、中国建研院，近日成功中标秦皇岛东白塔岭返迁安置房（一期、二期）项目工程总承包，中标价14.035亿元。中交集团近期成立城市更新业务工作专班，明确摆脱对房地产投资的路径依赖，优先拓展“小而美”、“惠而实”的项目。而此番的项目签约落地，是其战略实施的落地案例之一。

企业合作方面，城市更新企业与地方政府或者城投企业合作密切。由于城市更新倡导的资金模式由财政主要支出转向多元资金渠道共建，使得更多企业能在城市更新的开发与建设中进行投资和运营。

绿地集团与宿州交流，为积极服务城市更新国家战略，双方将进一步深化政企合作。实施主体从过去的政府单一主导，转向 “政府引导、市场运作、公众参与” 的多元共治模式，形成央企、地方国企、市场化机构、社区居民的利益共同体。

中建玖合与上海城投控股座谈交流。双方围绕行业发展趋势、市场布局及典型项目深入沟通，探讨在城市更新、社区服务、资产运营等领域构建长效合作模式。

金融工具的创新应用，为城市更新提供了重要的资金支持。期内，苏州城投集团首支城市更新母基金成功设立，总规模3亿元。

这是由苏州城投集团下属苏州苏城私募基金管理有限公司（简称“苏城基金”）发起设立的苏州苏城城寓股权投资合伙企业（有限合伙）（简称“城寓基金”），现已正式通过中国证券投资基金业协会备案。

苏城基金规划了总规模12亿元的“3+1”基金布局。本次设立的城寓基金总规模3亿元，创新采用“母子基金+AB角运营”架构，重点布局苏州大市范围内的老旧工业厂房（街区）、人才公寓，低效产业用地与闲置载体的更新盘活。

此前，城市更新的融资产品也有不错的市场的表现。截至5月24日，上市已满一年的华夏金隅智造工场REIT（国内首单城市更新REIT），较发行价上涨约35%。近期，全国首单“城市更新+科技创新”组合类REIT——创金合信北京国资封闭式商业不动产REIT，已进入交易所问询阶段。

金融创新成为推动城市更新发展的重要动力，城市更新基金的设立和REITs市场的活跃，为项目提供资金支持，也为社会资本参与城市更新开辟新的渠道。随着行业的不断发展，企业将更加注重全生命周期运营能力的提升，通过专业化的运营管理，实现存量资产的价值增值。

本文节选自《系统性提质 | 2026年5月城市更新发展报告》
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