观点指数 在5月27日观点指数研究院发布的《甲写REIT破冰 | 2026年5月商办与办公空间发展报告》中，观点指数认为，首单甲写REIT推动下，更多办公类及混合类REITs项目进入审核或申报阶段。

国家统计局数据显示，期内，全国办公楼市场延续深度调整趋势，开发投资与新增供给大幅收缩，行业加速进入“去库存、控增量、盘存量”的转型攻坚期。

2026年1-4月，全国办公楼开发投资额累计905亿元，同比下降18.3%，延续下滑趋势，且降幅较一季度进一步扩大。究其原因，主要是受高库存压力、租金持续下行、去化周期拉长等市场因素影响，叠加融资环境偏紧，房企对办公物业的投资意愿持续低迷，新增开发动力不足、意愿跌至低位，市场发展逻辑已从增量开发全面转向存量盘活。

同期，办公楼销售额累计828亿元，同比下降1.2%，降幅较投资端大幅收窄，市场自用型需求与核心资产配置需求提供了一定支撑，但整体需求仍显疲软，企业扩租、购置意愿谨慎。

办公楼建设层面，新开工面积与竣工面积同步双降，市场新增供给收缩节奏进一步加快。1-4月全国办公楼新开工面积及竣工面积累计值分别为332万平方米和355万平方米，前者同比下滑31.3%，后者同比下滑24.7%。

两者降幅显著高于投资端，预计未来1至2年新增供应将持续收紧，这将有助于缓解中长期的库存压力。期内竣工端的收缩，主要受2024-2025年新开工低迷的滞后影响，叠加房企为控制资金占用而主动放缓项目竣工节奏，使得短期新增供给压力有所缓解。

资产退出层面，本期商业不动产公募REITs取得实质性进展，办公类存量资产证券化路径进一步成熟。

数据来源：观点指数不完全统计

2026年4月24日，4只商业不动产REITs正式获得中国证监会准予注册的批复，底层资产涵盖商业零售、办公等成熟商业业态。

其中，汇添富上海地产商业不动产REIT以鼎保大厦和鼎博大厦为底层资产，成为国内首单获批通过的甲写REIT产品，一线城市核心甲级写字楼正式打通标准化公募REITs退出通道。

该基金于2026年5月21日完成网下询价，报价区间3.464元/份至4.234元/份，全部拟认购份额合计80.984亿份，对应认购倍数约8.1倍，最终发行价格定为4.092元/份。基金获批募集份额10亿份，按该价格计算，预计募集资金总额40.92亿元。

首单甲写REIT推动下，更多办公类及混合类REITs项目进入审核或申报阶段。

5月7日，红土创新茂业商业REIT获交易所受理，底层资产包括成都高新区茂业中心C塔（办公业态），建筑面积11.66万平方米，估值11.01亿元。截至2025年末时点出租率为81.75%，租金收缴率为100%，采用收益法评估增值率高达310.61%。该项目代表强二线城市核心区成熟办公资产的证券化路径，预测2026年净现金流分派率为5.32%。

同时招商蛇口加速布局商业办公类公募REITs赛道，拟发行境内第三只公募REITs，

底层资产为深圳太子广场（办公）+昆山招商花园城（商业）的“办公+商业”打包模式。其中深圳太子广场办公面积约6.37万平方米，位于南山区核心地段，昆山项目商业面积约11.85万平方米。

观点指数判断，首单甲写REIT的成功发行将激励核心城市优质写字楼资产的持有方加快申报，底层资产将从纯办公向“办公+商业”、“办公+配套”等复合业态延伸。

在公募REITs打通终极退出通道的同时，CMBS、类REITs/ABS作为中期融资工具，在本期也表现为密集发行与受理的趋势。

本期项目的原始权益人多为地方国/央企或城投平台，如上海地产集团、天津津投资本、深圳龙岗城投、衡水产投、招商蛇口等，依托主体信用增信，其成为现阶段办公类资产证券化的绝对主力。

回顾商办资产交易市场表现，据观点指数不完全统计，本期录得3单内地商办资产成交案例，交易总金额超35亿元，对比上个报告期，交易单数及交易总金额均出现下滑。

数据来源：观点指数不完全统计

从城市分布来看，本期标的高度集中于北京、上海、广州等核心城市，其中京沪两宗交易买方均以总部自用需求为主导，商办大宗交易逻辑从传统财务投资进一步转向实体产业自用。优质企业趁当前资产价格处于合理区间，将长期租赁模式切换为持有型总部资产，成为当前市场成交的核心驱动力。

北京市场方面，5月20日泡泡玛特斥资8.8亿元，整栋收购太古地产旗下北京太古坊二期写字楼4号楼。项目建筑面积约4.4万平方米，地上16层，单层面积约3234平方米。北京太古坊（原颐堤港二期）整体建面约57.1万平方米，集办公、商业、酒店公寓于一体，建成后将与颐堤港一期形成约85万平方米的超大型城市综合体，为北京五环内规模最大的商业综合体。

从企业基本面来看，泡泡玛特2025年营收371.2亿元，同比增长184.7%，经调整净利润130.8亿元，同比增长284.5%，现金流充沛。本次收购旨在打造集团全新总部办公空间，匹配其全球化业务扩张布局，自用属性明确。

本期另一笔交易同样体现强自用特征。上海前滩汇S3栋甲级写字楼整栋成交，由海尔产业发展受让，出售方为陆家嘴集团，项目计划作为海尔集团华东区域总部长期自持运营。

值得注意的是，前滩汇并非首次整栋出让。2025年11月前滩汇N5栋以8.95亿元成交，用作陆家嘴国泰人寿总部。对比来看，N5栋交易属于陆家嘴集团体系内资产流转，更多为集团内部资产腾挪、资本结构优化。而本次S3栋由外部产业资本海尔收购，是典型的第三方实体企业自用型成交案例，更直接反映了核心城市优质商办资产对头部产业资本的长期吸引力。

从卖方视角来看，陆家嘴集团正持续加速存量资产盘活。2025年先后完成前滩源T1栋、陆家嘴投资大厦、前滩雍萃46公寓、前滩汇N5栋等多宗大宗交易，叠加本次S3栋出让，前滩汇作为前滩核心商务区标杆商办集群，正通过成熟楼栋分栋出售的方式快速回笼资金，优化资产配置，成为缓解企业资金周转压力的重要举措。

与此同时，国企存量盘活路径进一步拓宽。5月4日越秀地产公告披露，将旗下多项非核心资产打包转让给母公司越秀集团附属企业。其中包括广州南沙国际金融中心，两栋分别高41层和29层的办公大楼，总建筑面积约12.9万平方米，交易价格约19.3亿元，资产买方为广州造纸集团。

本次交易属于上市房企向集团剥离非核心持有资产，在行业深度调整的周期下，越秀地产主动收缩长周期、重投入的商办持有业务，回笼资金聚焦住宅开发主业，优化资产结构、降低资金占用，是房企从重资产持有模式向轻资产开发模式转型的典型案例。

从数据来看，当前商办资产交易成交机会高度集中于一线核心城市适配总部自用的整栋优质资产，非核心区域物业流动性持续承压，行业分化格局进一步加剧。

办公空间服务商层面，据观点指数监测，本期样本企业内地办公中心外拓数量与布局企业覆盖面较上期均有所提升，灵活办公市场阶段性回暖态势凸显。

数据来源：观点指数不完全统计

从整体扩张格局来看，市场资源持续向头部品牌集中，行业马太效应进一步强化。以IWG集团、WeWork中国、MFG、创氪际、高格办公空间、BEEPLUS为代表的头部服务商集中落地新项目，成为当前市场最主要的增量来源，行业整体正从前期的谨慎收缩，转向以核心城市为依托的精准扩张阶段。

结合物业类型与合作模式来看，服务商扩张逻辑已从单纯的规模拓店，转向资产价值赋能与生态运营并行。本期新增项目以超甲级、甲级写字楼为主，优质地标物业占比显著提升，产业园区、科创载体作为补充场景持续发力。

在此基础上，头部服务商逐步跳出传统空间租赁逻辑，通过政企联动、产业对接、政策咨询、社群服务等方式构建生态化运营体系。

观点指数认为，本期办公空间服务商的扩张回暖，并非行业全面粗放式复苏，而是以头部品牌为主体、以核心城市为阵地、以优质资产为载体的精准扩张。办公空间服务商正逐渐成为盘活优质办公资产、稳定区域商务生态的重要参与者，未来具备强运营能力、产业资源整合能力、业主长期合作能力的头部品牌，将持续主导市场增量。

本文节选自《甲写REIT破冰 | 2026年5月商办与办公空间发展报告》
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