甲写REIT破冰 | 2026年5月商办与办公空间发展报告
首单甲写REIT的成功发行，将激励持有核心城市优质写字楼资产的持有方加快申报。
（报告期2026.04.24-2026.05.27）
全国办公楼投资与供给深度收缩，单月办公租金环比同比普降 期内，全国办公楼市场延续深度调整趋势，开发投资与新增供给大幅收缩，行业加速进入“去库存、控增量、盘存量”的转型攻坚期。1-4月，全国办公楼开发投资额累计905亿元，同比下降18.3%，延续下滑趋势，且降幅较一季度进一步扩大。办公租赁市场表现上，2026年4月，八城办公租金均值收于2.45元/平方米/天，环比3月下跌8.29%，终结3月环比回暖态势，同比仍下跌12.08%。市场重回下行通道，且同比跌幅显著扩大，行业整体筑底压力加剧。
写字楼业务经营持续承压，谷歌签约入驻广州西塔 截至2026年3月末，12个监测样本写字楼平均出租率收于76.4%，对比上年同期减少7.5个百分点，较2025年末减少6个百分点。出租率整体走弱主要受个别项目大租户集中退租导致的极端波动拖累，多数项目出租率保持平稳，变动幅度控制在5个百分点以内。结合本期重点城市写字楼入驻租赁案例来看，重点写字楼项目正持续迭代产业结构、强化科技内核，高端商务载体的科创属性与数字服务属性持续提升，写字楼租户结构进一步向高附加值、新质生产力领域倾斜。
首单科创甲写REIT获批通过，陆家嘴集团再售整栋办公楼 本期商业不动产公募REITs取得实质性进展，办公类存量资产证券化路径进一步成熟。首单甲写REIT的成功发行将激励核心城市优质写字楼资产的持有方加快申报，底层资产将从纯办公向“办公+商业”、“办公+配套”等复合业态延伸。回顾商办资产交易市场的表现，据不完全统计，本期录得3单内地商办资产成交案例，交易总金额超35亿元。本期标的高度集中于北京、上海、广州等核心城市，其中京沪两宗交易买方均以总部自用需求为主导，商办大宗交易逻辑进一步从传统财务投资转向实体产业自用。
办公空间服务商布局节奏提速，核心城市成增量主战场 本期样本企业内地办公中心外拓数量与布局企业覆盖面较上期均有所提升，灵活办公市场阶段性回暖态势凸显。从整体扩张格局来看，市场资源持续向头部品牌集中，行业马太效应进一步强化。以IWG集团、WeWork中国、MFG、创氪际、高格办公空间、BEEPLUS为代表的头部服务商集中落地新项目，成为当前市场最主要的增量来源，行业整体正从前期的谨慎收缩，转向以核心城市为依托的精准扩张阶段。
全国办公楼投资与供给深度收缩，单月办公租金环比同比普降
