观点指数 在5月31日观点指数研究院发布的《2026年5月房地产市场分析报告·观点指数》中，其指出，4月单月住户中长期贷款出现3408亿元的大幅减少，反映出居民中长期信用扩张意愿仍处于低位。中央政策基调微调，稳楼市与城市更新协同发力，“努力稳定房地产市场” 与 “扎实推进城市更新”形成了紧密衔接、逻辑递进的政策组合，预计未来一段时间全国层面的房地产调控将以落实现有政策、充分释放存量政策效力为主。

中央政策基调微调，努力稳定房地产市场

中央政策基调微调，稳楼市与城市更新协同发力。4月28日中共中央政治局会议对房地产市场的表述，从此前中央经济工作会议和政府工作报告中的“着力稳定房地产市场调整”为“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”。这一措辞变化表明，当前楼市仍存在偏弱环节和不稳定因素，需要通过持续的政策落地和预期引导，进一步巩固市场向好的态势。基于这一政策导向，预计未来一段时间全国层面的房地产调控将以落实现有政策、充分释放存量政策效力为主。

一线城市因城施策，政策力度呈现差异化。4月底以来，深圳、广州两大一线城市相继出台楼市新政，结合各自市场特点推出精准调控措施。

4月29日，深圳市发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，自4月30日起实施两项核心举措：深圳此次政策重点聚焦放开福田区、南山区和宝安区核心区域，既放宽了购房套数限制，也降低了非深户在核心区域的购房门槛，政策力度较大。

4月30日，广州市出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》（“穗8条”），推出“卖旧买新”补贴、公积金贷款额度提高至360万元、拓宽房票适用范围等八项措施。

之后新政的细则进一步公布，例如：5月26日，广州市召开《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》系列配套文件新闻发布会，会上宣布市属国企广州安居集团将启动“卖旧买新”试点工作。会后，发布了《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法（暂行）的通知》，将商贷可转纯公积金贷款或组合贷、缴存时间从60个月缩至36个月、可贷比例由70%提升至80%等。

由于广州此前已基本放开各类限制性政策，此次新政及细则更多是在现有框架下进行精细化微调，精准支持居民合理住房需求。

自今年两会首提“深化住房公积金制度改革”以来，观察各地落地措施看，政策普遍围绕“最大化盘活公积金资源、全方位提升购买力”形成了清晰的递进式设计：首先是基础额度的普涨，例如：苏州将家庭最高贷款额度提至200万元、个人150万元，三明将双职工额度从70万元提至100万元，按当前两地主流刚需户型总价计算，公积金贷款已能覆盖60%—80%的房款，部分刚需盘甚至可实现“零商贷”购房，彻底消除了商业贷款的利息负担。

其次是认定标准的放宽，苏州推行“全国无公积金贷款余额即首套”，打破了地域和历史购房记录的限制，释放了跨城置业和改善型需求的公积金杠杆。

当前二、三线城市密集加码公积金政策，核心逻辑在于房价中枢下移彻底改变了政策的传导效能，使其从过去的“边际降息工具”升级为实质性撬动居民购买力的核心抓手。过去高房价阶段，公积金贷款额度提升仅能小幅降低月供成本，对总房款的覆盖比例普遍不足，购房者仍高度依赖商业贷款，政策效果有限；而当前多数二、三线城市房价较高点回落20%—40%，同等额度的公积金贷款对应更高的房价覆盖比，直接影响首付门槛、月供压力乃至整体购房决策。

居民主动去杠杆持续，资产负债表稳步修复

2026年前四个月我国人民币贷款累计增加8.59万亿元，其中住户部门信贷表现呈现明显的收缩特征。数据显示，前四个月住户贷款整体减少4902亿元，结构上短期贷款减少6102亿元，中长期贷款仅小幅增加1199亿元。值得关注的是，4月单月住户中长期贷款出现3408亿元的大幅减少，反映出居民中长期信用扩张意愿仍处于低位。

数据来源：中国人民银行，观点指数整理

5月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2026年5月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5%。这是LPR自2025年6月起连续12个月保持不变。作为LPR定价基础的7天期逆回购利率同样自2025年5月下调后未再调整。

4月28日召开的中央政治局会议在货币政策表述上出现重要变化，会议延续了“适度宽松的货币政策”总基调，但删去了此前“灵活高效运用降准降息等多种政策工具”的表述，转而强调“增强货币政策前瞻性灵活性针对性，保持流动性充裕”，因此，未来货币政策将更多聚焦于结构性调控而非全面降息。

数据来源：中国人民银行，观点指数整理

一线城市成为支撑市场稳定的核心力量，库存去化进程持续深化

4月全国商品住宅市场延续“核心城市企稳、整体强分化”的运行格局，环比端修复信号持续显现，一线城市成为支撑市场稳定的核心力量。从新建商品住宅市场来看，一线城市延续回暖态势，4月份销售价格环比上涨0.1%，

其中上海表现最为突出，环比上涨0.4%，广州和深圳也分别上涨0.1%，显示出核心城市需求端的韧性正在逐步释放。同比方面，一线城市新建商品住宅价格同比下降2.1%，降幅比上月收窄0.1个百分点，城市间分化明显，上海同比上涨3.7%，而北京、广州和深圳则分别下降2.3%、4.4%和5.3%。

二线和三线城市新建商品住宅市场仍处于调整阶段，但部分城市已出现边际改善迹象。4月份二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.1个百分点，同比下降3.3%，降幅与上月持平；三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同，同比下降4.1%，降幅较上月扩大0.1个百分点，不同能级城市之间的市场修复节奏存在显著差异，三、四线城市面临的去化压力依然较大。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

二手住宅市场同样呈现出明显的梯度分化特征，一线城市二手住宅价格环比涨幅保持稳定，成为市场活跃度提升的重要风向标。4月份一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅与上月持平，四个一线城市全线上涨，其中上海环比涨幅最高达到0.7%，北京、广州和深圳分别上涨0.4%、0.2%和0.3%，反映出核心城市二手房交易活跃度正在稳步回升。同比方面，一线城市二手住宅价格同比下降6.8%，降幅比上月大幅收窄0.6个百分点，修复速度明显快于新建商品住宅市场。

二、三线城市二手住宅市场环比仍在下降，但降幅普遍收窄，市场底部特征逐步显现。4月份二线城市二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅与上月相同，同比下降5.9%，降幅收窄0.3个百分点；三线城市二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点，同比下降6.3%，降幅收窄0.1个百分点。

整体来看，全国商品住宅市场正处于底部企稳的关键阶段，核心城市引领修复的趋势更加明确，但市场全面回暖仍需时间，城市间、区域间的分化格局将在较长时期内持续存在。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

1-4月全国商品房销售市场保持基本平稳，交易总量体现了需求端的韧性支撑。根据国家统计局发布的数据，1-4月份全国新建商品房销售面积达到25258万平方米，实现新建商品房销售额23000亿元，在前期各地因城施策稳楼市政策的持续传导下，市场交易规模维持在相对稳定的区间，没有出现大幅波动，整体呈现出温和修复的运行特征。

全国商品房库存去化进程持续深化，短期库存的加速下降成为市场供需关系改善的重要信号。4月末全国商品房待售面积为77801万平方米，同比下降0.5%，延续了此前的库存下降态势；其中待售3年以下的短期库存面积为57903万平方米，同比下降2.6%，降幅明显高于整体库存水平。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

市场对近期新增供应的消化能力有所提升，前期集中入市的房源正在被市场逐步吸收，短期库存压力得到有效缓解，有利于稳定市场预期，为后续市场的企稳回升创造有利条件。

本文节选自《2026年5月房地产市场分析报告·观点指数》
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