观点指数 在5月28日观点指数研究院发布的《系统性提质 | 2026年5月城市更新发展报告》中，其指出城市更新的核心逻辑将从“解决群众急难愁盼的基础问题”转向“系统性提升城市功能品质和发展活力”，安全隐患治理成为首要任务，老旧小区、街区厂区改造更加注重质量和效益。

核心任务调整，从 “补短板” 向 “系统性提质” 转变

5月15日召开的国务院常务会议，审议通过《城市更新“十五五”规划》，并作出一系列重要部署。会议指出，当前我国城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，要把城市更新摆在突出的位置。

“十五五”规划纲要提出，在宜居安居水平提升方面，以国有土地上c、d级危险住房等为重点，改造城镇危旧房约50万套（间），改造老旧小区约11.5万个。

在老旧街区厂区改造方面，推动老旧街区功能转换、业态升级、活力提升，以市场化方式盘活利用闲置低效厂区、厂房和设施，更新改造约1500个老旧街区厂区。

在地下管网建设改造方面，建设改造城镇燃气管网约20万公里、排水管网约17.5万公里、供水管网约17.5万公里、污水管网约10万公里、供热管网约12万公里，同步推进智慧化改造。

对比十四五，可以发现十五五规划纲要更新任务向系统性提质方向转变。

十四五改造核心是解决群众 “急难愁盼”的基础问题。十五五将城镇危旧房改造目标大幅提升至50万套（间），增幅达186%，安全隐患治理成为首要任务。十五五摒弃大拆大建模式，城中村改造从全面推进转向超大特大城市精准施策，老旧街区厂区更新更加注重功能转换与业态升级。

资金模式方面，十四五累计投资约10万亿元，以财政资金为主。十五五预计投资规模达15万亿元，将构建财政引导、社会资本广泛参与的多元化投融资体系，REITs、城市更新基金等工具将成为重要支撑。

据了解，未来全国城市更新工作将从单一功能的改造，转向民生改善、文化传承、生态优化、产业激活等多维协同、全面升级的新阶段。

住房城乡建设部表示，各地要一体化推进城市体检与城市更新，坚持先体检后更新、无体检不更新，加强城市体检结果应用与城市更新规划实施体系衔接，并结合城市更新重点任务因地制宜开展专项体检，健全发现问题、解决问题、评估效果、巩固提升的工作机制。

地级及以上城市和县级市今年要全面开展城市体检工作，加快实现住房、小区、街区、城区四个维度体检全覆盖。

据查，该要求最早在2023年11月提出。住房城乡建设部发布《关于全面开展城市体检工作的指导意见》，明确城市体检对象包括住房、小区（社区）、街区、城区（城市）。

《意见》指出，围绕住房、小区（社区）、街区、城区（城市），建立城市体检基础指标体系，设定一定数量的核心指标。

十四五城市体检在 297 个地级以上城市试点，而到了十五五则是治理体系全面升级。城市体检扩展至所有市县住房、小区、街区、城区四个维度全覆盖，基础设施改造同步叠加智慧化要求。

除核心规划外，本月部门出台配套政策，形成政策合力。国家发展改革委在《关于推进服务业扩能提质的意见》中提出，“十五五”期间将指导地方分类推进城市停车设施建设，重点面向老旧小区，盘活存量资源，挖掘闲置和边角土地资源，支持新建或改造停车设施，推动停车设施从“数量增加”转向“质量提升”和“服务整合”。

整体而言，我国城市更新已进入制度引领、规范发展的新阶段。“十五五”时期，城市更新的核心逻辑将从“解决群众急难愁盼的基础问题”转向“系统性提升城市功能品质和发展活力”，安全隐患治理成为首要任务，老旧小区、街区厂区改造更加注重质量和效益。

深化制度创新，提升城市生活品质

从各个重点城市的发展表现来看，当前城市更新更加注重项目的全生命周期价值。通过不同业态挖掘更多存量资产价值，推动投资与消费的大发展。

北京“十四五”时期，第一至第五批市级示范项目累计滚动推进405个，项目数量呈逐年递增趋势，区域综合性更新类、产业类、居住类项目占绝对优势。“十四五”期间，完成老旧小区改造6700万平方米，惠及超30万户居民；实施危旧房改建82.7万平方米，D级危楼全部纳入拆除改造。

北京市坚持 “留改拆” 并举，以保留利用提升为主，注重历史文化保护和城市风貌传承。在核心区，重点推进平房区院落修缮和环境整治，改善居民居住条件。

广州的《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》指出，积极引导社会资本参与，支持多领域专业力量和服务机构参与城市更新。加快推进城中村改造，持续推动老旧小区改造，开展完整社区建设，稳步推进老旧住房自主更新、危旧房原拆原建，有序开展低效楼宇更新提升。

期内，上海围绕城市更新和住房发展“十五五”规划，实施老旧小区改造，进一步扩大老旧小区改造覆盖面，同步解决房屋安全隐患问题，实现公房、售后公房类小区全覆盖修缮，逐步扩展至混合类、早期商品房小区。支持老旧住房自主更新。有序推进老旧电梯更新和既有多层住宅加装电梯。持续推进既有居住建筑节能改造。至2030年，计划实施老旧小区改造3000万—4000万平方米。

推进商办楼宇功能拓展和融合发展，支持存量商办楼宇因地制宜兼容符合地区发展导向和人民群众生产生活需求的功能业态。比如将市中心的存量商办办公楼更新改造为保障房。至2030年，计划推动150栋、约200万平方米商办楼宇更新提升。

成都市住房和城乡建设局发布《成都市城市更新政策工具箱》，其中内容覆盖规划、土地、产权、审批、消防、金融和财政全链条的城市更新政策工具箱，精准破解存量改造中的规划管控、资金平衡、审批效率等核心痛点，为各类更新项目提供系统性制度支撑。

重点城市项目方面，深圳发布《罗湖区螺岭片区改造项目单元规划（草案）》公示。螺岭片区改造项目位于罗湖区，改造项目用地面积12公顷，规划容积37.7万平方米，其中住宅32.9万平方米，商业办公等3.5万平方米，公共配套不低于1.2万平方米。

该项目由天健集团主导，是深圳城中村改造新政的首批试点，将以居住为主，配套幼儿园、社康、长者服务站等设施，为罗湖核心区补充供应大量住宅。

杭州余杭区闲林街道一口气发布了三份招标公告，华丰、孙家坞、清和三大城市更新社区试点创建方案编制工作正式启动。浙江将“推动未来社区扩面提质”，让城市发展成果更多更公平惠及全体人民。闲林三大项目的启动，正是响应这一省级战略的积极落地。

观点指数认为，这些城市的实践表明，各地结合自身实际，探索出了各具特色的发展模式，为全国城市更新工作提供了宝贵经验。需要正视的是，城市更新虽然给城市生活品质跃升带来一定助益，但是仍然需要制度的引领和时间磨砺。

本文节选自《系统性提质 | 2026年5月城市更新发展报告》
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