观点指数 在5月26日观点指数研究院发布的《分化格局持续 | 2026年1-5月房地产企业新增土地储备报告》中，其指出4月住宅用地市场成交节奏有所放缓，这与当前房地产市场调整期的整体基调一致，也契合全国土地市场控增量的主线要求。地方政府不再盲目扩大供地规模，而是更加注重供地质量与市场需求的匹配度，避免土地资源闲置与市场供需失衡。整体定价趋于理性，这避免楼面价过高推高房价预期，也防止价格过低导致土地资产价值流失。

供应提质，二三线城市供应楼面价环比上升

据观点指数监测，4月数据显示，一二三线城市供应住宅用地330宗，供应土地规划建筑面积1771.39万平方米，环比上升19.6%，供应土地起始楼面价5345元每平方米，同比上升5.1%。

4月，二线城市供应规划建筑面积482.25万平方米，比3月环比下降13.93%，其起始楼面价达到7930元/平方米，环比上升8.4%。4月三线城市供应宗数为226宗，供应土地建面1173.85万平方米，环比上升35.85%。

数据来源：Wind、观点指数整理

值得注意的是，4月三线城市土地供应成为主体，环比涨幅比二线高近50个百分点。从供应楼面价来看，二线城市高于三线城市，并且二线城市楼面价同比上升25.71%。

从城市来看，期内二线城市土地供应主要是提出年度供应计划、土地推介和挂牌。期内，苏州市区正式发布2026年度国有建设用地供应计划，全年计划供应总量为1557.27公顷，较2025年减少187.73公顷，减幅10.8%。

其中，苏州住宅用地计划供应166.67公顷，全部为商品住宅用地，占计划总量的10.7%，同比2025年的商品住宅计划供应量基本持平，仅为2023年供应总量的三分之一。

天津市北辰区北仓示范镇集中推介12宗城镇住宅用地，土地总面积约78万平方米，容积率均在1.4-2.3之间。推介地块均为城镇住宅用地，具体包括王秦庄、李咀等多个组团，单宗地块面积从约2.5万平方米至约11.1万平方米不等，将为区域房地产市场提供新的土地供应。

土地市场中，地方政府通过收储将有助于合理规划土地供应。重庆市黔江区、丰都区相继公示运用地方政府专项债券资金收回存量闲置土地的计划，两区合计拟回收土地9宗、总面积约748亩，预计回收总价约12.5亿元。截至目前重庆累计已有120宗土地预计开展回购，回购总面积约7456亩，回购金额约176.3亿元。

当前，全国土地市场进入存量时代，新增建设用地指标持续收紧，依靠新增土拍出让拉动城市发展的模式逐步弱化。地方政府通过统一收储存量土地，能够打破企业零散用地的格局。统筹区域土地供应，有助于优化国土空间规划，精准匹配城市住宅建设、民生配套、新兴产业落地、城市更新等各类用地需求，实现土地资源的集约化利用。

从供应特点来看，部分地块规划指标容积率下调、属性优化，适配改善需求。佛山市顺德区陈村镇近日挂牌一宗占地6.5万平方米的商住用地，起拍总价8.4786亿元，折合起拍楼面价6500元/平方米。

地块规划指标围绕“宜居性”与“市场需求”调整，容积率普遍下调、建筑限高降低。同时，地块属性调整（商改住）成为常态，主要是贴合当前市场改善型需求主导的现状。

未来，将以低密度的多层、中高层住宅为主，提升居住舒适度。例如，长沙滨江新城调整后的地块容积率降至2.5以下，青岛老市北营口路地块容积率由2.7降至2.2；三亚月川地块容积率从4.2降至3.1，均体现了宜居化调整。

地块分化明显，高溢价地块拥有单一核心优势+综合配套

4月最新数据显示，一二三线城市成交住宅用地239宗，成交土地规划建筑面积1284.62万平方米，环比下降12%；成交总价783.51亿元，环比下降6.8%；成交楼面均价6099.14元每平方米；平均溢价率9.28%。

4月，住宅用地市场成交节奏有所放缓，这与当前房地产市场调整期的整体基调一致，也契合全国土地市场控增量的主线要求。地方政府不再盲目扩大供地规模，而是更加注重供地质量与市场需求的匹配度，避免土地资源闲置与市场供需失衡。

数据来源：Wind、观点指数整理

二线城市住宅用地成交的土地规划建筑面积为421.96万平方米，环比下降19.72%；成交总价为334.86亿元，环比下降7.42%。成交楼面价为7935.77元每平方米，环比上升15.33%。

三线城市成交的住宅用地规划建筑面积为796.95万平方米，环比下降9.67%；成交总价为217.66亿元，环比下降15.51%；成交楼面价2731.11元每平方米。

总体楼面均价基本保持稳定，差异性主要在于不同线级城市之间。这一价格水平既反映了当前土地市场整体定价趋于理性，也体现出地方政府在土地出让过程中对价格的合理调控。既避免楼面价过高推高房价预期，也防止价格过低导致土地资产价值流失。

从二线城市内部来看，市场分化进一步加剧，核心地段优质地块竞争激烈，溢价率居高不下，部分地块甚至刷新区域楼面价纪录。西安2026年第一波集中土拍落幕，共计成交3宗住宅及商住用地，总揽金约26.62亿元，合计出让面积约166.14亩。本轮土拍最大看点位于高新CID，中海地产历经62轮竞价，以总价17.22亿元成功摘得GX3-18-4地块，溢价率高达21.53%，成交楼面价达到12761元/平方米。该地块净用地面积80.939亩，容积率介于1.2-2.5之间，是一宗低密住宅用地。

南京江宁、浦口、六合、高淳、江北新区14幅地块土拍正式落槌，成交总价达50.69亿元。其中，江宁百家湖G08地块成为本次土拍焦点，常州嘉宏历经55轮竞价、鏖战近1小时，最终以2.67亿元斩获该地块，溢价率27.75%，完成第三次布局百家湖板块。剩余地块则由国资平台底价摘得。

部分三四线城市地块吸引力不足，成交规模下滑明显，甚至出现流拍现象。

从具体城市土拍观察，济南4月第二场土拍，原挂牌的18宗地块中有8宗延期，最终10宗地块顺利成交。成交地块包括3宗住宅、1宗商务金融、1宗物流仓储及5宗商业地块。南京3幅宅地顺利出让，总成交金额11.25亿元，均以底价成交。

观点指数认为，这种分化是二线城市经济实力、人口吸引力、产业基础的差异带来的，头部二线城市凭借较强的城市竞争力，成为房企拿地的重点区域。而三四线城市则面临供过于求、需求不足的压力。

高溢价成交地块容积率普遍偏低，多在1.2—2.5之间，以低密住宅、中高端改善住宅为主要开发方向。成交地块多拥有“单一核心优势+综合配套”，要么是核心江景、湖景地块，要么是地铁口+学区地块，单一稀缺优势叠加完善配套，提升了地块的价值与开发潜力。

值得注意的是，虽然提升配套要求是贴合城市配套完善需求，但是一定程度上也提高了地块的成交门槛，增加房企投资决策的顾虑，从而让地块流拍率增高。部分流拍后重启出让的地块，会适当降低附加要求和下调起始价，提升房企的参与意愿。例如青岛老市北营口路地块，不仅下调容积率与起始价，还简化了开发附加要求，降低了开发难度。

对于房企而言，需认清市场分化趋势，理性拿地，聚焦核心城市优质地块，规避非核心区域的市场风险，同时注重项目品质与运营能力提升，适应市场精细化发展需求。对于行业而言，土地市场的分化是房地产市场高质量发展的必然结果，有利于优化土地资源配置。

本文节选自《分化格局持续 | 2026年1-5月房地产企业新增土地储备报告》
阅读报告全文请点击

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。