观点指数 在5月20日观点指数研究院发布的《资本活跃 | 2026年5月住房租赁发展报告》中，观点指数指出，住房租赁头部企业短期营收承压，主要受市场租金整体调整、存量项目结构优化及低效房源出清等因素影响。

住宅租金表现上，观点指数筛选重点50城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、武汉等城市在内），监测其住宅平均租金走势情况。

数据来源：同花顺，观点指数整理

据观点指数监测，2026年4月重点50城住宅租金市场整体表现为环比企稳回升、同比仍处调整以及城市分化加剧的走势，市场逐步释放出修复信号。

单月50城租金均值为29.50元/平方米/月，环比上涨0.54%，同比-8.62%，虽仍处深度调整区间，但较3月（-8.68%）小幅收窄，下行压力边际缓解。

一线城市租金修复动能强劲，北上广深四城单月租金均实现环比正增长，涨幅介于1%至4.26%之间，核心产业支撑下的刚性需求成为租金回暖的主要动力。其中北京租金稳居榜首，单月租金收于96.93元/平方米/月，上海次之。

具体来看，单月50城租金环比变动区间介于-5.72%至6.88%之间，其中48%的城市租金出现环比下跌，环比下跌城市的占比持续缩减，直观反映出市场修复进程加快。同比维度仍延续深度调整走势，88%的城市租金表现不及上年同期，单月同比录得负值，市场仍在消化前期调整的压力。

整体来看，2026年1-4月期间，重点50城租金表现基本符合住房租赁市场季节性规律，同时随着市场回暖，核心城市租房活跃度提升、房源挂牌周期缩短，市场成交效率预计逐步改善，进一步支撑租金温和回升。

5-8月为租赁市场传统旺季，高校毕业生集中入市将进一步释放租赁需求，预计重点城市租金将延续温和回升的态势，核心城市产业聚集区的优质房源其租金弹性预计更大。

与此同时，中央层面稳步推进青年安居、保租房建设等，重点城市租赁需求有政策支撑，但政策导向以“稳租金、保供给”为主，不支持租金大幅上涨，预计后续将进一步强化租金的平稳运行态势。

企业经营层面，2026年一季度，万科旗下租赁住宅业务（含非并表项目），即泊寓业务实现营业收入7.24亿元，同比下滑18.1%，短期营收承压，主要受市场租金整体调整、存量项目结构优化及低效房源出清等因素影响。

规模扩张上，泊寓延续有进有退的布局策略，期内新拓展房源3367间，新开业5488间，同时通过优化存量项目合作模式有序退出低效房源。截至3月末，累计运营管理25.1万间长租公寓，开业18.2万间，整体出租率稳定在93.7%，同比基本持平，营收走弱背景下核心运营基本面保持韧性。

同期陆家嘴集团披露的业绩显示，其长期持有的租赁住宅物业总建筑面积约13.44万平方米，期末出租率水平保持91%，出租单价约3.43元/平方米/天。

分散式企业，以相寓为例，2026年一季度其实现GTV约37.2亿元，同比增长2.8%，在行业租金承压背景下保持规模增长。截至报告期末，在管房源达34.52万套，较2025年底增加0.78万套，规模稳步扩张。不过2025年业绩显示，相寓全年实现GTV约179亿元，同比-0.6%，营业收入50.1亿元，同比下降18.2%。盈利层面，2025年全年毛利率为-4.8%，调整相关收益后，经调整毛利率约为14.9%，同比提升2.2个百分点，盈利质量持续改善，充当公司整体业绩的稳定器。

本期住房租赁企业运营端，以安居宁巢公司、电建悦生活等为代表的租赁企业持续发力推动核心城区存量房源盘活转化为保租房、产业园区配套公寓轻资产托管业务等，行业正加速走向国资持有+专业运营的成熟模式。

具体来看，4月16日，安居宁巢公司与市城建发展集团达成合作，将三里亭苑四区5幢和大关西三苑综合楼共120套存量房屋盘活。项目将由安居宁巢公司统一改造运营，并纳入保障性租赁住房管理，缓解区域租房压力。同期中国电建地产南国置业成功中标武汉经济技术开发区环大学创新带配套服务设施一期（华科邻里）及大军山科创产业园二期运营服务项目，旗下长租公寓品牌悦生活将承接项目的运营管理工作。

营销层面，5月1日，郑州城发安居有限公司旗下服务公寓品牌“美寓诗”正式启动开业季活动，此前3月全新品牌“郑寓”落地凤凰台片区，两大品牌协同发力，郑州城发安居完成从普惠保租房到高端服务式公寓的多领域覆盖。

除此之外，地方国资继续发力租房市场，期内首创集团旗下长租业务获利好支持。据了解，首创集团将长租业务定位为城市发展板块核心战略，明确两年内管理规模达3万间、“十五五”期间突破5万间的目标，并获得4家银行合计600亿元长租房专项授信，为项目拓展、存量改造提供充足资金保障。

数据来源：观点指数不完全统计

住房租赁新品牌/中小品牌维度，据观点指数监测，地方国资平台加速自有租赁品牌布局，集中推出新品牌或落地标杆项目，行业国资主导格局进一步强化。

观点指数注意到，本期住房租赁市场国资+多元合作的发展趋势持续深化，定制化服务与轻资产运营已成为国资系中小品牌/新品牌的核心发力方向。

项目层面，本期报告选取建信长租北京泊寓院儿旧宫芯社区为典型样本，探究当前住房租赁项目的运营逻辑。

该项目于2025年11月正式开业，是建信住房租赁基金（建万基金）在北京开业的首个大型租赁社区项目，从闲置资产盘活到开业数月，其出租率突破90%，是住房租赁市场典型的集体土地资产盘活案例。

据悉，项目原为北京市大兴区集体土地入市流转试点项目，曾长期处于停工状态。从投资端来看，项目于2023年由建万基金（建行+万科）出资收购，以市场化方式介入并启动集体用地盘活工作。

从项目区位来看，旧宫芯社区位于北京市大兴区旧宫镇永慕路3号院，毗邻南五环，距地铁亦庄线旧宫站约1.5公里，30分钟客直达国贸、亦庄产业区等。由此可知，项目主力客群聚焦国贸、亦庄产业区等区域的青年上班族，其次为城市公共服务人员、青年家庭等，契合青年发展型城市政策保障群体。

旧宫芯社区验证了集体经营性建设用地入市、闲置存量改造是快速扩充保租房供给的高效方式，契合15部门政策中“推动城市中心区域存量低效用地再开发、建设青年公寓”的导向，为全国同类城市提供“北京样本”。

在新增项目开业层面，本期观点指数监测的样本企业累计新增开业项目15个，涵盖11家主流品牌、9座重点城市。对比上期，开业项目数、品牌参与度、城市覆盖度等均有所回落，行业扩张节奏逐步放缓。

数据来源：观点指数不完全统计

新增开店品牌延续多元化发展格局，涵盖地方国资租赁平台、房企系长租公寓、市场化运营品牌、服务式运营商等市场主体。

城市布局上，新增开业项目布局城市聚焦一线及强二线核心城市，区域扎堆布局特征显著。其中上海、广州、深圳、北京等一线城市仍是企业重点布局的阵地，同时合肥、郑州、长沙、成都等中西部中心城市也迎来品牌项目落地，头部租赁品牌在巩固核心市场基本盘的同时，逐步向产业人口集聚、人才流入潜力较强的新一线及省会城市下沉。

本期新增产品类型覆盖高端服务式公寓、青年人才公寓、普惠型保租房等，匹配不同业态，并具有明确的客群需求。企业结合自身优势聚焦细分领域，形成差异化竞争壁垒。

从房源体量来看，超千套大型租赁社区项目成为市场供给主力之一。其中招商伊敦合肥壹间公寓高新社区、保利和寓上海光合社区、有巢公寓北京亦庄经开区店等项目房源体量均达到千套级别，大体量产业配套型、青年社区型项目集中落地，主要对接产业园区青年职工、城市新市民规模化租住需求。

本文节选自《资本活跃 | 2026年5月住房租赁发展报告》
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