观点指数 在5月20日观点指数研究院发布的《资本活跃 | 2026年5月住房租赁发展报告》中，观点指数认为，住房租赁资本市场进入多品类扩容、市场化破冰的活跃期。

据观点指数监测，本报告期内，中央及地方层面围绕政策指引、存量盘活、权益保障、管理规范等多维度密集出台新规并召开专题会议，旨在通过系统性政策组合拳，推动住房租赁市场向高质量、可持续的发展阶段转型。

数据来源：观点指数不完全统计

中央层面，4月22日，共青团中央、国家发改委、住建部等15部门联合印发《关于深化青年发展型城市建设助力建设现代化人民城市的意见》，从顶层设计为住房租赁市场指明长期发展方向。

《意见》中明确将青年发展纳入国土空间规划，要求在青年就业集中区、文教医机构周边、轨道交通沿线因地制宜建设宿舍型、小户型青年公寓，推动城市中心存量低效用地再开发，布局低成本生活居所，并探索给予容积率、建筑面积等规划支持，促进职住平衡、降低青年通勤成本。

此举标志着青年安居由地方探索上升为国家系统性部署，直接扩大保租房有效供给、优化产品结构、引导房源向核心区位与青年聚集区集中，长期将重塑租赁市场供需格局，推动行业向小户型、低成本、近产业、强配套、规范化高质量发展，同时为租赁住房REITs、存量盘活、轻资产运营提供持续的政策支撑。

地方层面上，成都、济南等城市聚焦租赁市场痛点，出台精细化管理规范。其中成都发布租赁住房租住标准征求意见稿，明确单间租住人数不超过2人、人均面积不低于4.5平方米，严禁非居住空间出租，直击群租、安全隐患等行业顽疾。

南京、惠州、廊坊、湖北等多地密集出台人才安居与权益保障政策，精准保障青年与人才，通过补贴、房票、公积金支持等方式，缓解新市民、青年人的租房压力，助力城市人才留存。

与此同时，重庆、天津、广州等核心城市将存量盘活作为住房租赁供给扩容的核心路径，出台专项政策鼓励存量商品房、商办物业转化为保租房等举措，既有效去化楼市库存、稳定市场，又快速扩大普惠租赁房源供给，是当前住房租赁供给扩容的核心引擎。

资本金融层面，本期公募REITs、类REITs、CMBS、持有型ABS、产业基金与大宗交易等多元化资本工具同步推进，住房租赁资本市场进入多品类扩容、市场化破冰的活跃期。

数据来源：观点指数不完全统计

期内持有型ABS项目底层资产实现了从政策性保租房向纯市场化高端公寓的突破。

4月28日，博邻长租公寓持有型ABS项目正式获批通过，拟发行金额15.2亿元，是国内首单纯市场化高端服务式公寓持有型ABS。其底层资产为博枫资产管理旗下“博邻blinq”品牌在上海核心城区的中高端服务式公寓，包括五角场、静安等项目，总套数超1100套，核心客群为企业高管、专业人士及外籍人士，租约稳定、出租率长期保持高位。

与以往依赖政策补贴的保租房ABS不同，该项目完全依靠市场化运营现金流定价，底层资产无政策租金限制，估值逻辑聚焦出租率、租金水平、客户粘性与续租率等核心运营指标。

结合早前成功发行的建信长租ABS及新黄浦ABS项目，住房租赁持有型ABS的资产边界，正逐步从早期的政策性保租房延伸至纯市场化的长租公寓资产。住房租赁金融工具的包容性正在不断增强，为更多元化的租赁资产提供了盘活退出的渠道。

公募REITs领域同步实现扩容与区域深耕。同期，中金杭州安居保障性租赁住房REIT正式申报并获受理，为保租房REITs市场注入新动能，进一步完善了区域资本化布局。

该项目的原始权益人为杭州市安居集团全资子公司安居宁巢投资，底层资产为杭州明石公寓项目地上资产（包括租赁住房及配套商业），项目位于上城区核心板块，总建筑面积约为8.75万平方米，包括保租房房源1469套。

2021年投运至2025年末，明石公寓项目租赁住房部分出租率已达到98.85%，配套商业出租率超73%。

项目预计募集规模8.5亿元，2026-2027年预测净现金流分派率分别达4.09%、4.2%，兼具政策保障属性与稳定收益能力。

除该项目外，中国建筑租赁住房REIT已于2026年4月17日获上交所受理，中航北京昌保租赁住房REIT正式挂牌上市，成为全市场第9单租赁住房REITs。

至此，保租房REITs不仅实现了数量扩容，更形成了多区域、多主体布局的格局，进一步强化了保租房资产的资本认可度。

大宗交易表现上，4月29日，领盛投资宣布与国寿资本投资有限公司合作的长租公寓改造及运营基金正式落地，并顺利完成上海首批项目可遇新江湾及可遇东外滩公寓的收购。本次收购的两项目总建筑面积约3.77万平方米，均纳入上海市保障性租赁住房体系。

从数据来看，地方国企仍是住房租赁资本化主力，区域化盘活加速。融资工具底层资产层面，保租房凭借稳定的现金流与政策背书，仍是资本布局的核心，同时市场化资产逐步破冰，行业进入保租房稳基本盘、市场化提弹性的发展阶段。

数据来源：基金业绩，观点指数整理

2026年第一季度，8只REITs单季度收入合计约2.05亿元，净利润合计约6085.04万元，可供分配金额合计约1.45亿元。

与上年同期相比，在具备可比数据的产品中，所有REITs单季度营收均实现同比增长，涨幅区间从1.27%至75.8%不等。汇添富上海地产租赁住房REIT和华泰苏州恒泰租赁住房REIT因无上年同期数据，未纳入同比对比。

其中高增长梯队以华夏北京保障房REIT及华夏基金华润有巢REIT为代表，两者由于新资产扩募并表，底层资产规模翻倍，直接拉动收入大幅增长，同比涨幅分别为75.8%和74.55%。

净利润表现上，除国泰海通城投宽庭保租房REIT同比微跌0.02%外，其他REITs单季度净利润均实现不同程度的增长。其中招商基金招商蛇口租赁住房REIT、华夏北京保障房REIT、红土深圳安居REIT以及中金厦门安居REIT净利润同比增速领先。值得一提的是，招商基金招商蛇口租赁住房REIT单季度净利润实现扭亏为盈，从2025年一季度的-146.20万元转正至117.6万元。

对于REITs投资者而言，可供分配金额是衡量分红能力的核心指标。2026年一季报显示，多数上市产品可分派金额实现正增长。其中华夏基金华润有巢REIT及华夏北京保障房REIT可供分配金额分别实现同比增长86.27%及66.57%，直接利好投资者的当期分红回报。

EBITDA端，扩募与存量项目表现差距拉大。其中华夏北京保障房REIT、华夏华润有巢REIT，扩募后资产规模扩张，EBITDA同步高增。同时招商蛇口租赁住房REIT、红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT（3%）等表现稳定，EBITDA同比实现平稳增长。

从数据来看，已上市的租赁住房REITs产品整体基本面扎实，高出租率等精细化运营能力，为REITs实现稳定现金流提供了坚实的安全垫。与此同时，扩募是当前业绩高增长的最强催化剂，直接带动核心经营指标大幅提升，成为板块增长的核心动力。

截至目前，已有包括华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT、中金厦门安居REIT在内的3只项目成功实现扩募上市，同时国泰海通城投宽庭保租房REIT、汇添富上海地产租赁住房REIT等多只产品正积极推动扩募进程，可以预见的是，扩募将持续成为租赁住房REITs行业的核心发展主线，进一步推动板块资产规模扩容。

对于REITs投资者而言，可供分配金额是衡量分红能力的核心指标。2026年一季报显示，多数上市产品可分派金额实现正增长。其中华夏基金华润有巢REIT及华夏北京保障房REIT可供分配金额分别实现同比增长86.27%及66.57%，直接利好投资者的当期分红回报。

运营层面，以中金厦门安居REIT、红土创新深圳安居REIT、华夏基金华润有巢REIT等为代表的项目，期末整体出租率水平超95%，租金走势平稳，运营基本面维持稳健。

数据来源：同花顺，观点指数整理

二级市场表现上，2026年5月18日当日，9只租赁住房REITs表现为窄幅震荡，涨跌互现。当日5只收涨、4只收跌，其中华夏基金华润有巢REIT及汇添富上海地产租赁住房REIT涨幅居前，板块情绪偏弱但韧性仍在。

近一个月、近三月及近半年，仅中航北京昌保租赁住房REIT上市初期溢价维持正收益，其余8只延续回调走势。近一月跌幅普遍在3%至8%之间，近期市场整体情绪偏弱，资金存在一定的避险或观望倾向。

长期来看，上市至今（含首日），华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT及红土深圳安居REIT涨幅领跑，具备稳定现金流和抗周期属性的保租房资产，其长期增值逻辑依然坚挺。

本文节选自《资本活跃 | 2026年5月住房租赁发展报告》
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