观点指数 在4月29日观点指数研究院发布的《人居改善加码 | 2026年4月城市更新发展报告》中，其发现期内以中建系、中国融通为代表的央企，凭借资金实力、资源整合能力与品牌优势，成为民生项目的主力军。开发企业、规划设计、咨询运营等产业链上下游主体的跨界合作日益频繁，构建全生命周期的协同生态。

国央企引领市场格局，构建产业链协同生态

地方做出纲领性的指引后，具体执行层面仍需要企业去推进。从企业属性来看，不乏有国企、民企、外资企业等类型企业。从业务范围来看，也不局限在开发企业，还有规划设计、咨询等产业链条上的企业。

以中建系为代表的央企，积极参与各地的城市更新项目，企业与公共部门签订合作协议。如中建集团携重庆大学签署战略合作协议，双方共同探索城市更新、城市运营等领域的新模式新机制。

观点指数认为，企业和大学签订合作协议，一是大学可以为企业输出人才，两者也可以协同培养更适合企业业务需求的未来员工。二是企业参与学校物业的建设，会给企业带来增量业务。后续不仅能够有效辐射大学集团的其他物业，还能吸引其他大学物业的注意。

据观点指数观察，不少大学物业集中在城市中心。随着时间推进，大学物业会面临建筑体老化，配套设施落后等问题，这就给企业带来了更新物业的机会。

期内，广东省与中国融通集团签署战略合作框架协议，双方围绕城市更新、产业园区建设、现代农业、新质生产力培育、旅游酒店等领域，全方位开展高水平、多维度合作。此外，中国融通集团还与深圳签署政企合作协议，双方将建立常态化沟通协调机制，在科技创新、成果转化、产业培育、城市更新、民生保障等领域深化合作。

这是央国企参与各地方城市更新的一个缩影，说明参与城市更新项目的主体更多以国央企为主。

数据来源：公开市场，观点指数不完全整理

观点指数认为，这个现象的产生是由于城市更新主要的方向在于民生领域。

这一领域的项目普遍具有投资规模大、回报周期长、公益性强、对资金稳健性要求高的特点。国央企凭借雄厚的资金实力、强大的资源整合能力、完善的风险管控体系与突出的社会责任属性，能够更好地匹配城市更新项目的实施要求。

期内，亦不乏企业间的合作。从单一的项目合作，到长期的战略协同；从同领域的业务合作，到产业链上下游的跨界联动，形态丰富。中建玖合、中建二局香港新华集团签署战略合作协议，三方将围绕文化地产、产城融合、城市更新及土地投资开发与产业运营等核心领域，开展深度合作。

中建玖合与首开股份座谈交流，聚焦地产开发与城市更新合作。双方围绕行业发展趋势、市场布局及典型项目深入沟通，探讨在地产开发、城市更新等领域构建长效合作模式。

启迪设计与戴德梁行达成战略合作，聚焦TOD及城市更新等领域。双方聚焦TOD创新开发、城市更新、片区策划、产业落地等核心领域深入交流。

无论是建设，还是设计业务，随着城市更新的深入发展，相信产业链上下游企业之间的协同合作将愈发紧密，共同构建分工明确、优势互补的行业生态。

期内，城市更新的相关项目主要是综合发开。其中，新世界中国深圳首个城市更新项目亮相，总建面90万平米，涵盖住宅、商业街区、办公集群及公共服务设施，旨在打造东部核心区产城融合综合体。项目前身为横岗188工业区，2023年完成用地确权后启动改造，首期住宅组团“瑧悦”规划1142套房源，户型覆盖76-180平方米三至五房。

华润置地参与武汉光谷荷叶山城市更新项目，住宅部分即将入市。武汉光谷荷叶山社区已启动城市更新改造，打造光谷首个POD（Park-Oriented Development，即“公园生活体”），目前5万平方米公园即将建成开放。

资料显示，荷叶山片区城市更新项目是武汉市首批“五改四好”城市更新项目之一，范围覆盖荷叶山社区一期及周边区域，总建筑面积约23.3万平方米，采取片区化综合开发模式，通过原址拆除重建，实现居民安置、住宅开发和环境提升。项目引入社会资本全过程参与规划、建设与运营，形成“政府引导、市场运作、共建共享”的更新机制。

中建四局中标广州黄埔两个城市更新项目，总额超10亿元。中建四局为其提供复建安置及模块化建造服务。根据公开资料，火村社区莲潭经济合作社城中村改造项目投资额6.97亿元，总建筑面积15.68万平方米，是现阶段广州市模块化体量最大的城市更新项目。镇龙村西片区城中村改造项目投资额3.83亿元，总建筑面积8.52万平方米。

随着城市更新行业的持续发展，多元主体协同、全链条联动的行业生态将持续完善。

模式创新，四大赛道构建更新实践样本

城市更新的政策导向、行业趋势与企业布局，最终都需要通过具体项目的落地实践来实现。期内一些重要的项目或许能够给行业带来启示。如在开发模式的选择上，项目改造原则、资金渠道等。

当前居住类城市更新项目占比最高、推进力度最大。

广州花都福宁路危旧房更新项目开工，预计2026年底竣工。标志着这一民生工程迈入实体建设阶段。项目整合2栋D级危旧住房、1栋D级商业公房及1栋C级办公公房，采用“自拆自建+多栋连片+跨宗共建”模式，打破单栋与宗地的界限。

改造工程总投资约960万元，严格遵循“原拆原建、功能提升”的改造原则，在不增加原有合法产权建筑面积和建筑高度、不扩大基底面积、不改变四至关系和不改变使用性质的前提下进行原址重建。

这个项目的模式为城市核心区零散危旧房的连片更新，提供了不一样的解决方案。

产业焕新类城市更新项目，核心是对老旧厂区、低效产业园区、闲置工业遗存等存量空间进行改造升级。期内，产业类更新项目实现关键节点突破，探索出了工业遗存保护与科创产业赋能深度融合的更新模式。期内，广州1935产业大楼封顶，老发电厂变身科创新地标。集产业载体、科创共享、文化休闲于一体的多功能产业社区，重点引进人工智能、集成电路、低空经济、未来能源及文化产业等领域龙头企业。

萧山江南科技城创业谷二期项目主体结构施工全面完成，顺利封顶。该项目坐落于江南科技城板块，总投资约6.7亿元，总建筑面积约6.2万平方米。作为新型城市综合体，创业谷二期以"高端化、智能化、一体化"为定位，集高端写字楼、精品酒店、特色商业配套于一体，精准贴合"创新驱动、产城融合"的发展理念。

从以上项目的实践来看，产业类城市更新已不再是简单的厂房翻新与空间改造，而是通过空间重塑、业态升级、产业导入与运营赋能，实现存量空间与城市产业的发展。

期内，商业类更新项目落地开业或启动改造，实现了商业场景、业态融合等方面的创新实践。上海诺瓦城开业，这也是国内首座Z世代沉浸次元商业综合体。项目由闵行区梅陇镇行南二队“城中村”改造而来。据介绍，诺瓦城作为改造项目的二期商业部分，总面积2.5万平方米，以“剧院里的商场”为核心理念，将传统商业嵌入剧情体验中，打造了5大特色种族、4条故事线、32位专业NPC的剧情体系。

合肥烂尾天鹅湖购物中心更名“合·星纪”，开启改造升级。该项目位于合肥市政务区核心地段，由建中集团于2024年底至2025年初分阶段拍得并全面接手。项目A区原3层商业将向东扩建并加建一层，形成近6万平方米的沉浸式商业裙楼；同时东侧新建28层办公楼，北侧新建30层办公楼。项目将打造成为集文旅、商业、商务于一体的现代化城市综合体。

深蓝视界广场以9.5亿元成交实现盘活。深蓝视界广场由横琴国企旗下公司竞得，项目总建面约25.4万平方米，规划含办公、商业及人才公寓。

城市配套及其他主要投向道路、停车位、公园等公共服务设施。这类项目核心聚焦城市生态空间，补齐了城市功能短板。

珠海花海长廊将启动4.7亿元改造升级，花海长廊位于横琴粤澳深度合作区，全长约14公里，是当地知名生态文旅地标，分为樱花木棉、凤凰木、木棉三个主题段落。花海长廊改造由横琴深合琴澳开发建设有限公司操刀，将完善交通、智慧跑道、停车场等配套。

各个项目的创新实践，不仅为城市带来品质提升，更为全国城市更新推进，提供了可复制、可推广的经验。

本文节选自《人居改善加码 | 2026年4月城市更新发展报告》
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