观点指数 5月12日，观点指数研究院发布《表现力指数 · 2026商办暨资管卓越表现报告》。报告指出，商办资产证券化已逐步进入权益与债权双轮驱动、多元工具协同发力的成熟阶段。

2025年，中国宏观经济在多重压力下实现稳健复苏，全年GDP达140.19万亿元，同比增长5.0%，经济总量首次突破140万亿元大关。其中，第三产业增加值80.89万亿元，同比增长5.4%，占GDP的比重达57.7%，成为经济增长的核心引擎。作为与第三产业、商务活动高度绑定的写字楼市场，其需求基本面与服务业景气度深度挂钩，2025年服务业的稳健增长为写字楼市场需求修复提供了坚实基础。

进入2026年一季度，经济复苏动能进一步增强，GDP同比增长5.0%，环比加快0.5个百分点。服务业延续领跑态势，增加值同比增长5.2%，其中租赁和商务服务业增长12.2%、信息传输、软件和信息技术服务业增长10.6%、金融业增长6.5%，均为写字楼需求的核心来源行业，其高增速直接带动了企业的办公租赁、购置需求温和回升。

政策层面，2025-2026年，针对商业地产“存量高企、流动性不足、融资渠道收窄”的行业痛点，国家及地方出台一系列重磅政策，形成“盘活存量、畅通融资、鼓励更新、支持证券化”的政策组合拳，从顶层设计层面重构写字楼行业发展逻辑。

具体来看，2025年12月，国家发改委发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，首次将商业办公设施作为独立资产大类纳入REITs发行范围，明确支持超大特大城市的超甲级、甲级商务楼宇申报发行。

在行业盘活存量资产、降低企业负债、优化资本结构的内生需求驱动下，商办资产证券化市场迎来高质量发展期——规模稳步扩容、产品迭代创新、参与主体日趋多元，资本与商办资产的融合深度持续提升。

据同花顺数据显示，2025年内，国内企业资产证券化（ABS）累计发行1559只，发行总额约1.44万亿，其中商业房地产抵押贷款产品发行数量为112只，发行总额约1342亿元。

今年一季度，国内企业资产支持证券（ABS）市场累计发行346单，发行规模约2932亿元。其中商业房地产抵押贷款产品发行数量为31单，发行总额约214亿元，写字楼资产是核心的组成部分。

其中，作为商办资产权益退出的核心渠道，2026年以来商业不动产公募REITs申报与受理节奏显著提速，产品类型持续丰富，底层资产覆盖写字楼、商业综合体、购物中心等多元业态。

商业不动产REITs市场表现方面，截至2026年4月27日，沪深交易所已累计受理17单商业不动产REITs申报项目，计划募资总额超626亿元。

4月24日，包括汇添富上海地产商业不动产REIT、中金唯品会商业不动产REIT、国泰海通砂之船商业不动产REIT以及中信建投首农食品集团商业不动产REIT在内的4只商业不动产REITs经上交所审核通过并履行注册程序后，正式获得证监会准予注册的批复，同时还有多个项目均处于审核或反馈阶段。

聚焦底层资产，已申报的商业不动产REITs入池资产城市集中度高，一线及强二线城市核心商圈资产的证券化率远高于三四线城市，资本偏好清晰指向高能级城市+核心资产。

具体到写字楼类商业不动产REITs，汇添富上海地产商业不动产REIT、华安陆家嘴商业不动产REIT、华夏保利发展商业不动产REIT及华夏凯德商业不动产REIT等重点申报项目底层资产主要来自上海、广州、深圳等一线城市核心区域的写字楼物业。从运营模式来看，写字楼类REITs主要涵盖“纯办公”与“商业+办公混合”两大主流模式，以适配不同类型资本的配置需求。

结合已申报REITs的经营数据（部分项目）来看，底层写字楼项目经营活动分化明显，稳定性成核心诉求。

出租率表现明显分化。其中，鼎保大厦、晶耀前滩T1办公楼出租率持续维持在95%以上，鼎保大厦2025年末达100%，深圳来福士办公业态出租率表现为波动上升。

租金单价表现整体承压但优质资产抗跌性较强，与当前写字楼市场整体态势高度呼应，仅鼎保大厦实现租金连续正增长，其余项目均有不同程度的下滑。具体来看，晶耀前滩T1办公楼租金单价最高（2025年末215元/平方米/月），广州保利中心最低，租金差异与区位、品质高度相关。

图表中的底层写字楼项目租金收缴率均超99%，多数实现100%的收缴率，租户质量较高、支付能力较强，满足REITs对现金流稳定性的核心要求。

结合交易所审核规则与已披露的REITs反馈文件，底层资产包含写字楼物业的商业不动产REITs，交易所审核高度聚焦合规性、运营稳定性、现金流真实性、估值审慎性、治理独立性五大核心维度，其中运营指标重点关注出租率、租户结构、租约模式、续租与去化等关键内容，直接定义了当前写字楼资产的“上市标准”，也为商业企业运营写字楼资产、推进资产证券化提供了明确指引。

在商业不动产REITs加速推进的同时，写字楼资产证券化工具持续扩容，以CMBS、持有型不动产ABS等为核心的金融工具加速落地，权益型与债券类产品并行，为商办资产盘活提供了低成本、长期化的资金支持。

观点指数注意到，写字楼类资产证券化产品的发行主体表现为国央企主导、民营补充的特征。期间发行主体包括金融街控股、中建八局、铁建投资、天津轨道交通集团、广州产投集团等央企及地方国企，这类企业凭借主体评级高、底层资产优质与运营能力稳健的优势，成为办公类资产证券化的核心参与方。

值得一提的是，金融街控股发行的金融街商业地产第2期（金融街中心）CMBS，发行规模达81亿元，期限18年，AAA评级，是同期规模最大的写字楼类债权证券化产品。

底层资产涵盖北京金融街中心、上海中建广场等标杆写字楼。同时佛山、南昌、武汉、珠海、天津等区域中心城市也有项目落地，形成“核心城市引领、区域中心城市多点开花”的布局结构，写字楼资产证券化的覆盖范围进一步扩大。

值得一提的是，持有型不动产ABS（机构间REITs）的发行持续火热，市场规模稳步增长，资产多元化趋势显著。

同花顺数据显示，2025年全年，全国持有型ABS共计发行29单，发行总额约537亿元，今年一季度，共计发行11单，发行总额约123亿元。底层资产类型持续拓展，囊括数据中心、交通基建、保租房、商业资产等。

其中优质写字楼及配套商业的城市综合体是其主要底层资产类型之一。举例来说，中建地产‌于2025年12月成功发行中建集团首单写字楼持有型不动产ABS，底层资产为为天津区域优质写字楼物业。中建八局‌于2025年11月发行全国首单商办综合体持有型不动产ABS，产品名称为“华泰-上海中建广场持有型不动产资产支持专项计划”，发行规模12.46亿元，底层资产为上海世博板块的中建广场项目，为5A甲级商办综合体。“平安证券-铁建投资集团持有型不动产资产支持专项计划”于2025年12月正式发行，发行规模7.48亿元，底层资产为珠海铁建大厦，属横琴金融岛核心甲级写字楼。

现阶段，商办资产证券化已逐步进入权益与债权双轮驱动、多元工具协同发力的成熟阶段。核心城市优质纯写字楼资产、核心商务区商办混合资产，以及区域中心城市特色产业办公资产等，将成为证券化的重点方向。

同时，国央企将持续占据主导，民营优质主体有望逐步提升参与度，资本与运营的深度融合将成为商办行业高质量发展的核心驱动力，推动商办存量资产进入盘活新阶段。

本文节选自《表现力指数 · 2026商办暨资管卓越表现报告》
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