2026商办暨资管卓越表现报告
以客观数据与前瞻洞察，与业界一同剖析商办资产的运营逻辑，把握行业迭代中的机遇与方向。
过去一年，新增供应集中释放与需求修复疲软相互叠加，重点城市写字楼空置率高位徘徊、租金持续承压，存量去化成为全行业的共识。在这样的底色之下，市场正从单边下行转向低位震荡与结构性修复阶段，区域与项目之间的分化持续加剧，核心城市优质资产展现出稀缺韧性与穿越周期的能力。
供给侧，商办用地投资持续低迷、新开工面积同比大幅下滑，行业已从增量扩张赛道切换至深度运营赛道。需求侧，科技、金融与专业服务业保持韧性，AI、芯片、低空经济、新能源等新质生产力企业成为新增租赁主力，“地段优先”的选址逻辑正逐渐让位于“产业适配、空间灵活、绿色低碳”等高阶标准。运营层面，单纯“以价换量”并未挽回收入损失，行业增长逻辑正转向资产管理能力、产业导入能力与数字化运营能力的综合比拼，老旧楼宇改造与低效资产盘活成为重要增长点。
与此同时，资本工具层面迎来里程碑式破局——商业不动产公募REITs正式开闸，写字楼、酒店、商业综合体纳入常态化申报，截至2026年4月已累计受理17单申报项目、计划募资总额超626亿元，商办资产长期以来依赖大宗交易的单一退出格局正被根本性打破。
基于此，观点指数研究院发布《表现力指数 • 2026商办暨资管卓越表现报告》，全面审视行业在存量提质、资本赋能与价值重塑新周期中的表现，期望以客观数据与前瞻洞察，与业界一同剖析商办资产的运营逻辑，把握行业迭代中的机遇与方向。
进入2026年一季度，经济复苏动能进一步增强，GDP同比增长5.0%，环比加快0.5个百分点。服务业延续领跑态势，增加值同比增长5.2%，其中租赁和商务服务业增长12.2%、信息传输、软件和信息技术服务业增长10.6%、金融业增长6.5%，均为写字楼需求的核心来源行业，其高增速直接带动了企业的办公租赁、购置需求温和回升。
政策层面，2025-2026年，针对商业地产“存量高企、流动性不足、融资渠道收窄”的行业痛点，国家及地方出台一系列重磅政策，形成“盘活存量、畅通融资、鼓励更新、支持证券化”的政策组合拳，从顶层设计层面重构写字楼行业发展逻辑。
增量市场表现上，据国家统计局披露的数据，2025年，全国办公楼开发销售市场表现疲软，全年开发投资额和销售额累计值分别为3203亿元和2900亿元，分别同比下滑22.8%和9.3%。全国办公楼新开工面积累计1471万平方米，同比下降21.9%，未来1-3年办公市场新增供应将持续缩减，同期办公楼竣工面积同比逆势增长6.7%，累计达2071万平方米，主要系前期存量项目集中交付，短期内仍对存量去化形成一定压力。
与此同时，2026年1-3月，全国办公楼开发投资降幅收窄、销售额由降转升，两者累计值分别为702亿元和677亿元，分别同比下滑14.2%和同比增长2.4%。同期全国办公楼新开工及竣工面积均出现下滑，两者累计值分别为283万平方米和285万平方米，分别同比下滑18.7%和28.4%。
从数据来看，新开工连续大幅下滑，锁定未来2-3年低供应环境，行业供需格局将持续优化，为租金修复、资产估值回升奠定基础。
市场新增供应数据与国家统计局披露的市场趋势相匹配。2025年至2026年3月，写字楼新增供应表现出明显的核心区域集聚效应，并多为头部企业主导，新增项目主要布局于一线及强新一线城市，推动市场存量规模进一步提升。
据观点指数监测，华润、新鸿基、陆家嘴、恒基地产、越秀商管、中海、嘉里建设、保利发展等头部企业均有新项目亮相，成为新增供应的核心供给主体。其中陆家嘴集团新增项目均集中于上海核心板块，涵盖张江科学之门、前滩源等多个优质项目。越秀商管布局广州、武汉、西安等多城市，重点发力核心商务区。新鸿基、恒基、中海等企业则聚焦一线及强新一线城市，推出多个高品质写字楼项目，进一步丰富市场的供给层次。
………全文约 6768 字………
