观点指数 5月12日，观点指数研究院发布《表现力指数 · 2026商办暨资管卓越表现报告》。报告指出，“十五五”规划建议将建设现代化产业体系列为首要任务，重点支持AI、集成电路、生物医药、新能源等高技术产业，这类企业对甲级写字楼、产业办公载体需求旺盛，有望成为需求增长的核心引擎。

宏观经济与政策驱动下，产业结构加速向高技术、高附加值、服务型转型，将直接重塑写字楼租户结构与需求偏好。

2026年1-3月，全国办公楼开发投资降幅收窄、销售额由降转升，两者累计值分别为702亿元和677亿元，分别同比下滑14.2%和同比增长2.4%。

同期全国办公楼新开工及竣工面积均出现下滑，两者累计值分别为283万平方米和285万平方米，分别同比下滑18.7%和28.4%。

从数据来看，新开工连续大幅下滑，锁定未来2-3年低供应环境，行业供需格局将持续优化，为租金修复、资产估值回升奠定基础。

需求侧，写字楼租赁需求主体结构表现明显分化，一线城市各行业租赁需求差异显著，核心行业引领作用凸显，且需求结构与城市产业定位高度契合。

据观点指数监测，2025年重点城市写字楼需求行业结构持续向高附加值、高成长性等领域集中，与四城需求特征形成呼应。从行业构成来看，金融服务、科技互联网、专业服务三者合计占比超60%，成为写字楼入驻需求的核心支柱。

其中，金融服务类企业租赁面积偏大、偏好核心CBD，科技互联网企业扩张性强、采用科创园区与写字楼双布局模式等。同时，医药健康行业、高端消费、文化娱乐、智能制造等行业成为需求结构的重要补充。

进入2026年1-3月，写字楼入驻行业结构延续2025年的核心格局，高附加值行业的主导地位进一步巩固，同时城市差异化特征持续凸显。具体来看，金融服务、科技互联网、专业服务三大核心行业仍占据需求主导，合计占比维持在50%以上，同时医药健康、商贸零售等行业延续稳健发展态势。

从区域分布来看，需求层级分化显著。2025年及2026年1-3月期间，一线城市写字楼项目租赁宗数占比均居首，以金融、科技、外资及头部企业为主，高端化、集聚化特征突出。新一线城市租赁宗数占比紧随其后，依托区域优势产业，承接科技、医药、专业服务的下沉需求。

从具体企业案例来看，金融服务类核心入驻企业包括华夏基金、华泰人寿、爱建证券等，科技互联网类核心入驻企业包括字节跳动、豆包科技、蚂蚁集团等。

2025年的办公市场特征之一是以价换量。为了维持出租率，观点指数监测的样本写字楼项目多数选择接受低于2023-2024年水平的签约租金。这种全行业的租金下行是系统性的。

从租金单价表现来看，2025年12月重点监测的23个写字楼样本平均租金为189.93元/平方米/月，较2024年12月的200.49元/平方米/月同比下降5.27%，整体呈现稳中下行的态势，市场仍处于租户主导、以价换量的调整阶段。

分项目观察，绝大多数标杆项目租金同比录得下滑，仅少数项目实现逆势上涨。

其中，鼎博大厦租金同比下降18.15%，调整幅度显著。该项目以价换量效果较为明显，出租率从2024年末的57%提升至99.33%。不过，鼎博大厦于2022年12月才启动运营，其出租率的大幅提升也与项目处于培育期、基数较低有关。同时招商局航华科贸中心年末出租率继续保持93.8%的高位。

武汉物业写字楼、重庆大都会东方广场等项目租金同比降幅在5%-7%区间，市场竞争压力直接传导至租金定价端。

值得一提的是，核心商圈优质项目如中国国贸写字楼、北京华贸中心、广州国际金融中心等租金降幅相对温和，普遍控制在5%以内，核心资产租金调整幅度相对可控。

出租率维度，据观点指数监测，57个写字楼样本项目2025年12月平均出租率录得83.23%，较2024年12月的85.18%同比减少1.95个百分点。写字楼样本整体出租率仍维持高位运行，但伴随市场深度调整，城市能级、硬件品质与运营管理水平带来的项目分层差异持续放大，资产分化特征愈发凸显。

全域样本中，共计35个项目出租率同比走弱，占比约61%，涵盖环球金融中心、庆春发展大厦写字楼、恒汇国际大厦、重庆大都会东方广场商厦等项目。观点指数注意到，上述项目出租率承压主要受区域新增供应持续放量、部分楼宇硬件老化、区位配套弱化等多重因素叠加影响，客户流失与去化难度同步上升。此外，部分沪深及沈阳、无锡等二线城市样本项目也呈现出类似的走弱趋势。

与此同时，样本中约有33%的写字楼项目出租率超90%，代表项目包括鼎保大厦、星城发展大厦写字楼、恒基名人商业大厦、上海浦东嘉里城、广州财富广场、颐堤港一座、北京凯晨世茂中心、中国国贸写字楼等。高出租率标的大多坐落在一线及核心二线城市中央商务区、核心产业集聚区，依托地段稀缺优势，聚焦金融、科技、专业服务等行业租户。此外，这类优质资产多由太古、嘉里、恒隆、金茂等头部企业持有运营，凭借成熟的品牌背书与精细化资产管理能力，进一步夯实运营韧性。

城市维度的梯度分化同样持续加剧。北京、上海、深圳等一线城市核心区域依托产业与资源集聚效应，整体抗周期优势突出，虽然全市平均出租率略有下行，但核心商圈优质写字楼项目持续托底市场。部分近郊及新兴板块、非核心商圈楼宇，供需竞争激烈，出租率持续走弱，去化压力突出。

相较一线城市，杭州、南京、武汉、重庆、沈阳、无锡、天津等新一线及二线城市的写字楼市场面临的调整压力更大，市场去化压力明显。

本文节选自《表现力指数 · 2026商办暨资管卓越表现报告》
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