观点指数 5月12日，观点指数研究院发布《表现力指数 · 2026商办暨资管卓越表现报告》，其分析指出，在供需失衡与租金下行的双重压力下，绝大多数运营商面临营收下滑的挑战。

2025年至2026年3月，写字楼新增供应表现出明显的核心区域集聚效应，并多为头部企业主导，新增项目主要布局于一线及强新一线城市，推动市场存量规模进一步提升。

据观点指数监测，华润、新鸿基、陆家嘴、恒基地产、越秀商管、中海、嘉里建设、保利发展等头部企业均有新项目亮相，成为新增供应的核心供给主体。其中陆家嘴集团新增项目均集中于上海核心板块，涵盖张江科学之门、前滩源等多个优质项目。越秀商管布局广州、武汉、西安等多城市，重点发力核心商务区。新鸿基、恒基、中海等企业则聚焦一线及强新一线城市，推出多个高品质写字楼项目，进一步丰富市场的供给层次。

受前期存量项目集中交付及核心城市新增供应持续释放的影响，写字楼市场整体供给压力凸显，直接推动写字楼空置率表现承压。

具体来看，北京凭借2025年全年及2026年一季度新增供应规模偏低的优势，空置率持续下行，由2023年四季度的18.7%逐步回落至2026年一季度的15.79%，成为一线城市中空置率水平最低、复苏态势最为明确的城市。与此同时，2026年一季度北京也是四城中，唯一实现空置率环比、同比双双下降的市场，复苏韧性显著领先。

与之形成对比的是，上海、广州、深圳三城受新增供应持续入市影响，空置率均维持在20%以上的高位区间。其中上海、广州整体表现相对平稳。上海空置率由2023年四季度的21.81%小幅波动至2026年一季度的23.6%，始终处于高位震荡区间。广州空置率则从18.7%温和上行至22.1%，波动幅度相对平缓。

深圳甲级写字楼空置率长期居于首位，2026年一季度进一步攀升至29.8%，主要受新增供应持续放量、产业结构调整及企业自用分流租赁需求等多重因素叠加影响，市场去化压力最为突出。

租金走势与空置率表现高度联动，在市场经历连续深度调整后，当前办公租赁市场已逐步逼近周期底部，2026年一季度整体表现为阶段性企稳、弱势修复的特征。

据观点指数监测，2023年12月至2026年3月，重点八城写字楼租金整体呈现持续下行、逐步筑底的运行态势，八城租金均值从3.21元/平方米/天逐步回落至2025年末的2.30元，下行周期贯穿近两年，进入2026年一季度后在低位区间震荡企稳，环比波动明显收窄，市场阶段性底部特征逐步显现。

同时，城市能级与资产质量差异持续凸显，各城租金走势显著分化。其中京沪两城租金绝对值长期领跑八城，整体韧性优于其他城市。广深租金同步承压调整，广州下行幅度更为明显，深圳则在需求与供应博弈中保持相对平稳。杭州、成都、南京、武汉四城租金基数则偏低，调整幅度更深。

综合当前数据和市场环境，观点指数判断，进入2026年下半年，随着供应压力逐步缓解、新质生产力相关需求持续释放，叠加企业办公选址回归理性，以北京、深圳等为代表的核心城市有望在需求支撑下率先保持平稳，核心板块租金甚至出现小幅回升，强二线城市预计将底部徘徊，环比涨跌空间均较为有限。

据企业业绩报告数据显示，内地写字楼市场正处于深度调整期，样本企业营收普降与分化并存。在供需失衡与租金下行的双重压力下，绝大多数运营商面临营收下滑的挑战，但仍有少数企业凭借规模扩张或精细化运营实现逆势增长。

在已披露数据的16家样本企业中，14家录得营收负增长，占比达87.5%，跌幅区间集中在2%至17%之间，行业整体面临较大的经营压力。仅北辰实业、金地商置两家企业实现同比正增长。

从收入下滑幅度来看，不同的样本分化明显。其中下滑幅度最大的样本企业，全年收入同比下降26.09%，受市场环境影响显著。同期19%的样本企业下滑幅度超过14%，主要深耕上海及大湾区。

31%的样本企业下滑幅度在8%-12%之间，处于中等水平，以港资及央企为主，这部分企业核心城市优质项目的占比高，但仍难抵市场整体下行的拖累。

与此同时，拥有核心地段、高品质资产的企业跌幅相对可控，如嘉里建设、太古地产、汇贤产业信托、中国国贸等下滑幅度均低于8%，表现相对温和，其中嘉里建设下滑幅度最小，仅为2.10%，展现出较强的运营韧性。

核心城市优质写字楼仍是商办资产的压舱石。而依赖非核心区或面临较大供应压力区域的企业，营收下滑幅度就更大。

另外，未单独披露写字楼业务收入的样本企业，如中国金茂、九龙仓集团、瑞安房地产等，全年投资物业收入表现也同步承压。写字楼是此类企业投资物业组合中的核心资产，因此该业态收入的下滑成为其整体投资物业收入增长乏力甚至倒退的主要原因。

从收入规模来看，中海商业以34.7亿元的写字楼业务收入位居首位，陆家嘴、华润置地、中国国贸、嘉里建设（换算为人民币后）收入规模均超过10亿元。

从整体数据来看，虽然部分核心城市（如北京）空置率有所回落，市场出现企稳迹象，但企业营收的修复明显滞后。同时当前的去化仍主要依靠租金让步实现，市场“以价换量”的策略未能完全抵消租金单价下跌带来的负面影响。

本文节选自《表现力指数 · 2026商办暨资管卓越表现报告》
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