观点指数 在4月23日观点指数研究院发布的《“丝路出海”加速 | 2026年4月物流仓储暨基础设施投资发展报告》中，其指出，3月仓储、物流、快递、电商物流等指数环比回升，但行业复苏斜率有所放缓，上市仓储物流REITs营收普遍下滑，亏损企业增至6家，租金下行、资产减值等导致盈利承压，国内外并购整合提速，成为提升核心竞争力的重要举措。

2026年3月份仓储指数为51.4%，较上月大幅回升4.7个百分点，重新回到荣枯线以上的扩张区间，主要得益于春节假期因素消退后，企业复工复产节奏加快，大宗商品市场需求逐步释放，带动仓储业务量显著增长。

从分项指数来看，新订单、设施利用率、期末库存、平均库存周转次数等主要指数均有明显回升，升幅在1.6至10个百分点之间，显示出商品周转效率显著加快，企业备货积极性提升，仓储行业整体活跃度持续增强。

数据来源：国家邮政局、中物联，观点指数整理

2026年3月份，中国物流业景气指数为50.2%，较上月回升2.7个百分点，反映出节后产业链供应链上下游协同推进，从业岗位回升和物流领域投资增长，物流业务活动趋于活跃。值得注意的是，该指数较上年同期下降1.3个百分点，表明行业开年复苏斜率有所放缓，仍面临需求不足、成本高企等压力。

尽管复苏进程存在放缓压力，3月份业务活动预期指数达54.2%，大幅回升3.2个百分点，显示出企业对后续行业发展前景持乐观态度。预计将在数字化转型和供应链一体化服务能力方面持续加强，通过提升服务质量、优化运营模式，应对当前复苏压力，挖掘新的增长潜力。

2026年3月中国快递发展指数为410.9，同比提升2.4%。其中发展规模指数为608.2，同比提升5.1%；服务质量指数为503.9，与去年同期基本持平；发展能力指数为237.4，同比提升3.2%；发展趋势指数为60。

一季度，快递业务量预计同比增长6%，快递业务收入预计同比增长6.5%，行业运行稳中有进，智慧赋能持续深化，基础能力稳步提升，有效服务商品流通创新发展，为促进消费提质扩容、推动产业转型升级提供坚实保障。

2026年3月份中国电商物流指数为110.3点，环比回升1.3点。电商物流总业务量指数明显回升，分地区来看，全国所有地区总业务量指数均有所回升，其中西部地区回升幅度最大，环比回升5.7点；东北、东部和中部地区分别回升4.5点、4.2点和3.4点。

电商消费热度不减是重要原因，部分节假日促销活动带动美妆护肤、黄金饰品、健身塑型等品类集中热销；供给端看，快递行业在业务上升过程中积极推进服务升级，智能快递柜在城乡加速普及，实现24小时自助寄取，有效畅通工业品下乡和农产品上行的双向通道。

根据已披露年报数据，2025年上市的10只仓储物流REITs营业收入均出现不同程度的下降，亏损企业数量由上年1家增至6家，行业盈利压力凸显，亏损范围进一步扩大，也成为行业发展的突出痛点。

具体来看，不同REITs亏损成因呈现差异化特征。盐田港REIT业绩下滑显著，净利润从上年的2300万元大幅降至-599.56万元，账面亏损的核心原因是基金对投资性房地产计提减值，体现出部分物流资产估值承压的现状。

而华泰宝湾物流REIT、中外运仓储物流REIT、中航易商仓储物流REIT等，尽管旗下资产空置率保持稳定，部分甚至维持较高出租率，如中银中外运仓储物流REIT整体出租率达97.81%。

但受行业周期影响，租金价格下调导致收入收缩，最终均陷入亏损境地，其中中银中外运仓储物流REIT净亏损达7317.37万元，商誉减值更是成为拖累业绩的重要因素。

值得注意的是，京东仓储基础设施REIT、南方顺丰物流REIT等凭借独特的租户结构，业绩保持较好韧性。这类REITs旗下租户多为企业物流关联方，租赁需求稳定，受行业波动影响较小，有效抵御了租金下调带来的盈利压力。

此外，行业年化可分配收益率也呈现整体下滑的态势，区间为3.89%-5.36%，平均值达4.378%，所有2024年上市的REITs年化可分配收益率均有所减少，平均值同比下降11.6%，进一步反映了行业盈利能力的弱化。

在行业整体亏损的背景下，头部仓储物流REITs并未停下发展的脚步，反而通过扩募、申报新REITs等方式，优化资产结构，扩大布局范围，寻求新的增长突破口，彰显出对行业长期发展的信心。

嘉实京东仓储基础设施REIT拟实施第二次扩募，计划收购北京大兴、昆明空港、广州花都三大空港物流项目，总建筑面积超27万平方米，将进一步提升市场化租赁面积，实现全国七大经济区域核心节点全覆盖。

除头部扩募外，更多企业积极布局仓储物流REITs申报，据宏川智慧公告称，拟以部分下属公司持有的仓储物流基础设施项目申报发行公募REITs，通过REITs申报拓宽融资渠道，优化资本结构，缓解行业盈利压力，同时实现存量资产的高效流转。

与此同时，仓储物流行业并购整合动作持续升温，国内外企业纷纷通过并购扩大规模、完善布局，整合行业资源，提升核心竞争力，成为行业突破困境的重要路径。

国内方面，顺丰控股通过其子公司嘉里物流（KLN）积极推进欧洲市场大型并购计划，已将三家欧洲头部货代企业列入潜在收购名单，分别是法国乔达（GEODIS）、德国汉宏（H.Essers）以及丹麦麦兰威典（ScanGlobalLogistics）。

其中，丹麦麦兰威典由私募股权基金控股，商业阻力最小，被认为是最有可能成功收购的目标，此次并购旨在衔接顺丰空中骨干网与欧洲地面网络，完善全球化布局。方大炭素则完成对通达环宇物流全部股权的收购，交易对价3.19亿元，通过并购切入物流领域，完善自身产业链布局。

国际方面，凯德集团旗下凯德腾飞房地产信托并购动作频繁，以5.042亿新元收购新加坡一物流资产100%权益，进一步巩固其在新加坡工业物流市场的地位；同时，凯德集团以10亿英镑收购Access Self Storage公司，强化在英国市场的资产布局。

此外，申通快递旗下子公司以1.09亿元收购成都传申物联网技术有限公司100%股权，取得位于成都简阳市的130亩仓储物流基地，持续加码西南枢纽布局，实现区域协同。

本文节选自《“丝路出海”加速 | 2026年4月物流仓储暨基础设施投资发展报告》
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