观点指数 在4月30日观点指数研究院发布的《2026年4月房地产市场分析报告·观点指数》中，其指出期内多城以公积金制度改革为核心的楼市新政密集落地，LPR连续11个月保持不变，居民中长期贷款于3月环比由负转增；一线城市新建及二手住宅价格环比全线止跌转正，全国商品房库存结束51个月增长首次同比转负，而二三线城市房价仍处下行通道；同时地产融资主体将进一步向央国企高度集中，行业融资成本分层加剧，部分房企仍面临流动性压力。

多地实施住房公积金新政，持续放松地域使用限制

在两会结束后的3月末至4月中下旬，全国多城密集落地住房领域新政，以深化住房公积金制度改革为核心抓手，形成“贷款端松绑、提取端扩容、缴存端优化”的三维政策框架，成为各地因城施策稳定房地产市场、强化住房民生保障的核心举措。其中杭州、兰州、深圳、成都、徐州五城率先完成三大方向的系统性政策升级，在贷款端通过额度上调、门槛放宽精准降低住房消费门槛，在提取端通过场景拓宽、额度提标、频次放宽激活公积金民生效能，在缴存端通过规则优化赋予市场主体更大的自主权，构建起覆盖住房消费全链条的政策支持体系。

2026年前三个月我国人民币贷款累计新增8.6万亿元，分部门来看，一季度住户部门贷款累计增加2967亿元，内部结构呈现出清晰的分化特征，与居民住房消费直接挂钩的住户中长期贷款累计新增4607亿元，成为住户部门信贷增长的绝对支撑力量。

其中3月单月住户中长期贷款新增2953亿元，实现了环比由负转增，这一数据变化与3月以来核心城市优质改善项目开盘热销、头部房企销售规模边际回暖的房地产市场走势形成双向印证，住户部门中长期融资需求的持续扩张，将给后续房地产市场平稳运行、销售端持续修复带来正向循环支撑。

数据来源：中国人民银行，观点指数整理

4月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2026年4月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5%。这是LPR自2025年6月起连续11个月保持不变。

从央行货币政策委员会一季度例会上披露的信息来看，会议认为当前通胀走势和货币政策调整存在不确定性，面临供强需弱、外部冲击等问题和挑战。下阶段的货币政策思路，要继续实施适度宽松的货币政策。

因此，预计下半年监管层有可能通过单独引导5年期以上LPR报价较大幅度下行，并结合财政贴息等方式，推动居民房贷利率更大幅度地下调。

数据来源：中国人民银行，观点指数整理

一线城市率先实现环比止跌转正，库存同比增长后首次转负

3月全国商品住宅价格整体呈现核心城市率先企稳、低能级城市底部磨底的强分化格局，环比端修复信号持续显现，同比仍处于下行通道，但一线城市3月份商品住宅销售价格普遍实现环比止跌。

新建商品住宅市场方面，一线城市率先实现环比止跌转正，成为市场企稳的核心支撑。3月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2%，其中北京价格环比持平，上海、广州和深圳分别上涨0.3%、0.3% 和0.2%，四大一线城市全线止跌，春节后刚需及改善型需求的集中释放，有效带动了高能级城市加快产品入市的节奏。

同比维度上，一线城市新建商品住宅价格同比下降2.2%，降幅与上月持平，整体仍处于同比下行通道，但内部城市分化显著：上海延续同比上涨的态势，涨幅约3.7%，充分展现出核心城市核心资产的需求韧性与抗跌属性；北京、广州和深圳同比分别下降2.1%、4.7% 和5.5%，广深市场受前期调整深度、区域供应结构分化的影响，修复节奏略慢于京沪。

二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，同比下降3.3%。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0..3%，同比下降4.0%。降幅与上月相同。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

3月份，一线城市二手住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.4%，不仅实现转正，涨幅还超过同期新建商品住宅，其中北京、上海、广州和深圳分别上涨0.6%、0.4%、0.2%和0.4%，四大城市环比全线止跌回升。

同比维度上，一线城市二手住宅价格同比下降7.6%，降幅较上月收窄0.2个百分点，下行压力持续边际缓解，其中，北京、上海、广州和深圳分别下降8.3%、6.2%、8.1%和7.0%。

二、三线城市二手住宅销售价格环比分别下降0.2%和0.4%，降幅分别收窄0.2个和0.1个百分点。

从同比角度来看，二线城市二手住宅销售价格同比下降6.2%，降幅与上月相同。三线城市二手住宅销售价格同比下降6.4%。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

根据国家统计局发布的数据，前三月份，新建商品房销售面积19525万平方米，新建商品房销售额17262亿元。

分地区来看，东部地区销售额以10107亿元居首；中部地区3424亿元；西部地区销售额3345亿元，东北地区385亿元。

库存去化方面，截至3月末，全国商品房待售面积78601万平方米，同比下降0.1%，实现了同比微降，其中待售3年以下的短期库存面积 59012 万平方米，同比下降1.8%，库存指标由持续了51个月的持续增长首次转为下降，短期库存去化效果更为突出，反映出市场整体去化节奏有所加快，短期库存压力得到边际缓解。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

地产融资主体向央国企高度集中，万科第三笔中期票据延期通过

2026年开年地产债发行市场总量微降，发行主体向央国企高度集中，国资房企成为市场供给端的绝对核心。

2026年1-3月地产债累计发行量达1078.9亿元，同比小幅减少4.06%，行业整体融资规模仍处于调整区间，同时发行端的主体结构进一步向国资背景房企倾斜，民营房企在公开市场债券发行中的参与度持续弱化。进入4月以来，珠海华发、保利发展、保利置业、首开股份等国资房企密集启动或完成公司债、中期票据发行，单只发行规模普遍在13-16亿元区间，叠加越秀地产通过境外港元贷款补充流动性，国资房企无论是在境内债券还是境外信贷市场，均成为地产融资市场的核心支撑，行业信用资源向国资主体集中的趋势进一强化。

国资房企新发债券呈现低利率、高认购的双重特征，充分体现资本市场对国资主体的信用偏好，头部房企融资渠道保持高度畅通

机构投资者对国资背景房企债券的配置意愿持续维持高位，新发债券普遍实现了低成本融资与超额认购的双重表现。4月完成发行的珠海华发 “26 珠华 03” 公司债，13亿元发行规模对应票面利率仅2.80%，网下认购倍数达3.37 倍；保利发展、保利置业同期披露的新发债券，票面利率询价区间分别低至 2.10%-3.10%、2.30%-3.60%，首开股份16亿元中期票据发行利率也仅3.50%，均处于行业低位区间。

这一表现既依托于国资主体的信用背书，也与行业整体信用债利率下行的趋势相契合，同时印证了头部国资房企融资渠道全程畅通，在行业调整期仍能通过公开市场高效补充流动性、优化债务结构。

房地产行业融资成本分层格局持续加剧，国资信用背书成为融资成本分化的核心变量，不同梯队房企债务优化能力差距持续拉大。

从2025年房企业绩披露数据与2026年新发债券表现来看，行业融资成本呈现出清晰的梯度分化格局，国资属性成为决定融资成本的核心因素。头部央国企融资成本普遍处于2.5%-3.8%的行业最低区间，其中保利发展期末综合融资成本同比下降38个基点至2.72%的历史低位，华润置地加权平均融资成本降至2.72%，中海地产低至2.8%，绿城中国也通过债务结构优化将融资成本大幅下降60个基点至3.3%，2025年头部房企融资成本较2024年普遍下行10-60个基点，形成了融资成本下行与债务结构优化的良性循环。

与之形成对比的是，混合所有制房企金地集团融资成本为3.92%，略高于头部国资房企；民营房企融资成本显著偏高，新城控股平均融资成本达5.44%，即便财务表现稳健的龙湖集团，3.51%的融资成本也仅贴近国资区域龙头水平，行业信用分层的马太效应持续凸显。

万科第三笔中期票据（23万科MTN001）成功推进展期，“23万科MTN001”，原定本金兑付日为2026年4月23日，债项余额为20亿元，计息期债项利率为3.11%。根据万科此前披露的展期议案，万科将在实施不超过10万元的固定兑付基础上调整本金兑付和支付安排，其中中期票据本金的40%先行兑付，剩余60%拟展期1年，到期日为2027年4月23日；到期应付的6220万元利息将于到期日支付。

同时，议案同步提出增信措施，万科承诺将为本期中期票据未付本息，提供直接或通过集团公司内下属公司间接持有的对下列公司的应收账款质押（渭南中万逸景置业有限公司、廊坊市孔雀洲房地产开发有限公司、太原恒源万科房地产开发有限公司）。

万科另一笔中期票据也将寻求展期。万科2023年度第二期中期票据（简称“23万科MTN002”）的本金兑付日为今年的5月12日，债项余额20亿元，万科拟于4月22日前披露会议议案，并于5月6日召开持有人会议。

从万科的展期方案设计来看，万科通过小额刚性兑付、本金分层偿付、足额利息支付+资产质押增信的组合安排，最大限度平衡了债权人合法权益与企业短期流动性压力，避免了债务违约风险的集中爆发，但在销售端仅核心城市边际回暖、多数低能级城市去化乏力的背景下，万科仍面临较大的短期兑付压力。

本文节选自《2026年4月房地产市场分析报告 · 观点指数》
阅读报告全文请点击

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。