观点指数 在4月22日观点指数研究院发布的《效益优先 | 2026年4月房地产企业新增土地储备报告》中，其指出一二三线城市成交住宅用地266宗，成交土地规划建筑面积1459.77万平方米，环比上升53.82%。核心区成交楼面均价同比呈现结构性上涨。但更多成交地块多以底价成交，市场分化明显。因此，核心区地块成交火热并不代表土地市场整体升温，而是优质资源价格重塑的结果。

优质资源价格重塑，土地成交局部升温

3月最新数据显示，一二三线城市成交住宅用地266宗，成交土地规划建筑面积1459.77万平方米，环比上升53.82%；成交总价840.59亿元，环比上升51.84%；成交楼面均价5758.39元每平方米；平均溢价率2.39%。

数据来源：Wind、观点指数整理

二线城市住宅用地成交的土地规划建筑面积为525.61万平方米，环比上升205.43%；成交楼面价为6881.22元每平方米，环比上升82.59%。三线城市成交的住宅用地规划建筑面积为882.27万平方米，环比上升29.85%；成交总价为257.62亿元，环比上升42.35%；成交楼面价2920元每平方米。

从溢价率来看，二线城市溢价率均值为1.68%，三线城市高于二线0.08个百分点。本月的二三线城市溢价率与上月相比，相差不大。

从具体城市土拍观察，市场成交局部升温，大部分城市出让地块以底价成交。例如，武汉8宗地成交，揽金11.88亿元。苏州两宗涉宅地块完成出让，总成交金额9.35亿元。南京马年首场土拍正式落幕，共成交8幅地块，总成交额近28.18亿元。

观点指数观察到，成交的地块中，位于核心区的成交楼面均价同比结构性上涨。其他大部分地块以底价成交，市场分化明显。核心区地块的成交火热并不代表土地市场整体升温，而是优质资源价格重塑的结果。

值得注意的是，一级开发企业入局二级市场，如首钢地产、新航城等原本聚焦土地一级市场的企业，开始独立参与二级市场住宅用地竞拍。

此外，其他类型的企业在增加土储，如领悦服务集团拟投标收购西昌商住地块，起拍价1.43亿元。该地块位于四川省西昌市南坛菜市场东侧，总地盘面积为1.54万平方米，指定作住宅及商业用途，综合容积率须介乎1.0至2.2之间。

财政部发布的2026年1-2月财政收支情况显示，全国政府性基金预算收入5363亿元，同比下降16%。分中央和地方看，中央政府性基金预算收入862亿元，同比增长6.7%；地方政府性基金预算本级收入4501亿元，同比下降19.2%，其中，国有土地使用权出让收入3547亿元，同比下降25.2%。

由于土地出让收入数据存在滞后性，前两个月数据更多反映2025年下半年的成交情形，需观察后续变化。中期来看，土地出让收入形势将与房地产市场走势紧密相连，如若房地产市场有所恢复，土地收入则会相继提升。目前来看，土地财政趋势仍然处在退潮之中。

重点城市成交分化，核心项目热度居高不下

据观点指数不完全统计，2026年3月16日-2026年4月15日期间，6个重点城市一共有18宗宅地供应，起始价323.93亿元，面积66.71万平方米，供应面积缩减。

从区域分布的角度分析，报告期内，北京市规划和自然资源委员会发布了2026年第二轮拟供应商品住宅用地清单，共涉及4宗地，土地面积约22公顷，建筑规模约38万平方米。从区域分布来看，中心城区1宗（丰台区）、副中心及平原多点地区2宗（通州区）、生态涵养区1宗（怀柔区）。上述用地拟于近期供应，本轮推出的地块全部位于市场需求突出、基础设施和公共服务配套较完善的区域。

此外，丰台区太平桥街道挂牌出让3宗国有建设用地使用权，以发布预申请公告的形式开展相关出让工作，总起始价达126.7亿元。昌平、朝阳2宗住宅地块进入用地预申请阶段，合计起始价达33.87亿元。

上海2026年供应计划显示，明确全年商品住房用地计划供应275-385公顷。商品住房用地供应量较2025年的375-485公顷，按中值计算减少约100公顷，降幅约为23.3%。与此同时，产业用地供应计划保持在730-890公顷的高位，商业办公用地维持35-65公顷不变。从区域分布来看，徐汇区商品住房用地从去年的25-35公顷减少至10-15公顷，杨浦区从30-35公顷减少至10-20公顷，而静安区和普陀区则微增约25%。临港片区今年暂无宅地供应。

广州番禺举行土地推介会，20宗居住用地集中亮相，吸引近15家房企到场。除保利、越秀、国贸、招商、中建八局等央国企外，龙湖、万科等品牌民企及番禺本地国企亦有参与。

广州花都区挂牌今年首宗旧改住宅地块，该地块宗地面积6.8万平方米，计容建筑面积9.26万平方米，容积率仅为1.35，挂牌起始价为75441万元，折合楼面价约8149元/平方米，预计将于5月15日左右进行限时竞价。

深圳2026年建设用地供应计划出炉，居住用地供应减少10公顷。居住用地计划供应90公顷（商品住房用地55公顷、保障性住房用地35公顷）。去年的数据为商品住房用地60公顷、保障性住房用地40公顷（含深汕特别合作区3公顷）。

杭州2026年供应计划显示，全市建设用地供应计划总量为3280.02公顷，其中住宅用地计划供应332.14公顷，占比10.13%。住宅用地中商品住宅用地计划为267.9公顷，同比去年减少73.89公顷，减幅21.6%；同时包含保障性租赁住房用地22.83公顷、其他住宅用地41.41公顷。

报告期内，上海、深圳和杭州发布了相关的供应计划，供应明显缩减。几个城市的供应节奏不一，其中杭州挂牌频次高，数量少。重点城市土地推介会发布频繁，如市统一的推介活动、区一级自主组织。可以看到，重点城市对于土地出让仍有较大的热情。

成交方面，据观点指数不完全统计，2026年3月16日-2026年4月15日期间，6个重点城市一共有21宗地成交，成交价247.31亿元，成交土地面积55.08万平方米。

北京住总、北京仁和日升和铭嘉地产分别摘得北京顺义河东站宅地、顺义新城宅地和昌平南邵宅地。三宗地块均以底价成交。

期内，上海一宗位于长宁区中山公园板块的优质宅地成功成交。上海保利建霖房地产有限公司（保利发展旗下）以59.22亿元总价竞得该地块，成交楼面价77697元/平方米，溢价率6.43%。

报告期内，中国金茂以14.9亿元竞得广州市荔湾区中山八立交东北侧AL011119地块，成交楼面价26610元/平方米，溢价率6.4%。地块为老西关板块近年来出让的最大体量住宅用地，总建筑面积55905平方米，容积率仅为2.2，是板块内密度最低的项目。地块起拍总价为13.98亿元，起拍楼面价2.5万元/平方米，需配建约2.5万平方米的公交综合车场。

深圳市地铁以总价8.69亿元，楼面地价22437元/平方米拿下罗湖笋岗街道H302-0107居住地块，终结罗湖十年宅地断供的记录。地块占地1.21万平方米、建面3.87万平方米，容积率3.2，限高100米，要求竞买方具备地铁建设及上盖物业开发的经验，深铁因符合资质一次出价即成交。项目为TOD综合开发，含4416平轨道交通用地，须无偿配合7号线、17号线运营，住宅部分预计新增约3.7万平方米供应，周边新房备案价约7万元/平方米。

杭州滨江区、余杭区和钱塘区3宗涉宅地块成功出让，总成交价58.6亿元。其中，总价最高的余杭区襄七房单元FG04-R21-B22住宅地块，由上海泓喆房地产开发有限公司（华润置地）以39.51亿元竞得。地块楼面价4.11万元/平方米，溢价率46.83%。该地块出让面积58亩，容积率2.5，建筑面积9.61万平方米，起价26.91亿元，楼面起价2.8万元/平方米。

3月31日，成都2026年小阳春首场土拍落幕，5宗优质地块集中出让，合计面积约159亩。其中，越秀地产以16100元/平方米、溢价8%竞得成华区万东板块48亩纯住宅用地。中国金茂以15500元/平方米首次落子青羊外金沙片区。新希望联合武侯国投、四川联投则分别底价摘得武侯机投22亩和锦江川师7.4亩地块。

报告期内，重点城市成交分化、核心区高热。如期内北京四宗宅地均以底价成交，而杭州余杭区襄七房单元地块则以高溢价出让。市场分化从“城市间分化”深化为“城市内部分化”。

从重点城市房企端来看，企业投资进一步向“确定性”集聚，资金优先配置于核心城市、核心板块、优质地块。这一趋势将加速房地产行业出清，推动市场向“高品质、好房子”转型。

本文节选自《效益优先 | 2026年1-4月房地产企业新增土地储备报告》
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