观点指数 在4月21日观点指数研究院发布的《供给加码 | 2026年4月住房租赁发展报告》中，观点指数指出，当前住房租赁资本市场已进入高质量发展新阶段。

据观点指数监测，本报告期内，中央及地方层面围绕政策指引、金融财税、存量盘活、权益保障、管理规范等多维度密集出台新规并召开专题会议，旨在通过系统性政策组合拳，推动住房租赁市场向高质量、可持续的发展阶段转型。

财政部在《2025年中国财政政策执行情况报告》中再次明确，将落实专项债券支持收购存量商品房用作保障性住房相关政策，为各地盘活存量资产提供关键资金保障，推动顶层导向转化为可落地的金融支撑工具。

数据来源：观点指数不完全统计

观点指数注意到，收购存量商品房、非居住用房改建租赁住房、旧房置换等模式，已成为当前保障性租赁住房房源筹集的重要路径。

期内，深圳、珠海出台既有非居住建筑功能转换、存量房改建保租房相关实施规则，三亚启动人才房与保租房房源征集工作，通过改建+市场化归集模式快速扩充保障房供给。

存量盘活实践迎来实质性进展。3月31日，上海市静安区正式签约全国首例“住房收购置换”项目。在该模式下，居民分别与静安区保障房公司签订存量房收购合同、与新建商品房开发企业签订购房合同，实现“旧房收储、新房置换”。

据悉，静安区保障房公司将收购房源统一改造后，纳入保障性租赁住房房源库，定向服务新市民、青年人的安居需求。

当前，存量盘活已从政策引导进入规模化、模式化的落地阶段，以上海为代表的创新实践，进一步丰富了保租房筹集的工具箱

资本金融层面，本期住房租赁资本市场动作密集，从新REITs获批、扩募推进、新项目启动到持有型ABS挂牌等，行业资本化进程持续加速。

数据来源：观点指数不完全统计

3月30日，太保资产-新黄浦筑梦城保租房ABS成功挂牌，发行规模11.94亿元并获机构超募。作为上交所第二单保租房持有型不动产ABS，有效填补了公募REITs之外的融资渠道，同时为未达REITs发行标准的优质项目提供了资产退出思路。

租赁住房REITs市场再添新军。中航北京昌保租赁住房REIT已于3月23日获证监会准予注册，并于3月30日正式确定发售价格为2.317元/份，拟募集4亿份，底层资产为北京昌平区未来科学城成熟运营的1394套人才公租房。基金已于2026年4月8日正式在深交所挂牌交易，成为北京第二只租赁住房REIT。

国泰海通中国建筑租赁住房REIT于2026年4月15日正式向上交所提交申报，为‌全市场首单市场化租赁住房公募REITs‌，区别于已发行的REITs产品，该项目‌不依赖政府补贴‌，租金收益完全由市场供需决定，对运营管理能力、租户稳定性与资产估值模型提出更高的要求。

与此同时，济南城发集团启动REITs招标，明确0.25%的管理费率，租赁住房REITs的储备梯队正从一线向强二线城市下沉，市场供给主体与覆盖区域持续扩容。

已上市REITs持续通过扩募做大做强。期内中金厦门安居REIT获批定向增发，拟购入厦门岛内2689套保租房资产，成为全国第三单完成扩募的租赁住房REITs，进一步夯实了资产规模。

与此同时，期内招商基金蛇口租赁住房REIT启动扩募，拟购入项目为“壹栈·山前”项目，房屋建筑面积约9.87万平方米，包括1栋、2栋、3栋、4栋、5栋、6栋、7栋和8栋公共租赁住房（高级人才公寓）（不含配套商业）。

综合来看，当前住房租赁资本市场已进入高质量发展新阶段。REITs新发与扩募双轮发力，叠加ABS的协同互补，工具矩阵日益丰富。

公募REITs层面，3月下旬，8只已上市租赁住房REITs集中披露2025年全年业绩。从数据来看，板块业绩整体保持稳健，但内部表现分化加剧。

数据来源：基金公告，观点指数整理

注：招商基金蛇口租赁住房REIT2025年为首个完整运营年度

2025年，8只REITs年度收入合计7.10亿元，净利润合计1.97亿元。

与上年同期相比，在具备可比数据的产品中，除华夏基金华润有巢REIT收入同比微降0.03%外，其余4只REITs均实现同比增长，涨幅区间在2.05%至45.07%，汇添富上海地产租赁住房REIT、华泰苏州恒泰租赁住房REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT因无上年同期数据（下同），未纳入同比对比。

其中，华夏北京保障房REIT受益于2025年扩募资产并表，新增房源带来显著收入增长，同比增幅领跑市场。

净利润端整体表现优于上年。在有可比数据的产品中，除红土创新深圳安居REIT同比下滑6.69%外，其余4只均实现不同程度的上涨，涨幅介于4.9%至35.34%。华夏北京保障房REIT与华夏基金华润有巢REIT表现突出，分别达到35.34%和18.57%，均实现两位数以上的提升。

华泰苏州恒泰租赁住房REIT是全年唯一亏损的产品，年度净利润为‌-1667.81万元。核心矛盾在于高折旧成本与租金增长受限的长期错配。底层资产菁英公寓按48年封闭期直线计提折旧，2025年折旧额高达2079.93万元，直接吞噬了利润。

从个体表现来看，收入端规模梯队明显。其中国泰海通城投宽庭保租房REIT以1.84亿元的收入规模位居首位，依托上海区域多项目成熟运营，规模优势与盈利水平均领跑行业，净利润同样位列第一。

截至期末，8只REITs基金总资产合计146.80亿元，规模格局与收入表现基本一致，其中华夏基金华润有巢REIT、华夏北京保障房REIT因年内扩募，资产规模均突破20亿元。

可供分配金额方面整体保持稳健，国泰海通城投宽庭保租房REIT、华夏北京保障房REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT位居前列，产品年化分派率分布在1.8%-3.7%区间，分红基础扎实、确定性较强。

基金份额净值分布在2.34元至3.02元之间，其中国泰海通城投宽庭REIT以3.0206元居首，华夏基金华润有巢REIT、红土创新深圳安居REIT则相对偏低。

从基金年度业绩来看，扩募已成为REITs实现规模跨越式增长的关键路径，但也可能因新资产整合带来短期盈利波动。

随着租赁住房REITs申报范围全面放开，预计2026年将有更多市场化项目登陆资本市场，行业规模与覆盖区域持续扩大。

数据来源：同花顺，观点指数整理

二级市场表现上，2026年4月16日当日，8只租赁住房REITs均实现正收益，涨跌幅介于0.14%-1.53%，市场情绪偏暖，交易活跃度回升。

近一月8只产品7涨1跌，整体涨幅区间为-0.25%至+4.27%，市场迎来明显修复，华夏北京保障房REIT以+4.27%领跑。

近三月及近半年分化加剧，均呈现涨跌各半的格局。今年以来，招商基金招商蛇口租赁住房REIT以4.65%的涨幅领跑，表现较为稳健。

从数据来看，租赁住房REITs二级市场在经历了第一季度的普遍回调后，市场在4月中旬出现普涨，投资者信心有所恢复。

长期表现上，所有产品自上市以来均实现了超过30%的累计涨幅，核心逻辑在于保租房需求刚性、运营稳健、现金流稳定以及抗周期属性突出等。

本文节选自《供给加码 | 2026年4月住房租赁发展报告》
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