供给加码 | 2026年4月住房租赁发展报告
头部企业虽遇增长瓶颈，但其市场主导地位依旧稳固。
（报告期：2026.03.18-2026.04.21）
存量盘活提速，3月50城租金弱修复 中央及地方层面围绕政策指引、金融财税、存量盘活、权益保障、管理规范等多维度密集出台新规并召开专题会议，旨在通过系统性政策组合拳，推动住房租赁市场向高质量、可持续的发展阶段转型。重点城市租金表现上，2026年3月重点50城住宅租金表现为弱修复，租金下行压力未得到有效缓解，整体表现不及传统租赁旺季预期。单月50城租金均值环比微降0.73%，收于29.34元/平方米/月，未能延续2月的阶段性反弹走势，同比压力持续加剧，单月同比跌幅扩大至8.68%。
企业收入规模层级分明，住房租赁中小品牌多赛道竞逐 7家样本企业2025年合计收入约95.86亿元，从数据来看，主流房企系长租公寓品牌的营收表现为规模梯队固化、增速两极分化的特点。万科泊寓、龙湖冠寓继续稳居第一梯队，2025年收入分别为36.66亿元和24.8亿元，合计占7家企业总收入的超60%。本期住房租赁市场中小品牌/新品牌活跃度持续走高，国资主导保租房规模化供给的格局持续强化，成为市场稳定器，同时市场化新锐品牌依托细分定位、存量盘活与轻资产模式实现突围。
壹间槟榔园十四年迭代焕新，供给力度显著加码 壹间槟榔园项目已完成第五批次改造，改造房源占比65%。改造楼栋的出租率从86%提升至97%，平均租金单价提升至151元/平方米/月。从数据来看，通过硬件升级与产品迭代，老旧资产不仅能摆脱折旧贬值的宿命，还能实现租金溢价与资产增值的逆生长。在新增项目开业层面，本期监测的样本企业累计新增开业项目20个，涵盖12家主流品牌、10座重点城市，合计新增房间数超10570套。对比上期，开业项目数、品牌参与度、城市覆盖度等均实现明显提升，供给力度显著加码。
金融工具矩阵日趋成熟，扩募与运营修复成增长引擎 本期住房租赁资本市场动作密集，从新REITs获批、扩募推进、新项目启动到持有型ABS挂牌等，行业资本化进程持续加速。2025年，8只REITs年度收入合计7.10亿元，净利润合计1.97亿元。与上年同期相比，在具备可比数据的产品中，除华夏基金华润有巢REIT收入同比微降0.03%外，其余4只REITs均实现同比增长，涨幅区间在2.05%至45.07%。从基金年度业绩来看，扩募已成为REITs实现规模跨越式增长的关键路径，但也可能因新资产整合带来短期盈利波动。
存量盘活提速，3月50城租金弱修复
