观点指数 4月27日，在《并购整合加速 | 2026年4月物业暨城市服务发展报告》中，观点指数指出，物企在管面积中第三方以及非住业态占比增长缓慢或出现下滑，印证出当前行业整体在多元化探索以及独立性提升方面推进效果不及预期。但头部物企独立性与多元化水平显著优于行业整体，这将进一步拉大与中小物企的未来发展差距。

在“质效并重”的发展策略指引下，过去一年，多数物企继续对物业管理项目组合进行主动优化，以进一步聚焦优势区域项目密度提升，将资源投放于高价值区域及核心城市。具体而言，长三角、大湾区、京津冀、西南核心城市群，以及其它一线、新一线与重点二线城市，成为项目拓展与获取的主要阵地。

从退盘情况来看，彩生活、中海物业等名列前茅，前者2025年终止合约管理建筑面积达到6124.9万平方米，涉及社区数目333个；后者2025年约满/退盘项目为5560万平方米，相较于2024年退盘4450万平方米亦有所提升。

不过，受部分物企加强了拓新速率影响，物业行业的总体在管规模仍保持增长态势，但增速持续放缓。

据观点指数统计，50家样本上市物企总在管建筑面积约为76.60亿平方米，相较2024年底的74.2亿平方米同比增长了3.23%。其中，在管面积同比下滑的物企数量由上年的9家上升至2025年的13家，占比进一步提升至26%。

同时，有39家物企披露了合约面积数据，相较2024年，有四家（恒大物业、雅生活服务、金茂服务、建业新生活）则不再披露。剔除这四家物企后，39家上市物企2025年末合约面积总计约为51.45亿平方米，较上年末的50.54亿平方米同比仅增长1.8%。合约面积同比下滑的物企数量增至18家，占比由2024年的35%进一步提升至46%。

分析来看，其中在管面积超过1亿平方米的上市物企共有14家，总计在管面积60.34亿平方米，即约28%的物业企业合计在管规模占总体的比例为78.77%。可以看到，物业行业的规模集中度正在持续上升。

同时，行业在多元化业态探索以及独立性提升方面面临明显阻力，在管面积中第三方以及非住业态占比增长缓慢或出现下滑，整体推进效果不及预期。不过，头部企业在业态结构优化和第三方项目拓展上表现更为稳健，独立性与多元化水平显著优于行业整体，进一步拉大了与中小物企的未来发展差距。

报告期内，样本物企展现出较高的拓展热度，不同规模的企业在住宅、学校、医院、商企、产业及物流园、公共场馆、城市服务等领域均有斩获，项目不仅覆盖内地多个区域，还延伸至香港，进一步拓宽了服务版图。

以主要业态来看，住宅物业方面，金地智慧服务北京区域公司通过市场化公开遴选，从近十家参选企业中胜出，成功入驻京西高端标杆项目缘溪堂，开启政企社共治、品质服务焕新的篇章。

据介绍，入驻后金地智慧服务将严格遵循政府监管要求，落实信息公开与规范运营，全面落地特色服务体系。其核心为“线上‘想家’平台+线下‘26°专属管家’”双轨模式，践行“恰到好处舒适”理念，提供7×24小时全天候响应。同时，将针对性破解社区治理痛点，围绕顶豪业主需求，升级私密安防、雕琢园林景观，打造兼具高端格调与人本温度的专属归家体验。

商业物业方面，融创服务与徐州杉杉奥特莱斯广场正式达成全面物业运营合作，前者将以其在商业综合体领域的深厚积淀与系统化运营能力，为该项目注入全新服务动能，助力项目从“微度假文旅商业”向“高端文旅奥莱”跨越。

资料显示，徐州杉杉奥莱2022年9月开业，是淮海经济区首家沉浸式微度假商业综合体，也是杉杉商业集团在江苏的首店项目。融创服务将全面承接其物业运营管理，涵盖安全、清洁、设备维护、能源管理及商户装修管控等综合服务，并针对项目开放式布局、潮汐客流、商业调铺频繁等特点，量身打造以“安全守护、业务连续、品质呈现”为核心的服务方案。

办公物业方面，卓越商企服务正式入驻了vivo深圳维沃大厦，为其提供全委托物业服务及专项服务，管理面积超13万平方米，这也是该公司在智能终端制造的又一次重要拓展。

针对该大厦的超高层建筑特性与企业定位，卓越商企服务以超百人的专业团队为基础，塑造高品质服务体验。核心包括深度参与项目建设前介至稳定办公运营全周期，在承接查验、设备调试、系统优化等关键环节提供专业技术支持，确保设施设备高效、稳定、环保运行。拓展多元空间服务，针对大厦内研发办公、展示交流、员工生活等不同场景提供定制化服务支持等。

园区物业方面，今年一季度以来招商积余旗下招商设施实现市场拓展多点突破，接连中标ATL-宁德新能源W区、ATL-宁德新能源五里洋区、阿里巴巴南通金属园等五个标杆项目，业务版图覆盖高端制造园区、总部办公、IDC数据中心等核心业态。

据悉，招商设施致力于提供“一站式IFM综合解决方案”，服务不仅涵盖环境管理与空间秩序维护，更深度延伸至厂务设施与动力保障等高壁垒技术领域。目前，该公司已在无尘室/洁净室精密运维、FMCS智能厂务集控、特种设施管控等高精尖环节积累显著优势，构建起差异化竞争壁垒。

公建物业领域，部分物企持续加大对学校、医院、交通枢纽、公共场馆等业态的拓展力度，呈现出明显的赛道聚焦与深耕态势。

其中，中海物业期内正式进驻香港四大出入境口岸项目，为其提供专业保安服务；同时中标香港中医医院管理服务合约，提供为期两年的综合管理服务；中标香港警务处警察机动部队总部（PTU）服务合约，为其提供为期三年的专业保安服务。

资料显示，目前中海物业稳居香港最大物业管理服务商及港澳地区最大中资物业服务企业的头部地位，在香港物业管理市场中份额占比持续排名第一。以营收来看，该公司2025年来自香港和澳门的收入约为24.69亿元，占总收入的比例约为16.5%。

城市服务方面，东莞家宝园林绿化公司在33家供应商（包括11家上市公司）的激烈竞争中成功中标海南省昌江黎族自治县“城市大管家”项目，项目采购预算为2.81亿元，最终以2.76亿元成交，服务期为3年。

该项目的主要特征是明确要推进“环卫+无人驾驶”试点，计划规模化投入各类无人设备共计19辆（不含5台无人机），包括无人洗扫一体车、无人扫地车和无人清洁船等。

总体上，城市环卫赛道正向“环卫+园林+市政+智慧技术”的全域运维升级，企业必须具备一体化服务与智能化落地能力（如无人驾驶设备应用）。

本文节选自《并购整合加速 | 2026年4月物业暨城市服务发展报告》
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