并购整合加速 | 2026年4月物业暨城市服务发展报告
业内收并购市场活跃度显著提升，相关交易呈现出“内部整合主导”的特征，重心从外部市场化扩张转向集团内部资源的深度梳理与归集。
（报告期2026.03.24-2026.04.28）
政策聚焦服务质量提升，多地允许公积金缴纳物业费 期内，政策主要聚焦物业服务质量提升、行业规范监管以及创新拓展物业费支付渠道等，旨在确立服务标准、保障业主权益以及疏解物业费收缴难题。同时，财政部及住建部明确2026年中央财政继续支持部分城市实施城市更新行动，当中包括完整社区建设与小区配套设施改造等。
行业规模增长持续放缓，期内物企市拓维持较高热度 过往一年物企“退盘”与“拓新”并行，总在管面积、合约面积仍保持增长态势，但增速持续放缓。同时，多数物企在管面积中第三方以及非住业态占比增长缓慢或出现下滑，多元化业态探索以及独立性提升面临明显阻力。期内，样本物企展现出较高的拓展热度，不同规模的企业在住宅、学校、医院、商企、产业及物流园、公共场馆、城市服务等领域均有斩获。
营收增速下滑，现金流支撑进一步减弱 截至成稿，共计61家物企公布2025年业绩，其中营收共约3010.6亿元，平均同比增长率仅为1.6%。归母净利润约135亿元，同比增长了21.54%，主要系关联方风险出清带来的减值压力缓解，以及物企内部运营效率的显著提升影响。财务方面，物企应收账款及票据的增速与营收增速的“剪刀差”在缩小。在手现金总额（现金及现金等价物）呈现下滑态势，现金流支撑进一步减弱。
瑞森生活服务遭强制退市，业内并购整合加速 4月9日，瑞森生活服务因未能在规定期限内履行港交所的所有复牌指引遭强制退市，根本症结是管治严重失效。期内，头部物管股总市值出现明显变动，碧桂园服务与万物云总市值进一步拉近，中海物业总市值则低于恒大物业及绿城服务。另外，期内行业收并购市场活跃度显著提升，相关交易呈现出“内部整合主导”的特征，重心从外部市场化扩张转向集团内部资源的深度梳理与归集。认为，当前业内并购整合有加速的迹象。
物企数智化提效成果显著，“AI+机器人”规模应用落地 分析年报来看，物企数智化已取得了显著成效，工单处理提速、管理费率和人力成本双降等皆是证明。对40家样本港股上市物企近三个年度的人均创收数据进行统计分析，结果显示，2023、2024、2025年人均创收均值分别为36.84万元、38.75万元、42.78万元，人均创收水平逐年稳步提升，整体呈现持续增长的态势。
