行业营收保持增长，但头部品牌物企利润下滑明显
头部品牌物企的利润大幅下滑，与部分中小型或区域性物企实现扭亏为盈或利润大幅增长，形成鲜明对比。
观点指数 3月24日观点指数研究院发布的《利润承压分化 | 2026年2-3月物业服务发展报告》指出，多家物企公布2025业绩预告或年报，从中可以看到行业整体营收保持增长态势，但利润承压分化明显。其中，头部品牌物企的利润大幅下滑，与部分中小型或区域性物企实现扭亏为盈或利润大幅增长，形成鲜明对比。
临近年报期，多家物企公布了2025年业绩预告或公告，整体呈现出营收保持增长，但利润承压分化的情况。其中，头部品牌物企的利润大幅下滑，与部分中小型或区域性物企实现扭亏为盈或利润大幅增长形成鲜明对比。
一定程度上，企业规模大小与调整周期以及业务调整难度呈现相关性，规模越大，历史包袱重，减值计提、业务结构调整难度越高，利润修复更慢；部分中小物企包袱轻、调整灵活，盈利反弹更快。
观点指数观察到，物业服务品质提升的投入加大；因附属公司业绩未达标进行商誉减值；应收账款减值计提；部分高毛利增值业务收缩等是造成物企利润大幅下滑或亏损扩大的主要因素。
以具体企业而言，碧桂园服务基于谨慎性原则对全资子公司满国环境的剩余商誉账面余额全额计提减值约9.689亿元；主要由于满国环境客户回款周期持续增加，经营现金流未见明显改善，集团已主动调整经营策略，战略性收缩有关业务。
据初步评估，碧桂园服务预期2025年未经审核综合收入约482亿元-485亿元，同比增长9.6%至10.2%；未经审核净利润约4.5亿元-6.5亿元（2024年为18.745亿元），归属公司股东净利润约5亿元-7亿元（2024年为18.084亿元），均同比显著下滑。
主要是因为主动清理长账龄的贸易应收款，导致贸易应收款项的信用减值损失增加；以及过往并购业绩承诺相关的或有对价公允价值变动收益，较2024年减少所致。
弘阳服务则由于受地产行业市场环境影响，关联开发商客户面临流动性困境，导致对关联方应收款项计提的减值准备大幅增加；同时，其收购的子公司商誉发生减值，从而造成亏损。
其预计，2025年度将录得亏损净额约3200万元至3600万元，而2024年则录得净利润1500万元。
同样地，由于受房地产行业、政策等影响，越秀服务高毛利增值业务收缩、硬装业务结算完毕、服务品质投入与运营支出增加、人工成本上涨，致使其2025年预期权益持有人应占盈利同比降20%-25%，核心净利润（剔除商誉减值）同比下降45%-50%。
2026年，越秀服务计划聚焦非住业务扩规模、调整增值业务，培育新的利润点，向智慧城市服务商转型。
期内，招商积余成为首家发布2025业绩的物企。数据显示，其全年营收同比增长12.23%至192.73亿元，主要系原有物业管理项目业务增长和新拓展物业管理项目增加所致。截至2025年末，该公司在管项目为2473个，在管面积3.77亿平方米，同比增长3.37%；年内新签合同额44.80亿元，同比增长11.19%。
具体业务方面，基础物业管理实现营业收入142.79亿元，同比增长6.56%；平台增值服务实现营业收入5.37亿元，同比增长0.18%；专业增值服务实现营业收入37.86亿元，同比增长48.46%。资产管理业务实现营业收入6.66亿元，同比下降0.67%。
值得注意的是，招商积余物业管理业务营收排名前五的区域（深圳、广东-不含深圳、江苏、上海、浙江）2025年合计营收为108.96亿元，贡献总营收的56.53%，这一比例较过去两年的54.2%及55.82%均有提升，这反映出其资源向核心区域集中、经营聚焦度增强的特征。
年内，由于处置衡阳中航项目一次性减少归母净利润2.56亿元，致使招商积余归母净利润同比下降22.12%至6.55亿元。剔除此影响因素后，该公司归母净利润同比增长8.30%。
从在手现金情况来看，尽管部分头部物企持有的现金总额有所下降，但仍具备充足流动性，是未来发展的“护城河”。
数据显示，碧桂园服务预估2025年末未经审核的银行存款（现金及现金等价物、定期存款、受限制银行存款）及结构性存款总额为177亿元，同比下降2.63%。招商积余年底货币资金56.23亿元，同比增长20.39%。卓越商企服务称现金流状况将较去年同期有所改善，流动性储备相对充裕，预估未经审核现金结余及理财产品及其他投资产品的总额不低于13亿元，同比约增长20%。
本文节选自《利润承压分化 | 2026年2-3月物业暨城市服务发展报告》
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