数字经济浪潮席卷全球，大数据、人工智能、物联网、数字孪生等前沿技术正以前所未有的速度与不动产行业深度融合，深刻重塑着住宅开发、商业运营、物流地产及产业地产等各领域的底层逻辑与价值链条。与此同时，中国不动产行业正处于从增量扩张全面转向存量提质增效的关键转型阶段。

放眼未来，数字化与智能化发展将继续向纵深演进，不动产行业的发展模式正从传统的“地段×容积率”转向以“数据×算法×体验”为核心的新范式。企业唯有在技术创新、数据治理、人才储备与组织变革等方面持续发力，方能在复杂多变的市场环境中构筑核心竞争力，实现高质量与可持续发展。

基于上述背景，观点指数长期深耕不动产全产业链的数字化研究，涵盖住宅开发、商业地产、物流及产业地产、物业及城市服务等多元业态，系统追踪科技在行业各环节的应用进展与价值创造，发布《卓越指数 · 2026数字化发展卓越表现报告》，对不动产及相关行业的数字化转型战略、技术实践与价值成效进行深入梳理与系统呈现。

以下为报告节选：

政策关注科技落地效率，不动产行业积极实践数智转型

2026年，以Open Claw为代表的AI智能体技术迅速引爆全球科技与产业领域，将人工智能（AI）从通用大模型阶段推动至可自主执行、跨系统协同、深度参与业务流程的智能体新阶段。这一变革打破了之前AI仅能处理信息、响应指令的局限，让智能技术具备了自主规划、协同联动、闭环落地的能力，成为推动各行业智能化升级的核心驱动力，也为科技与实体产业的深度融合奠定了新的技术基础。

2026年政府工作报告明确提出，要推动科技创新与产业创新深度融合，加快高水平科技自立自强，深化拓展“人工智能+”，促进新一代智能终端、智能体与具身智能等前沿技术加快推广，推动重点行业领域人工智能商业化、规模化应用，打造智能经济新形态。

这一顶层部署为前沿技术落地实体经济指明了方向，也为不动产行业数字化转型提供了清晰的政策支撑与发展导向。

受现金流趋紧等情况制约，期内不动产企业在数字化转型方面的投入呈现总体下行的趋势。

观点指数统计发现，样本不动产企业中，2024年仅有两成左右（22.73%）企业的研发投入有所增长，近八成企业研发投入下滑。从绝对金额来看，业内研发投入占年度营业收入的比例普遍在1%左右，且不同企业的投入差别较大，头部企业显著领先于中小型企业。

企业数字化投入变化的核心主要受到发展理念与业务方向的双重影响。一方面，企业不再进行盲目无效的投入，而是聚焦数字化建设的实际效益，价值导向性愈发明显。另一方面，企业重心转向资产精细化运营、轻资产代建、项目管理与服务等维度，数字化投入亦随之调整，不再追求全方位布局，而是集中资源适配业务场景，实现投入与业务转型的同频。

总体上，尽管研发投入在下行，但随着行业发展模式转变以及市场竞争加剧，不动产企业对数字化转型仍保持着较高的积极性。

智慧建造赋能代建业务发展，“好房子”带动全屋智能产品探索

智慧建造是响应房地产行业“好房子”诉求、推动建筑产业数字化、智能化、绿色化转型以及满足代建企业高效管控需求的核心引擎。

当前，这一技术体系已涵盖了建筑信息模型（BIM）、物联网（IoT）、机器人以及基于人工智能（AI）的专业决策支持系统等丰富的科技成果。不仅有助于实现从设计到运维的全生命周期数据贯通与精准决策，显著提升项目的品质和性能，也赋能了代建类企业以标准化、模块化和可视化的手段优化资源配置、严控成本工期并降低安全风险，从而构建起以科技驱动的高质量发展新范式。

当“安全、舒适、绿色、智慧”成为定义“好房子”的标准，房企从单纯提供居住空间转向打造高品质生活场景，全屋智能正是顺应居住需求升级、匹配现代人居理念的核心载体，也是房企提升产品竞争力、实现住宅品质差异化的重要方向。

目前，全屋智能仍处于探索时期，以往的单品智能正逐步向场景化、系统化智能体转变。AI与IoT技术的成熟、居住需求升级等起到了推动作用，但各品牌智能设备协议不统一、跨品牌互联难、整体成本偏高、主动智能不足、隐私与稳定性待完善等问题，成为全屋智能进入全面普及的巨大阻力。

房地产企业中，保利发展控股2025年宣布携手UIOT超级智慧家，以“云端智脑+本地算力”双引擎架构，完成全屋智能系统迭代升级，解码智慧未来家。

观点指数认为，类似的强强合作，为房地产行业提供了“科技+地产”深度融合的标杆，推动行业从物理空间开发向智慧人居体验升级。

商业地产关注流量沉淀及价值挖掘，以高效运营构建生态体系

在传统营销模式成本高、触达弱、转化不可量化，已难以支撑客流增长与商户经营需求的情况下，新兴科技的介入成为打破行业困境、重构竞争格局的关键变量，更是头部商业地产企业巩固优势、中小企业突围求生的核心抓手。

当前，消费者行为全面线上化，公域平台、本地生活、短视频与直播成为主流获客场景，商业地产企业必须通过数字化实现全域引流、私域沉淀、精准触达与效果可追溯，从而稳定客流、提升商户销售额、增强项目吸引力与租金可持续性。

营销数字化已是应对流量枯竭、适配消费趋势、保障收入基本面的必然选择。

从核心举措来看，商业地产企业可通过全域线上获客模式精准引流，具体依托抖音、小红书、视频号、本地生活平台等主流渠道，采用短视频种草、直播带券、达人探店、团购套餐推送、线下活动造势等多元化形式，精准触达周边客群及年轻消费群体，打破传统线下宣传的地域局限与时效壁垒，推动线上流量高效转化为到店客流。

另外，商业地产企业普遍通过打造统一会员体系实现流量长效沉淀与价值深挖。此举主要是实现对会员的精细化管理和精准营销，利用大数据分析技术，深入了解会员的消费习惯和偏好，为其提供个性化的产品推荐和服务，提高会员的忠诚度和消费频次。

据悉，华润万象生活深耕会员运营，带动流量转化，已是国内商业运营领域的领军品牌。2025年，其围绕积分、权益、数据，跑通积分运营业务模式，做大做优异业联盟，上线数字化交易平台，持续释放生态协同价值，激活数据资产潜力。年末，会员总量突破8,300万，同比增长36.0%，活跃会员量同比增长30.0%。年内，万象星发分总额人民币13.1亿元，同比增长27.2%。

目前，科技工具正在重塑商业地产的运营逻辑，一方面是对招商租赁、物业服务、设施运维、能耗管理、客户服务等全流程进行数字化改造升级，打通各环节数据壁垒、提升管理效率；另一方面，是精准对接商户需求，为商户提供流量共享、数据支撑、营销联动等赋能服务，助力商户提升经营效能。二者协同推进，以构建起高效、标准的一体化运营模式。

作为实现精细化与专业化运营的核心驱动力，新兴科技不仅会赋能新城控股在存量竞争时代，从“空间运营者”向“价值共创者”的战略进阶，还会助力数据驱动的高效资源匹配与精准服务，有效支撑“质量共生”的新战略落地，构筑业务的护城河。

数字化工具助力智慧园区建设，物流仓储领域智能设备普及

数字化转型作为核心驱动力，可助力企业构建产业数据图谱实现精准招商、利用智能平台优化全生命周期服务、并将园区经营数据转化为金融信用资产，从而打破物理空间局限，有效破解同质化竞争难题，支撑园区实现从“收租金”到“育产业、建生态”的价值跃迁。

目前，园区类地产企业普遍以打造智慧园区运维平台推动运营升级，通常该体系会集成资产管理、招商推广、资产租赁、物业服务、财务收费、服务门户、能耗计费、巡查巡检、工单报修等多个功能模块，深度融合物联网（IoT）、数字孪生、人工智能（AI）及大数据等新兴科技，使园区运营从简单的流程信息化跃升为具备自感知、自诊断、自优化能力的智能化生态。

在“数字中国”与“新质生产力”的双重战略驱动下，产业园区正从传统的物理载体，被重新定义为国家战略落地的微观节点。

将传统产园升级为智慧园区，成为新技术孵化、数据要素流通及产业范式重构的“核心试验田”，不仅是落实数实深度融合的必由之路，更是通过数字化手段激活存量资产、培育未来产业，从而在微观层面构建起支撑宏观经济高质量发展的新引擎。

物流仓储基础设施方面，仓储机器人、自动化无人车、智能分拣和无人机等智能设备正加速普及，成为降低运营成本、提升作业效率的核心力量。

这些设备不仅替代了繁重的人工搬运，更实现了人、车、货、仓之间的实时互联互通与高效协同；而人工智能（AI）的加入，则进一步推动了从需求预测、库存优化到仓库全自动管理的质的飞跃，让园区真正具备了“会思考、能自动”的智慧运营能力。

近年来，为响应国家“双碳”战略、规避政策合规风险并重塑资产核心价值，不动产行业正经历一场绿色变革。

无论是住宅、商业、办公，还是产业及物流园区，打造绿色低碳资产已成为越来越多企业的选择。但不同细分业态的驱动力与积极性还是有显著差异。产业物流园区因供应链碳足迹要求及运营降本需求而表现出高度的积极性。

2025年10月末，普洛斯与西门子达成战略合作，探索智慧物流园区创新试点项目，打造可规模化复制的智能零碳解决方案，助力物流园区企业客户提升运营竞争力，实现供应链运营的提质增效与可持续发展。

2026年3月，京东产发与TCL实业签署战略合作协议。双方计划依托各自在物流基础设施网络、智慧能源管理与新经济产业生态等方面的核心优势，围绕高标仓储协同、园区光伏开发及海外市场拓展等多领域展开合作，打造“供应链+新能源”融合发展的行业新范式。

TCL实业将以光伏科技业务助力京东产发园区的智慧能源管理系统发展。首批合作覆盖华北、华南等重点区域，规划建设的分布式光伏项目涉及北京、天津、广东等地。此外，双方还将借助京东超级供应链体系与智能化调度能力，探索供应链低碳运营的协同优化，推动行业绿色发展。

物企探索人机协同作业，强化数字科技赋能主业

目前，物业行业普遍面临人工成本不断上升，业主及客户需求升级，利润空间收窄、物业费收缴阻力增大的挑战，企业亟需突破高成本、低效率、弱决策的发展模式，重构运营逻辑，以实现内部管理决策优化及降低人力、能耗、物料等刚性运营成本。

这助推了物企加快数字化转型的步伐，2025年以来，多家物企进一步明确以科技创新为核心驱动力、全面深化数智化转型的发展方向，并加大了新兴技术与物业场景融合落地的探索力度。

在技术层面，AI大模型、服务机器人、低空无人机等前沿工具成为行业重点布局的方向，业内对技术应用的关注度显著提升；在实践层面，机器人承担基础作业、人工聚焦高价值服务的人机协同作业模式，已逐步成为物业企业数智化转型的主流路径。

除了降本增效，赋能服务，数字化工具亦在重塑企业核心竞争力。一方面，物企通过构建标准化、线上化、一体化的数字底座，打破跨项目、多业态与异地管理的壁垒，可以为规模化扩张提供稳健支撑。另一方面，依托具体场景数据沉淀与线上流量入口，深度挖掘业主的潜在需求，可激活社区零售、居家服务及资产运营等增值赛道。

作为业内数字化发展的佼佼者，万物云锚定“资产、智慧、低碳”构建科技能力，在2024年底发布第一代边缘服务器——“灵石”。

“灵石”的初代产品主要通过AI算法实现工单智能调度，核心是完成从“人找事”到“事找人”的转变。2024年末已有657个住宅项目搭载灵石边缘服务器，实现99.7%的设备在线率与15分钟级故障响应；并已从住宅向多元业态延伸，部署到了商写、医院等场景，开启了空间服务新纪元。

过往，物业行业中的科技领头羊将内部沉淀的成熟数字化能力进行产品化、服务化升级，通过对外输出智慧物业平台、整体解决方案、核心技术模块或标准化管理体系，开辟科技服务与增值服务新收入曲线。

但近年来，受外部环境承压、科技服务行业竞争加剧的影响，物企的科技服务相关业务优势逐渐弱化，创收能力大幅下滑。

对此，不少物企开始理性调整布局，摒弃此前盲目扩张的思路，回归“服务自身、赋能主业” 的核心定位，或不再将科技服务作为独立创收板块，转而聚焦核心业务，缓解经营压力。

例如，绿城服务2024年末将科技服务板块归类至咨询服务板块，不再将其作为独立创收业务。世茂服务2025年智慧场景解决方案收入840万元，同比下滑了89.7%，主要受到国内经济形势变化以及客户的消费意愿趋于谨慎等因素影响。

科技服务商成为新兴技术变现桥梁，成熟解决方案破局数智化转型

科技服务商作为各个行业数智化转型的重要引擎，主要通过整合前沿技术与深度理解客户业务需求，将技术红利转化为客户可感知的商业价值，凭借在降本增效与业务创新上的实际表现，去获得市场广泛认可，成为企业数智化发展中不可或缺的战略合作伙伴。

从这个意义来说，科技服务商本身也是新兴技术在实体经济领域实现商业化、规模化变现的关键桥梁。

不动产全产业链中，数智化转型不再是简单的办公自动化，而是涉及AI、物联网、大数据及全链路运营的高技术门槛，技术复杂度指数级上升。对绝大多数缺乏相关算法人才和技术积累的企业来说，通过使用第三方提供的技术方案，缩短试错周期，是最具性价比的破局之道，能够让企业快速补齐在智慧建造、精准营销、资产运营及管理服务等业务环节中的技术短板。

当前，科技服务商正经历由单纯提供技术工具向构建完整业务场景、提供成熟解决方案的方向转变，即从“技术提供者”升级为“业务数智化赋能者”。

样本科技企业中，华为在政企领域的“能力赋能”与“生态协同”战略，在不动产行业得到了具体和深入的实践。其不仅提供网络设备，还将数字化和智能化能力深度融入到不动产的“投、融、建、管、营”全生命周期中，与合作伙伴共同重塑行业价值。

凭借自身在ICT（信息与通信技术）领域的优势，华为面向不动产企业提供“智慧建筑地产解决方案”，主要通过构建全场景数字化赋能体系，全面激活商业综合体、智慧主题产业园、智慧场馆及智慧社区等多元化场景价值。通过全生命周期数据驱动管理，打造高效运营体系与绿色低碳可持续发展的路径，实现科技赋能、效率革新、体验升级、生态共赢的智慧空间发展新范式。

与此同时，华为也与众多头部房地产开发商进行深度战略合作，将智能化从“附加项”变为住宅产品的“核心内涵”，共同打造符合“绿色、低碳、智慧、安全”标准的“好房子”。

数据显示，2025年华为政企业务销售额首次突破1000亿元人民币，政企合作伙伴业绩也超过800亿元人民币。在NA（价值客户）、商业、分销三大市场领域，华为政企业务均实现了双位数的增长。

在科技服务领域，传统的硬件销售或单一软件授权模式已难以为继。这推动科技服务商向平台化与生态化模式转型。

具体而言，平台化意味着服务商将自身核心技术能力封装为开放的“能力底座”，让客户与合作伙伴能便捷调用，聚焦业务创新；生态化则是联合产业链各方，明确分工、协同作战，共同为客户提供覆盖全场景的服务方案，实现从“单打独斗”到“价值共创”的根本性转变。

另外，科技服务商正通过深度合作，突破行业边界，将各自的技术能力、客户资源与场景经验进行整合，构建起覆盖多领域的商业生态网络，以更低的获客成本触达更广泛的客户群体。

期内，阿里巴巴与SAP宣布达成战略合作，将SAP行业领先的企业级软件与阿里云基础设施及AI能力结合，加速企业客户的创新和数字化转型。

伴随着科技服务商将更多新兴技术与实体场景相融合，未来的空间将进化为具备感知与思考能力的智慧生命体，不仅能主动预判并满足人们的需求，更能让生活回归本真，在科技与人文的交织中，实现真正的自在与丰盈。

本文节选自《卓越指数 · 2026数字化发展卓越表现报告》
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