购物中心与零售消费行业正经历一场从底层逻辑到运营范式的系统重构。

存量资产同质化竞争加剧，品牌内卷与流量分化倒逼业态进化，城市更新催生的“非标商业”以差异化场景打破“千商一面”的格局，而商业不动产REITs的常态化发行则为行业开辟了“运营+资本”的双轮驱动新路径。

如何从“空间运营者”转型为“内容生态的构建者”，如何在品牌内卷中打造不可替代的业态组合，如何通过精细化运营实现坪效与客流价值的双重跃升——这些正是当前行业需要回答的核心命题。

基于此，《表现力指数 · 2026购物中心暨零售消费发展报告》依托观点指数研究院长期积累的行业数据监测体系与专业研究能力，从宏观消费环境、市场供需格局、业态创新趋势、企业运营力表现等多个维度，全面复盘购物中心与零售消费行业的发展图景，并前瞻“十五五”开局之年的转型方向与增长机遇。

期望这份报告能够成为行业从业者穿透迷雾、把握趋势的参考坐标，在存量博弈与价值重构的时代浪潮中，找到属于自己的破局之道。

以下为报告节选。

市场综述

消费提振与存量激活双重赋能，运营驱动型资产受到资方青睐

政策层面，国内商业发展逻辑已发生转变，从单纯的“促消费”导向升级为“消费激活+资产增值”的闭环构建模式。一方面，“一刻钟便民生活圈”、“消费新业态试点城市”等举措，正持续激活终端消费活力、丰富消费场景；另一方面，支持商业地产项目发行REITs、推进城市更新等政策，则打通了资产流动性通道。

商务部也同步发力，推动零售业创新提升，为商业发展细化路径和明确方向。一方面，支持购物中心开展“一店一策”改造，鼓励其融合首店经济、策展体验、亲子社交等多元业态，打造一站式消费新地标，提升商业场景的吸引力；另一方面，重点支持商业不动产存量盘活、设备更新以及智慧化与绿色化升级，为商业不动产高质量发展保驾护航。

大宗交易市场方面，据观点指数统计，2025年至今共录得22单与零售商业相关的交易。整体交易围绕优质核心资产与处置型资产两类展开。其中，大额资产包成为主力，市场呈现“少数大额交易主导”的特征。

买卖双方结构呈现明显的“险资主导接盘、民企集中出清”的主线。买方端，保险资金成为绝对的核心，大家保险、新华保险、中邮保险等险企，或单独收购、或联合布局，聚焦成熟商业综合体。如大家保险以24.5亿元收购杭州滨江宝龙城，涵盖购物中心、酒店及车位，依托稳定的客流与租金基础，锁定长期收益。

整体来看，资本已从“盲目追逐资产规模”转向“聚焦现金流稳定性”，运营驱动型资产成为穿越行业周期的关键。未来，唯有具备核心区位、稳定客流、高效运营的优质资产，才能在资本博弈中脱颖而出。

商业企业篇

运营商业绩分化持续，轻资产转向全周期输出

在复杂多变的消费市场环境下，零售商业运营商依然面临不小的经营压力。观点指数选取了10家头部样本企业进行观察，基本涵盖市面上的企业类型，其中7家录得收入同比增长，余下3家则录得下滑。

从增速上看，华润万象生活这类头部商管企业和新城这类仍以自持物业为主的企业，营收增幅更为明显，两者的增速分别达到13.3%和10%，均远超样本企业2.23%的平均增速水平。

值得一提的是，大部分高端零售物业运营商凭借2025年下半年的表现，也实现了同比增长。

恒隆地产2025年商场租金收入为48.71 亿元，同比微增 1%；太古地产内地零售物业租金2025年收入也同比上升3%至46.28亿港元，应占零售销售额增长7%，表现优于市场；同样以高端商业见长的新鸿基地产，2025/2026中期内地零售物业组合的收入重回增长，在营业额和租金上升的带动下增长5%至21亿港元。

观点指数认为，上述企业的增长，除了是对市场研判得当、突出的运营水平外，还与一线核心商圈的优质零售资产具备较强的增值潜力，以及项目的高收入目标客群消费能力受经济周期波动影响相对较小等有关。

业务发展上，围绕存量盘活展开轻资产输出成为重点，多家样本企业均有相关签约动作。在此基础上，行业呈现向专业化、多元化、全链条方向升级的趋势。

一是服务业态日趋多元。当前轻资产场景覆盖已突破单一领域，全面拓展至文旅商业、产业园区、地铁上盖、老旧街区等多元场景，这一变化背后是市场需求升级与城市发展战略的双重驱动。

二是全周期输出成为趋势。随着轻资产模式的日趋成熟，单纯的招商或运营输出已难以满足存量资产盘活的核心需求，全周期管理输出成为行业趋势，这一转变本质上是企业核心竞争力从“单一环节能力”向“全链条能力”的升级。

三是存量资产成轻资产核心标的。多家样本企业的轻资产签约均聚焦于存量资产，具备区位优势、改造潜力的存量项目，成为企业争夺的重点。

零售项目篇

存量焕新成业绩增长关键，项目打造呈多元融合趋势

项目运营层面，品牌引入的差异化成为重要竞争力。商业项目正逐步脱离传统品牌组合模式，聚焦高奢、首店、潮玩、专业运动等具备强话题性与高附加值的品牌矩阵，餐饮业态则向轻休闲、特色化方向倾斜，进一步构筑差异化竞争壁垒。

从运营数据来看，高端样本项目表现亮眼，高租用率为租金收入提供了稳定保障。广州太古汇、上海港汇恒隆广场、无锡恒隆广场等标杆项目均维持100%满租的状态，展现出强劲的市场韧性。

与此同时，销售额增长成为业绩提升的核心引擎，上海兴业太古汇、上海港汇恒隆广场、沈阳皇城恒隆广场等项目的销售额增速显著高于租金增速，直观体现了消费复苏背景下，客流与客单价的双重提升。

项目打造方向上，零售商业正朝着多元化、融合化方向发展。其中，与文旅商体深度融合成为重要的趋势，不同业态纷纷突破传统边界，挖掘新的增长空间。

奥莱业态正逐步摆脱传统郊区“名品折扣”的单一模式，向城市仓储式奥莱、文旅IP+奥莱、微度假奥莱三大方向延伸，其核心逻辑是解决传统奥莱的距离痛点，挖掘体验价值，提升抗周期能力。客群也有明显变化，目前奥莱客群已从价格敏感型人群扩展到家庭、年轻、旅游等多元人群，逐步弱化纯低价竞争，强化新品、首店、旗舰店的品牌吸引力，如华润打造的新奥莱项目万象滨海购物村便精准定位“精品购物+微度假+生活体验”，实现业态升级。

街区商业也正打破传统商业边界，以在地文化为灵魂、场景体验为核心、多元融合为路径，成为城市更新与消费升级的核心载体。如上海张园联动F1赛事打造跨界活动，新城控股落地“MALL+乐园+市集”融合模式，均是企业进行的积极尝试。

商业品牌篇

品牌寻求第二增长曲线，线下发力高端大店策略

餐饮方面，为实现业务进一步发展，餐饮企业纷纷赴港上市与海外扩张。港股迎来老乡鸡、遇见小面等集中上市，但资本市场对盈利质量要求提升，破发现象增多。遇见小面2025年12月5日于港交所上市，发行价7.04港元，但首日破发，收盘跌幅27.84%。

与此同时，海外扩张已成为餐饮品牌突破增长瓶颈的重要路径，从以往的试水布局转向规模化深耕，成为众多头部品牌的选择。茶百道、霸王茶姬、九毛九等品牌均加速推进海外布局。在区域选择上，东南亚因文化相近、华人基础好、试错成本低，成为品牌出海的首选之地；而欧美市场则成为品牌进阶布局的重点，聚焦纽约、伦敦等核心城市，主打文化体验与高客单价。

此外，多品牌、副牌孵化也成为头部餐饮企业实现集团化作战的核心战略，旨在突破单品牌增长天花板，分散经营风险，覆盖更多细分场景与客群。

品牌寻求第二增长曲线，线下发力高端大店策略

商超会员店方面，山姆会员店依靠付费会员与高粘性客群实现高速增长，成功抵御周期。2025年山姆中国销售额突破1400亿元，较2024年的1005亿元增长约40%，创历史新高。其中，线上销售额占比超50%，达700亿元左右，成为核心增长引擎。

关键的付费会员数量上，2025年首次突破千万大关，达1070万以上，平均每位付费会员年度消费金额约1.3万元，会员粘性和单客产值较高。会员费收入增长也较为显著，普通会员费260元/年，卓越会员费680元/年，会员续卡率和转化率达较高水平。

传统商超则面临转型阵痛，关店潮延续。据中国连锁经营协会数据，2025年上半年全国连锁超市行业开闭店比为0.67，传统大卖场和区域型商超关店数量较多，如永辉超市关闭381家门店，中百集团关闭13家仓储大卖场。

调改成为主流，超80%的超市企业进行了门店调改，包括优化布局、增设生鲜区、提升服务体验等，部分企业通过调改实现客流和客单价的增长，但调改投入成本较高，短期盈利压力较大。如永辉2025年完成超200家门店调改，即便学习胖东来模式短期提振销售，但在大规模门店调改与关店中出现亏损，运营上仍需面临长期考验。

奢侈品方面，在国内高端消费较为审慎的背景下，头部品牌业绩分化持续。

爱马仕、Prada凭借清晰的定位和年轻化策略实现增长，如Miu Miu通过“少女叛逆美学”和社交媒体病毒式传播，成为Z世代热门品牌；LVMH、开云因核心品类疲软陷入下滑，Gucci因创新不足、定位模糊，销售额持续下滑。

2025年奢侈品牌新开门店总量同比下降33%，非一线城市受影响更大。奢侈品牌纷纷转向场景化、体验化门店创新，更注重优化单店坪效。Prada 结合艺术与文化打造打卡消费场景，从卖商品转向卖体验与品牌价值；路易威登通过融入中国文化元素如“中国传统工艺合作系列”、举办艺术展览、推出定制服务等，增强消费者体验和品牌黏性。

总体上看，奢侈品牌在国内的表现呈现“强者恒强、弱者愈弱”的分化态势，其需通过文化本土化、体验创新和精准定位，才能在市场中实现增长。

珠宝黄金方面，行业代表老铺黄金2025年实现销售业绩约313.75亿元，较2024年增长220.3%；营业收入为273.03亿元，较2024年增长约221.0%；同时，年内净利润达到48.68亿元，同比增长230.5%。

业绩突出的背后，除有受益于国际金价持续上行的机遇外，其一年内的三次调价也有显著影响。调价还将延续至今年，2月28日老铺黄金进行今年首轮调价，单次涨幅达20%-30%。

此外，伴随主力消费人群切换至年轻一代，市场对具有显著品牌文化属性和时尚调性的黄金珠宝产品的需求日益增长，古法黄金产品成为黄金珠宝市场中增长潜力高、增速快的黄金品类。

门店布局上，当前头部品牌老铺黄金、周大福、周生生、周大生均在朝品牌高端化方向发展，推进大店化、独栋化、体验化，关闭低效门店。

电商篇

国内即时零售战火全面升级，跨境电商全球化多点开花

国内电商方面，行业已进入存量竞争阶段，整体营收增速普遍放缓，低价竞争与补贴策略成为行业常态。

2025年是阿里、京东、拼多多等国内电商巨头集体“以利润换增长”的一年，营收均保持正增长，但净利润集体下滑，核心原因是为即时零售、AI、跨境、供应链等长期赛道投入了大规模资金。值得一提的是，即时零售已成为国内电商的发展新方向，各大巨头纷纷将即时零售提升至战略核心地位，行业竞争全面白热化。

阿里、京东、美团三大平台通过组织整合、流量倾斜与巨额补贴，将行业从"外卖单一赛道"推向"全品类小时达"。淘宝推出500亿生态补贴并升级淘宝闪购，京东启动双百计划重金投入京东外卖，美团持续加码美团闪购并加大商家补贴。短期来看，用户争夺与低价策略仍是平台竞争的主旋律，长期则需要通过巩固供应链、差异化服务与生态壁垒构建可持续竞争力。

跨境电商方则在关税政策波动中承压前行，全球化多点布局成为行业共识，头部平台加速开拓欧洲、东南亚、拉美、中东、澳洲、日本等新兴市场。

从市场布局可以看出，上述平台不再盲目"全球撒网"，而是转向区域深耕、一国一策，欧美成熟市场侧重合规与品牌升级，东南亚、拉美、中东、中东欧等新兴市场成为主要增量来源，本地生产、本地卖家入驻、本地支付与客服适配成为拓展重点。

在模式层面，全托管、半托管成为主流形态，Temu、Shein、TikTok Shop等头部平台纷纷强化托管服务，大幅降低卖家运营门槛，同时集中把控物流、履约、售后等环节，海外仓从可选项变成标配，本地配送、快速退换货等本地化履约能力直接决定平台的竞争力。

商业REITs篇

REITs迈入规模化扩容阶段，资产质量及运营能力支撑溢价

2025年以来，国内消费基础设施REITs市场从试点探索迈入规模化扩容的关键阶段。一方面，商业不动产试点开闸以来，头部企业的申报热度居高不下；另一方面，已上市的12只消费基础设施REITs继续深化运营。

商业不动产REITs方面，2025年12月31日，中国证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，标志着商业不动产REITs试点全面启动。

截止3月31日，公开市场已迎来17单项目申报、拟募资规模超500亿元，行业进入规模化申报阶段，上交所以14单申报成为商业不动产REITs核心申报平台，其余3单则于深交所申报。

可以看到，目前商业不动产REITs的资产类型愈发多元。从原来单一的购物中心、奥特莱斯、社区商业等消费场景，进一步拓展至写字楼、酒店、城市更新等商业地产领域，形成基础设施与商业不动产双轮驱动的格局。分类型来看，购物中心、奥特莱斯因高分派率，现金流增长预期相对乐观，是当前申报的绝对主力。

REITs迈入规模化扩容阶段，资产质量及运营能力支撑溢价

二级市场表现上，2025年1月1日至2026年3月31日，易方达华威市场REIT以66.50%的区间涨幅断层领跑，嘉实物美消费REIT以42.14%、华安百联消费REIT以35.66%的涨幅紧随其后。

这类以农贸市场、社区商业为底层资产的标的，凭借刚需属性、高年化分派率、稳定现金流，成为资金追捧的高弹性标的。

整体来看，区间涨幅越高的标的，价格波动幅度越大，民生型、区域型成长项目的波动显著高于核心商圈标杆项目。

REITs板块全面普涨的背后，是消费复苏带来的业绩支撑，叠加扩募政策松绑、资产注入预期的催化，而优质资产储备充足的标的表现更为突出。

本文节选自《表现力指数 · 2026购物中心暨零售消费发展报告》
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