2026购物中心暨零售消费发展报告
购物中心与零售消费行业正经历一场从底层逻辑到运营范式的系统重构。
存量资产同质化竞争加剧，品牌内卷与流量分化倒逼业态进化，城市更新催生的“非标商业”以差异化场景打破“千商一面”的格局，而商业不动产REITs的常态化发行则为行业开辟了“运营+资本”的双轮驱动新路径。
如何从“空间运营者”转型为“内容生态的构建者”，如何在品牌内卷中打造不可替代的业态组合，如何通过精细化运营实现坪效与客流价值的双重跃升——这些正是当前行业需要回答的核心命题。
基于此，《表现力指数 · 2026购物中心暨零售消费发展报告》依托观点指数研究院长期积累的行业数据监测体系与专业研究能力，从宏观消费环境、市场供需格局、业态创新趋势、企业运营力表现等多个维度，全面复盘购物中心与零售消费行业的发展图景，并前瞻“十五五”开局之年的转型方向与增长机遇。
期望这份报告能够成为行业从业者穿透迷雾、把握趋势的参考坐标，在存量博弈与价值重构的时代浪潮中，找到属于自己的破局之道。
政策层面，国内商业发展逻辑已发生转变，从单纯的“促消费”导向升级为“消费激活+资产增值”的闭环构建模式。一方面，“一刻钟便民生活圈”、“消费新业态试点城市”等举措，正持续激活终端消费活力、丰富消费场景；另一方面，支持商业地产项目发行REITs、推进城市更新等政策，则打通了资产流动性通道。
商务部也同步发力，推动零售业创新提升，为商业发展细化路径和明确方向。一方面，支持购物中心开展“一店一策”改造，鼓励其融合首店经济、策展体验、亲子社交等多元业态，打造一站式消费新地标，提升商业场景的吸引力；另一方面，重点支持商业不动产存量盘活、设备更新以及智慧化与绿色化升级，为商业不动产高质量发展保驾护航。
大宗交易市场方面，据观点指数统计，2025年至今共录得22单与零售商业相关的交易。整体交易围绕优质核心资产与处置型资产两类展开。其中，大额资产包成为主力，市场呈现“少数大额交易主导”的特征。
买卖双方结构呈现明显的“险资主导接盘、民企集中出清”的主线。买方端，保险资金成为绝对的核心，大家保险、新华保险、中邮保险等险企，或单独收购、或联合布局，聚焦成熟商业综合体。如大家保险以24.5亿元收购杭州滨江宝龙城，涵盖购物中心、酒店及车位，依托稳定的客流与租金基础，锁定长期收益。
整体来看，资本已从“盲目追逐资产规模”转向“聚焦现金流稳定性”，运营驱动型资产成为穿越行业周期的关键。未来，唯有具备核心区位、稳定客流、高效运营的优质资产，才能在资本博弈中脱颖而出。
在复杂多变的消费市场环境下，零售商业运营商依然面临不小的经营压力。观点指数选取了10家头部样本企业进行观察，基本涵盖市面上的企业类型，其中7家录得收入同比增长，余下3家则录得下滑。
从增速上看，华润万象生活这类头部商管企业和新城这类仍以自持物业为主的企业，营收增幅更为明显，两者的增速分别达到13.3%和10%，均远超样本企业2.23%的平均增速水平。
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